Ermächtigung für Zahlungsanspruch umfasst keine Anfechtungsklage

1. Nach Aufnahme des Rechtsstreits wegen der Kosten gem. § 17 Abs. 3 Satz 1 AnfG ist wegen der Kosten § 91 a Abs. 1 ZPO entsprechend anzuwenden und über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden.

2. Es bleibt offen, ob Wohnungseigentümer, indem sie über einen Verwaltervertrag beschließen, zugleich und inzidenter einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG oder/und § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG treffen können.

I. Der Rechtsstreit ist vom Bekl. gem. § 17 Abs. 3 Satz 1 AnfG hinsichtlich der Kosten aufgenommen worden. Im Schrifttum wird vertreten, dass das Gericht in diesem Falle entsprechend § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss entscheidet (Henckel, in: FS Gaul [1997], S. 215; Kübler/Prütting/Bork/Paulus, AnfG, Mai 2009, § 17 Rn. 12; Huber, AnfG, 10. Auf. 2006, § 17 Rn. 16). Dem schließt sich der Senat wegen der Vergleichbarkeit der Fragestellung in beiden Bestimmungen an. In beiden Fällen entfällt ein Interesse des Kl., den Rechtsstreit fortzusetzen und geht es nur noch darum, wer die angefallenen Kosten zu tragen hat. Diese Frage ist hier wie dort aufgrund billigen Ermessens ohne weitere Ermittlungen zu treffen.

II. Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen sind die Kosten dem vollmachtlosen Prozessbevollmächtigten der Kl. als Veranlasser aufzuerlegen. Denn der Senat muss davon ausgehen, dass der Prozessbevollmächtigte der Kl. von dieser keine wirksame Prozessvollmacht hat.

1. Dabei kann in diesem Zusammenhang dahingestellt bleiben, ob Wohnungseigentümer, indem sie - wie hier - über einen Verwaltervertrag beschließen, zugleich und inzident einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG oder/und § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG treffen können. Bedenken gegen diese Vorgehensweise rühren u. a. daher, dass der Verwaltervertrag zwischen dem Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter kein Ort ist, an dem die Wohnungseigentümer Bestimmungen über ihr Verhältnis untereinander treffen können, und dass es an einer Verkündung der Ermächtigung des Verwalters fehlt (siehe auch OLG Dresden v. 30.10.2008 - 3 W 845/08, ZMR 2009, 301).

2. Jedenfalls war Inhalt der Ermächtigung des Verwalters unstreitig nur die Führung eines Rechtsstreits, um "Zahlungsansprüche" gerichtlich geltend zu machen. Diese Formulierung ist ersichtlich eingrenzend und erlaubt nicht die Führung eines beliebigen Verfahrens. Die Ermächtigung soll - aus welchen Gründen auch immer - nur bestimmte Verfahren umfassen. Die Ermächtigung umfasst nach einer lebensnahen, die Interessen der Wohnungseigentümer und des Verbandes berücksichtigenden Auslegung Klagen auf Wohngeld, Klagen auf einen in einer Sonderumlage bestimmten Betrag, Klagen auf einen negativen Saldo einer Einzeljahresabrechnung oder solche auf Schadenersatz sowie die anschließende Zwangsvollstreckung. Eine Anfechtungsklage ist von einer Ermächtigung für "Zahlungsansprüche" hingegen nicht umfasst. Das hier vertretene, enge Verständnis entspricht den Interessen der Wohnungseigentümer als Herren des Verfahrens. Sie haben es im Übrigen jederzeit in der Hand, die Ermächtigung - auch nachträglich - zu erteilen oder zu erweitern.

c) Bei der Erhebung der Klage handelte es sich auch nicht um eine Maßnahme nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG. Eine Maßnahme kann danach nur vom Verwalter im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getroffen werden, wenn sie zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich ist. Der Ablauf einer Frist drohte nicht. Erforderlichkeit eines Handels des Verwalters ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer kann hingegen nur angenommen werden, wenn - bei einer Aktivklage - eine vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nicht in Frage kommt (Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 2. Aufl. 2008, § 27 Rn. 55; Jennißen/Heinemann, WEG, 2008, § 27 Rn. 72 m. w. N.). Dieses ist hier nicht erkennbar.

Die Ermächtigung des Verwalters zur Führung von Aktivprozessen für die Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkte sich nach Meinung des Kammergerichts auf Zahlungsansprüche. Darunter sind Klagen auf Wohngeld, Klagen auf einen Sonderumlagebetrag oder auf den negativen Saldo einer Einzeljahresabrechnung (Abrechnungsspitze) oder solche auf Schadensersatz zu verstehen. Diese Einschränkung ist zweifelhaft.

Im Verwaltervertrag wird ein WEG-Verwalter zur Geltendmachung von Ansprüchen im Aktivprozess ermächtigt. Er beauftragt einen Rechtsanwalt. Dieser führt einen Anfechtungsprozess auf Rückgewähr einer nachteiligen Verfügung des Schuldners nach dem Anfechtungsgesetz. Gegen den Schuldner wird ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter nimmt den Anfechtungsprozess nicht auf. In diesem Fall kann der Gegner nach § 17 Abs. 3 Anfechtungsgesetz eine Kostenentscheidung erzwingen.

Die Kosten des Anfechtungsprozesses hat der vom WEG-Verwalter nicht wirksam bevollmächtigte Rechtsanwalt zu tragen. Die Ermächtigung zur Führung von Aktivprozessen für die Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkte sich auf Zahlungsansprüche. Darunter sind Klagen auf Wohngeld, Klagen auf einen Sonderumlagebetrag oder auf den negativen Saldo einer Einzeljahresabrechnung (Abrechnungsspitze) oder solche auf Schadensersatz zu verstehen einschließlich der Zwangsvollstreckung. Dazu gehört der Anfechtungsprozess nicht.

Soweit das Gericht Zweifel daran äußerte, dass die Ermächtigung des WEG-Verwalters zur Führung von Aktivprozessen (für Passivprozesse hat er eine gesetzliche Ermächtigung) nicht in einem mit Eigentümermehrheit gebilligten Verwaltervertrag wirksam erteilt und auf einen Rechtsanwalt übertragen werden kann, erscheinen die Ausführungen nicht gerechtfertigt. Zweifelhaft sind nur die Fälle, in denen etwa der Beirat ermächtigt wird, einen Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen. Aus dieser pauschalen Beirats-Ermächtigung lässt sich wohl nicht folgern, dass der Beirat dem Verwalter die Verfahrensbefugnis zu Aktivprozessen übertragen darf, weil dies grundsätzlich einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf, wenn die Verfahrensermächtigung nicht schon in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist. Billigen dagegen die Wohnungseigentümer einen Verwaltervertrag mit entsprechender Prozessermächtigung, begegnet dies nach ganz überwiegender Auffassung keinen Bedenken. Die Ermächtigung zu Aktivprozessen kann nach wie vor durch die Gemeinschaftsordnung, durch einen auch generellen Eigentümerbeschluss oder eben durch die mehrheitliche Zustimmung zum vorgelegten Verwaltervertrag erteilt werden. Diese Verwalterermächtigung betrifft gerade auch das Verhältnis der Wohnungseigentümer zum Verwalter und nicht nur das Verhältnis untereinander. Die vom Gericht für die gegenteilige Auffassung herangezogene Entscheidung des OLG Dresden (ZMR 2009, 301) betrifft eine andere Rechtslage. Dort hatten die Wohnungseigentümer im Verwaltervertrag vorgesehen, dass der Verwalter die Einladungen zur Eigentümerversammlung mit einer dreiwöchigen Frist verschickt. Später wollte ein Anfechtungskläger daraus einen formellen Anfechtungsgrund herleiten, dass diese Dreiwochenfrist nicht eingehalten worden sei. Allerdings lässt sich die Auffassung vertreten, dass die Verlängerung der Einladungsfrist als formeller Anfechtungsgrund ausschließlich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft und damit allenfalls in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden kann. Die Ausgestaltung der Beschlussmängel im gerichtlichen Verfahren geht den Verwalter nichts an. Gleichwohl wird sich der Verwalter an die von ihm akzeptierte Dreiwochenfrist zu halten haben, deren Nichteinhaltung dann eben nur keinen Anfechtungsgrund abgibt.