Ermächtigung des Käufers vor Grundbuchumschreibung zur Kündigung

Ermächtigung des Käufers vor Grundbuchumschreibung zur Kündigung; Grenzen der Zurückweisung einer Kündigung mangels Originalvollmacht; Eigentumsübergang; Vermieterstellung; Übergabe von Nutzen und Lasten; Bestreiten der Vertreterbefugnis

1. Die Vereinbarung im notariellen Vertrag, wonach der Käufer mit dem Tag der Übergabe in alle Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt, enthält eine Ermächtigung zur Kündigung von Mietverhältnissen im eigenen Namen schon vor Umschreibung im Grundbuch.

2. Die Zurückweisung einer Kündigung nach § 174 BGB setzt voraus, dass eine Originalvollmacht nicht vorgelegt wurde; es reicht nicht, wenn der Empfänger die Vertretungsbefugnis bestreitet.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. wendet sich mit ihrer Berufung gegen das am 9. August 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, soweit ihre Klage auf Räumung der vom Bekl. gemieteten Wohnung abgewiesen worden ist. [...]

Der am 23. Dezember 2005 zustande gekommene notarielle Kaufvertrag zwischen der Voreigentümerin und der Kl. über das Gebäude E. S. in B. enthält unter § 2 auszugsweise folgende Bestimmungen [...]: "Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am 1.1.2006. Mit dem Tage der Übergabe tritt der Käufer in alle den Kaufgegenstand betreffenden Rechte und Pflichten ein. ... Mit Übergabe tritt der Käufer im Innenverhältnis in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen ein und verpflichtet sich, den Verkäufer von jeder Inanspruchnahme freizustellen. Der Verkäufer erteilt dem Käufer beginnend mit Übergabe Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte. ..."

Mit Schreiben vom 2. Januar 2006 teilte Herr E. B. unter der Firma E. I. dem Bekl. mit, dass er durch den neuen Eigentümer mit Wirkung zum 1. Januar 2006 als Verwalter bestellt worden und die Miete fortan auf sein Konto zu leisten sei [...]. Dem entsprechend teilte die bisherige Verwalterin des Gebäudes dem Bekl. mit Schreiben vom 3. Januar 2006 mit, dass das Gebäude mit Wirkung zum 1. Januar 2006 an die Kl. verkauft worden sei und die Verwaltung künftig durch die Firma E. I. durchgeführt werde [...].

Mit Schreiben vom 20. März 2006 übersandte der Verwalter B. dem Bekl. seine Hausverwaltervollmacht im Original [...]. Die von der Kl. ausgestellte Vollmacht lautet dahin, dass der Verwalter berechtigt ist, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen; der Verwalter vertritt die Kl. u. a. gegenüber den Mietern; er darf auch Untervollmachten erteilen.

Der Bekl. bestätigte mit Schreiben vom 22. März 2006 gegenüber dem Verwalter B. den Erhalt der Hausverwaltervollmacht. Er verwies gleichzeitig darauf, dass bislang immer noch Frau V. als Eigentümerin des Gebäudes im Grundbuch eingetragen sei [...].

Die dem von den Prozessbevollmächtigten der Kl. vorprozessual verfassten Kündigungsschreiben vom 1. Juni 2006 wegen Mietrückständen für die Monate Januar bis Mai 2006 u. a. beigefügte Originalvollmacht der Voreigentümerin, die damals noch Eigentümerin des Gebäudes war, hat folgenden Wortlaut: "Hiermit ermächtige ich, E. V., ehemalige Eigentümerin des Objektes E. S. in B. die neue Eigentümerin N. I. S., vertreten durch E. I., E. B. ... zur Durchführung der fristlosen Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug sowie zur Durchsetzung der Wohnungsräumung gegen Herrn E. F., Mieter der Wohnung im GH 2. OG links des vorbenannten Objektes."

Bezüglich der ebenfalls dem Kündigungsschreiben beigefügten und von dem Verwalter B. unterschriebenen Vollmacht der Kl., ausgestellt auf die Prozessbevollmächtigten der Kl., führte der Bekl. in einem Schreiben vom 7. Juni 2006 gegenüber den Prozessbevollmächtigten der Kl. wie folgt aus:

"... weise ich Ihre fristlose Kündigung vom 1.6.2006 mangels einer ausreichenden Vollmacht gem. § 174 BGB zurück. Die Ihnen von der N. I. S. erteilte Vollmacht wurde unterschrieben von Herrn E. B. Dieser ist jedoch vermeintlicher Geschäftsführer der E. I. und nicht vertretungsberechtigtes Organ der N. I. S. ..."

Außerdem wandte sich der Bekl. in dem Schreiben gegen die Vollmacht der Frau V., da diese die Vollmacht als "ehemalige Eigentümerin" erteilt habe.

[...]

Die Kl. vertritt die Ansicht, dass die Kündigungserklärung vom 1. Juni 2006 wirksam sei, weil dieser eindeutig zu entnehmen sei, dass sie das Mietverhältnis unter Bevollmächtigung durch die damalige Eigentümerin gekündigt habe. [...]

II. Die Klage auf Räumung der von dem Bekl. gemieteten Wohnung ist zulässig, insbesondere ist die Kl. prozessführungsbefugt, denn sie macht ein eigenes Recht im eigenen Namen geltend, nachdem sie vorprozessual am 13. September 2006 Eigentümerin des Grundstückes E. S. in B. geworden und damit gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Vermieterstellung eingetreten ist.

Die Klage auf Räumung ist begründet. Das Begehr der Kl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB berechtigt. Das Wohnraummietverhältnis wurde durch die auf §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) und b), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützte Kündigung vom 1. Juni 2006 beendet, nachdem der Bekl. die nach § 3 Ziffer 3. des Mietvertrages fälligen Mieten für Januar bis Mai 2006 nicht bezahlt hatte. [...] Die von dem Bekl. geltend gemachten Einwände gegen die Kündigung vom 1. Juni 2006 greifen nicht durch:

a) Abweichend von der amtsgerichtlichen Entscheidung durfte die Kl. die Kündigung im eigenen Namen erklären. Zwar war sie zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, so dass der Anwendungsbereich von § 566 Abs. 1 BGB noch nicht eröffnet war. Jedoch stellen die Bestimmungen unter § 2 des notariellen Kaufvertrages eine Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB dar, die Vermieterrechte der Voreigentümerin ab dem 1. Januar 2006 bis zur Grundbuchumschreibung auszuüben. In einem solchen Fall kann der Käufer die Kündigung wirksam im eigenen Namen aussprechen, da er wie ein Vermieter agieren darf (vgl. BGH GE 1998, 176 f. = NJW 1998, 896 ff.; Senat, Urteil vom 19. Mai 2003, 8 U 58/02, KG Report Berlin 2004, 181). Die mit der Kündigung vorgelegte Vollmacht der Frau V. besagt nichts anderes. Entgegen den Ausführungen des Bekl. enthält die Vollmacht keine Aussage darüber, in wessen Namen die Kl. bei der Erklärung der Kündigung auftreten soll. Folglich muss nicht entschieden werden, welche Wirkung einer solchen Einschränkung im Sinne des Vorbringens des Bekl. im Verhältnis zu § 2 des notariellen Kaufvertrages zukäme, wäre sie vorgenommen worden. Unschädlich ist, dass sich Frau V. in der Vollmacht als "ehemalige Eigentümerin" bezeichnete, obwohl sie zum Zeitpunkt der Kündigung noch Eigentümerin war. Eine falsche Bezeichnung schadet grundsätzlich nicht (falsa demonstratio non nocet). Soweit merkwürdig ist, dass in der Vollmacht der Name der Voreigentümerin (von ihr selbst?) falsch geschrieben wurde (V. anstatt V. laut dem notariellen Kaufvertrag und dem Grundbuchauszug, ...), ist das von dem Bekl. weder vorprozessual noch prozessual angegriffen worden. Von Amts wegen musste dem jedenfalls deshalb nicht nachgegangen werden, weil die Ermächtigung zur Kündigung, wie ausgeführt, bereits im notariellen Kaufvertrag erteilt wurde.

b) Das von dem Bekl. erstmals in der zweiten Instanz vorgelegte Schreiben vom 7. Juni 2006 steht der Wirksamkeit der Kündigung vom 1. Juni 2006 ebenso wenig entgegen. Zwar ist der neue Vortrag des Bekl. nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da er unstreitig geblieben ist. Unstreitiger neuer Vortrag ist über § 531 Abs. 2 BGB hinaus zuzulassen (vgl. BGH FamRZ 2005, 1555 ff.). Jedoch ist der Vortrag materiell-rechtlich nicht erheblich. Eine Kündigung, welche durch einen Stellvertreter (§ 164 Abs. 1 BGB) erklärt wird, ist als einseitiges Rechtsgeschäft aufgrund einer unverzüglichen Zurückweisung des Erklärungsempfängers gemäß § 174 Satz 1 BGB nur dann unwirksam, wenn die Kündigung gerade deshalb zurückgewiesen wurde, weil der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt hat (vgl. BAG, Urteil vom 10. Februar 2005, 2 AZR 584/03, zitiert nach juris, Rn. 45, ZTR 2005, 658 ff.; MüKo-Schramm, BGB, Band 1, 5. Auflage, 2006, § 174 BGB, Rn. 5). Nicht ausreichend sind andere Gründe wie die Beanstandung der in der Kündigung behaupteten Vertretungsmacht (vgl. BAG NJW 1981, 2374 f.; Erman-Palm, BGB, 11. Auflage, 2004, § 174 BGB, Rn. 4). So liegt es hier. Der Bekl. hat in seinem Schreiben vom 7. Juni 2006 nicht moniert, dass die Hauptvollmacht für die Vertretungsbefugnis des Verwalters B. nicht vorgelegt wurde. Vielmehr hat er allein die Vertretungsberechtigung des Verwalters beanstandet. Demgemäß ist § 174 Satz 1 BGB nicht einschlägig.

Die Kündigung vom 1. Juni 2006 ist aber auch nicht gemäß § 180 Satz 1 BGB unwirksam. Der Verwalter B. handelte nicht ohne Vertretungsmacht. Ausweislich der mit Schreiben vom 20. März 2006 dem Bekl. überlassenen Hausverwaltervollmacht ist er von der Kl. bevollmächtigt, alle das Gebäude E. in B. betreffenden Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit der Verwaltung vorzunehmen, wobei auch Untervollmachten erteilt werden dürfen. Von dieser Verwaltervollmacht war die Kündigung vom 1. Juni 2006, ausgesprochen in Untervollmacht durch die Prozessbevollmächtigten der Kl., unzweifelhaft erfasst. Angesichts der Kenntnis des Bekl. von dem Umfang der Verwaltervollmacht verstieße eine Zurückweisung der Kündigung mangels (nochmaliger) Vorlage der Verwaltervollmacht nach § 174 Satz 1 BGB im Übrigen gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB (vgl. hierzu Staudinger-Schilken, BGB, Buch 1, 2004, § 174 BGB, Rn. 12; Erman-Palm, a.a.O., § 174 BGB, Rn. 7; vgl. auch LG Berlin MM 1993, 184 f., welches eine Zurückweisung einer Kündigung nach § 174 Satz 1 BGB ablehnt, wenn der Mieter schon vor der Kündigung Kenntnis von der Hausverwaltervollmacht hatte). [...]

Das Kündigungsrecht ist als Gestaltungsrecht nicht abtretbar. Der Käufer eines Grundstücks kann aber vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor Umschreibung im Grundbuch das Kündigungsrecht im eigenen Namen auszuüben. Wird durch einen Stellvertreter gekündigt, der keine Originalvollmacht beifügt, ist eine unverzügliche Zurückweisung durch den Mieter möglich. Das Bestreiten der Wirksamkeit der beigefügten Vollmacht reicht allerdings nicht.

Im notariellen Kaufvertrag hieß es, dass mit dem Tag der Übergabe der Käufer in alle den Kaufgegenstand betreffenden Rechte und Pflichten eintrete. Schon vor der Umschreibung im Grundbuch meldete sich ein vom Käufer beauftragter Verwalter, der später dem Mieter auch die Hausverwaltervollmacht im Original übersandte. Nachdem der Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug gekommen war, kündigte der Prozessbevollmächtigte des Käufers das Mietverhältnis und fügte eine vom Verwalter unterschriebene Vollmacht sowie eine Originalvollmacht der noch im Grundbuch eingetragenen Verkäufer bei. Der Mieter wies die Kündigung mangels ausreichender Vollmacht zurück.

Mit Urteil vom 4. Februar 2008 gab das Kammergericht der Räumungsklage statt und meinte, schon aus dem notariellen Kaufvertrag folge die Ermächtigung des Käufers zur Kündigung im eigenen Namen. Aus der allerdings missverständlich formulierten zusätzlichen Ermächtigungserklärung der Verkäuferin, die eben nicht "ehemalige Eigentümerin" gewesen sei, folge nichts anderes. Auch sei die Zurückweisung mangels Vollmacht unwirksam, da der Kündigung eine Originalvollmacht des Hausverwalters auf den Rechtsanwalt beigefügt gewesen sei. Das Bestreiten der Vertretungsberechtigung des Verwalters reiche nicht für die Anwendung des § 174 BGB. Wie dem Mieter bekannt gewesen sei, habe auch der Verwalter mit Vertretungsmacht gehandelt, so dass eine Zurückweisung der Kündigung mangels nochmaliger Vorlage einer Verwaltervollmacht jedenfalls gegen Treu und Glauben verstoßen würde.