Ermächtigung des Käufers für Mieterhöhungsverlangen

Ist nach dem notariellen Vertrag der Käufer einer Wohnung ermächtigt, schon vor Umschreibung im Wohnungsgrundbuch Vermieterrechte wie Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen wahrzunehmen, ist eine Erklärung dem Mieter gegenüber nur dann wirksam, wenn die Ermächtigung offengelegt wird.

(...) II. Es fehlt an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen, das der Klage auf Zustimmung vorausgehen muß. Die Klage ist deshalb unzulässig.

(...) c) Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur dann wirksam und geeignet, die Zustimmungsfrist und die Klagefrist auszulösen, wenn es von dem Vermieter abgegeben wird.

(...) cb) Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens setzt voraus, daß der Kl. zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung die Aktivlegitimation zustand. (...) Unstreitig war die Kl. noch nicht gem. § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Zum Zeitpunkt der Erklärung war Vermieterin die O. GmbH. Diese hatte (...) mit den notariellen Urkunden vom 23. Juni 2005 und vom 30. Juli 2005 die Wohnung an die Kl. verkauft und ihr mit Besitzübergang alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag abgetreten. In der notariellen Urkunde des Kaufvertrages heißt es, daß bestehende Mietverhältnisse bekannt seien und ausdrücklich übernommen werden sollten. Weiterhin heißt es wie folgt: "Mit dem Tag des Besitzüberganges (Stichtag) tritt der Verkäufer alle Rechte aus den Mietverträgen an den dies übernehmenden Käufer ab und wird hinsichtlich der Pflichten von ihm freigestellt. Ab dem Stichtag ist der Käufer umfassend - auch zu Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen - ermächtigt und bevollmächtigt, jedoch auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko." (...)

cc) Grundsätzlich ist es rechtlich möglich, den Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung schon vor Erwerb des Eigentums durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch gem. § 185 BGB zu ermächtigen, im eigenen Namen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB an den Mieter zu richten, wenn ihm zugleich die Mietforderungen abgetreten worden sind (so auch LG Berlin - ZK 65 - GE 1999, 777). Das einseitige Recht des Vermieters, von dem Mieter gem. § 558 BGB eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf den Abschluß eines Änderungsvertrages gem. § 311 Abs. 1 BGB gerichtet ist. Aufgrund der Tatsache, daß der Mieter dem Verlangen des Vermieters zustimmen muß, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters einem Gestaltungsrecht angenähert. Es handelt insoweit um ein unselbständiges Recht, das dem Käufer nur zustehen kann, wenn ihm gleichzeitig die zukünftig fällig werdenden Mietforderungen abgetreten werden. Für den Fall einer Kündigung hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - GE 1998, 176) die Ermächtigung zur Ausübung durch einen Dritten als rechtlich möglich erachtet. Er hat dies mit der Überlegung begründet, daß die Ermächtigung zur Abgabe einer Kündigungserklärung im eigenen Namen systematisch und funktionell der Vollmacht verwandt sei. Die Stellvertretung sei auch bei der Ausübung unselbständiger Gestaltungsrechte unbestritten zulässig. Die Stellvertretung unterscheide sich von einer Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB im wesentlichen dadurch, daß der Stellvertreter sie im fremden Namen, der Ermächtigte sie im eigenen Namen abgebe. Von diesem formellen Unterschied dürfe es nicht abhängen, in welchem Umfang der eigentlich berechtigte Vertragspartner das Kündigungsrecht aus der Hand gebe (BGH, a.a.O., unter 3.). Der Bundesgerichtshof weist in diesem Zusammenhang auf eine andere Entscheidung hin, worin er die Zulässigkeit einer Ermächtigung, ein nach damaligen Vorschriften wegen eines Mangels der Kaufsache bestehendes Recht, eine Wandlung zu verlangen, zugunsten eines Dritten für zulässig erachtet hat, obwohl die Entscheidung über den Fortbestand des Kaufvertrages an sich den Vertragsparteien zusteht (Urteil vom 23. Februar 1977 - VIII ZR 124/75 - NJW 1977, 848 ff. , unter II. 4 d). Das Verlangen auf eine Zustimmung zur Erhöhung der Miete führt ebenso wie das nach früherem Rechtszustand mögliche Verlangen auf Wandlung des Kaufvertrages zu einer Änderung eines Vertragsverhältnisses, die grundsätzlich der Entscheidung der Vertragsparteien vorbehalten werden muß, dessen Ausübung durch einen Dritten aufgrund einer Ermächtigung als zulässig angesehen werden muß.

cd) Im Falle der Ermächtigung des Käufers eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung zur Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens ist es jedoch erforderlich, daß der Käufer in der Erklärung zum Ausdruck bringt, daß er aufgrund einer Ermächtigung handelt. Dieses Erfordernis wird von dem Bundesgerichtshof in der die Kündigung durch einen Ermächtigten betreffenden Entscheidung hervorgehoben (a.a.O., unter 4.). Nichts anderes muß für den Fall eines Mieterhöhungsverlangens eines Käufers gelten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., vor § 558 Rdnr. 47).

ce) Dieses Erfordernis ist hier nicht erfüllt. In der Erklärung der B. wird nicht offengelegt, daß die Kl., in deren Namen das Mieterhöhungsverlangen abgegeben worden ist, das Verlangen auf Mietererhöhung vor ihrer Eintragung aufgrund einer ihr erteilten Ermächtigung abgegeben hat. Es ist auch nicht ersichtlich, daß den Bekl. etwa zu einem früheren Zeitpunkt mitgeteilt worden ist, daß die Kl. ermächtigt ist, Kündigungen und Mieterhöhungserklärungen im eigenen Namen abzugeben, so daß die Bekl. davon hätten ausgehen müssen, daß die Kl. aufgrund einer Ermächtigung das Mieterhöhungsverlangen an sie richtete. Die Kl. behauptet nicht, daß die maßgeblichen Vereinbarungen in dem Kauvertrag den Bekl. mitgeteilt worden sind.

Ein Grundstückskäufer tritt nach § 566 BGB erst mit Eigentumserwerb, also Eintragung im Grundbuch in bestehende Mietverhältnisse ein. Für die Zeit vorher können Ansprüche auf Zahlung von Miete an den Käufer abgetreten werden (die bloße Vereinbarung des Nutzen- und Lastenübergangs reicht nicht). Für Gestaltungsrechte wie Mieterhöhung oder Kündigung kann vereinbart werden, daß der Käufer ermächtigt wird, sie im eigenen Namen wahrzunehmen.

Im notariellen Kaufvertrag hieß es, daß der Verkäufer die Rechte aus den Mietverträgen am Tage des Besitzübergangs abtrete und den Käufer auch zu Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen ermächtige. In einem späteren Mieterhöhungsverlangen des Käufers, der noch nicht im Grundbuch eingetragen war, wurde auf diese Ermächtigung nicht hingewiesen.

Mit Urteil vom 13. September 2007 wies das LG Berlin die Klage als unzulässig ab, da das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei. Zwar könne der Käufer auch über eine erteilte Ermächtigung die Miete erhöhen, hätte aber in der Erklärung zum Ausdruck bringen müssen, daß er aufgrund einer Ermächtigung handele.

So auch AG Tiergarten MM 2006, 75.