Ermächtigung

Ermächtigung; gerichtliche Verfolgung; Beseitigungsanspruch; bauliche Veränderung; Sichtschutzmatte; Kunststoffmatte; gewillkürte Verfahrensstandschaft

1. Der Mieter eines Wohnungseigentümers kann grundsätzlich auf Grund von dessen Ermächtigung den Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung im eigenen Namen vor dem Wohnungseigentumsgericht geltend machen.

2. Das Anbringen einer grünen Sichtschutzmatte aus Kunststoff hinter einem Maschendrahtzaun, der zwei Sondernutzungsflächen am Garten voneinander trennt, stellt grundsätzlich eine bauliche Veränderung dar, die für den am angrenzenden Gartenbereich Berechtigten mit einer optischen Beeinträchtigung verbunden ist.

Die Ag. und das Ehepaar E sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus vier Reihenhäusern besteht. Der Ast. hat das Haus der Eheleute E gemietet. Diese traten mit schriftlicher Erklärung vom 27.6.1999 ihre "Rechte als Grundstückseigentümer insoweit an Herrn S (= Ast.) ab, als dieser berechtigt sein soll, sämtliche Rechte eines Grundstückseigentümers, welche das Nachbarschaftsverhältnis oder die Wohnungseigentumsgemeinschaft in der H-Straße 37 betreffen", im eigenen Namen außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Im vorliegenden Verfahren verlangt er von den Ag. die Entfernung einer Kunststoffmatte. An den Gartenflächen hinter den Reihenhäusern steht den jeweiligen Eigentümern der in den Reihenhäusern gelegenen Wohnungen ein Sondernutzungsrecht zu; die Gartenflächen der Eheleute E und der Ag. grenzen aneinander. Die Ag. pflanzten auf ihrem Anteil hinter dem Maschendrahtzaun, der die Sondernutzungsflächen abteilt, eine Hecke aus Kirschlorbeer. Der Ast. schnitt die auf die gemietete Fläche hinüberwachsenden Zweige ab. Daraufhin brachten die Ag. zwischen der Hecke und dem Maschendrahtzaun vor allem aus Gründen des Sichtschutzes eine 2,72 m lange und 1,85 m hohe grüne Kunststoffmatte an. Der Ast. hat kraft der ihm erteilten Ermächtigung der Wohnungseigentümer E beantragt, die Ag. zu verpflichten, diese Matte wieder zu entfernen.

Das AG hat dem Antrag stattgegeben, da es sich bei der Anbringung der Matte um eine bauliche Veränderung handle, durch die die Eheleute E beeinträchtigt seien.

II. 3. ...Die sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des AG ist nicht begründet; das AG hat die Ag. gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG zu Recht zur Entfernung der Kunststoffmatte verpflichtet.

(1) Der Ast. ist als Mieter der Eheleute E berechtigt, auf Grund der Ermächtigung deren Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung im eigenen Namen in gewillkürter Verfahrensstandschaft entsprechend den im Zivilprozeß entwickelten Grundsätzen im Wohnungseigentumsverfahren geltend zu machen (vgl. BayObLG, WE 1991, 203; 1998, 149). Ein eigenes rechtliches Interesse des Ast. an der Geltendmachung des Anspruchs ist gegeben, da er auf Grund des Mietvertrags zur Nutzung der Wohnung und der Sondernutzungsfläche berechtigt ist und da Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis von der Entscheidung berührt werden können.

(2) Die Anbringung der Matte stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. von § 22 Abs. 1 WEG dar (vgl. BayObLGZ 1998, 32 [34]; Senatsbeschluß v. 14.12.1999, ZWE 2000, 79; KG WM 1997, 241). Die Ag. hätten die Matte ohne die Zustimmung des Ast. bzw. der Eheleute E nur anbringen dürfen, wenn deren Rechte durch die bauliche Veränderung nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. § 22 Abs. 1 WEG gilt auch für bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums auf Sondernutzungsflächen. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Regelung, die den einzelnen Wohnungseigentümern an diesen Flächen weitergehende Rechte einräumt als das Gesetz (vgl. BayObLG WM 1993, 706 f.; 1998, 563 f. m. w. N.; KG NJW-RR 1994, 526 [527]; OLG Köln WM 1995, 608 f.).

(3) Das AG hat die Beeinträchtigung der Eheleute E i. S. von § 14 Nr. 1 WEG zu Recht bejaht. Anhand der vorgelegten Fotografien kann auch ohne Augenschein festgestellt werden, daß die grüne Kunststoffmatte das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage, vor allem vom Haus oder vom Gartenanteil der Eheleute E aus gesehen, sehr nachteilig verändert. Darin liegt ein nicht hinzunehmender Nachteil i. S. von § 14 Nr. 1 WEG (st. Rspr. des Senats; vgl. z. B. BayObLGZ 1994, 326 [328] m. w. N.; BayObLG NJW-RR 1999, 956).

(4) Die von den Ag. vorgebrachten Argumente geben ihnen kein Recht zur Vornahme der baulichen Veränderung, die dazu führen könnte, daß der Ast. bzw. die Eheleute E diese dulden müßten (§ 1004 Abs. 2 BGB). Auf die Ausführungen des AG wird insoweit Bezug genommen. Den Ag. stehen andere Mittel zur Verfügung, um sich gegen die von ihnen behaupteten Beeinträchtigungen von Seiten des Ast. zu schützen.