Ermächtigung zur Kündigung

Eine vor Eigentumsübergang erteilte Ermächtigung berechtigt den künftigen Erwerber nicht zur Verwertungskündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet.

I. Der Kl. steht weder aus § 546 Abs. 1 und 2 BGB noch aus § 985 BGB ein Anspruch auf Wohnungsräumung zu. Die Kündigungen vom 20.3.2015 haben das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Da die Kl. zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungsschreiben noch nicht Eigentümerin der Liegenschaft war und sie ausweislich der Kündigungsschreiben auch nicht als Vertreterin der früheren Vermieterin die Kündigungen erklärt hat, beurteilt sich die Wirksamkeit der Kündigungen nach § 185 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter insbesondere einen Käufer einer vermieteten Liegenschaft ermächtigen, schon vor Eigentumsübergang Rechte des Veräußerers geltend zu machen, insbesondere zu kündigen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 566, Rn. 46 m.w.N.). Die Kl. beruft sich insoweit auf eine entsprechende schriftliche Ermächtigung vom 27.2.2015. Diese Ermächtigung hat die Kl. aber nicht befugt, ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auszuüben. Nach dieser Vorschrift liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Da es sich um eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Rechten des Veräußerers handelt, ist hier auf dessen Interessen abzustellen. Da die hiesige Veräußerin die Liegenschaft verkauft hat, ist aber bereits im Ausgangspunkt nicht zu erkennen, dass sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. Die von der Kl. angeführten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zur Frage der Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB rechtfertigen keine andere Sicht der Dinge. In den Entscheidungen findet sich an keiner Stelle die Aussage, dass bei der Geltendmachung entsprechender Rechte auf die Position des künftigen Vermieters abzustellen wäre.

Eine vor Eigentumsübergang ausgesprochene Kündigung des Käufers im eigenen Namen aufgrund einer Verkäufer-Ermächtigung ist unwirksam, wenn sie auf Gründe in der Person des Erwerbers gestützt wird.

Die Verkäuferin ermächtigte die Grundstückskäuferin, schon vor Eigentumsübergang ihr zustehende Rechte geltend zu machen und das Mietverhältnis zu kündigen, was diese unter Berufung auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch tat und nach Grundbuchumschreibung Räumung verlangte.

Das AG Dortmund wies die Klage ab. Die der Klägerin erteilte Ermächtigung habe nur zur Geltendmachung von Rechten der ehemaligen Vermieterin berechtigt. Weil diese aber das Grundstück verkauft habe, sei nicht erkennbar, wodurch sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert gewesen sei.