Erlöschen einer Gesamtgrundschuld nach grundbuchrechtlicher Teilung und Erwerb des selbstgenutzten Grundstücksteils

Eine wegen eines Nutzungsverhältnisses nach dem VermG am ungeteilten Grundstück eingetragene Gesamtgrundschuld erlischt - nach grundbuchrechtlicher Teilung - mit Erwerb des selbstgenutzten Grundstücksteils.

I. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Vorkaufsrechts, das für den Kl. zugunsten des Grundstücks, das die Bekl. an die Nebenintervenienten verkauft haben, eingetragen ist. Die Eintragung erfolgte nach Teilung des Grundstückes, für das ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht zugunsten der ehemaligen Nutzer nach dem Vermögensgesetz eingetragen war. Der Kl. ist zwischenzeitlich Eigentümer des ursprünglich durch ihn genutzten Grundstücksteils. Die Nebenintervenientin zu 1. ist die Tochter des zwischenzeitlich verstorbenen Nutzers des streitbefangenen Grundstücks.

Das Landgericht hat die - auf Zustimmung zur Löschung des streitgegenständlichen Vorkaufsrechts gerichtete - Klage mit Urteil vom 17.12.2018 abgewiesen. Es stützt sich im Wesentlichen darauf, dass das Vorkaufsrecht des Kl. nicht durch einen im Gesetz normierten Tatbestand erloschen sei. Insbesondere sei der Kl. durch den Eigentumserwerb an der in seinem Pachtverhältnis stehenden Fläche nicht als befriedigt anzusehen; es sei insoweit von einer Fortführung eines Miet- oder Nutzungsverhältnisses auszugehen. Dagegen Berufung des Kl.

II. Die gemäß § 511 ZPO statthafte und zulässige, insbesondere gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Kl. hat in der Sache Erfolg.

Die Kl. haben gegen den Bekl. einen Anspruch auf Löschung des zu dessen Gunsten eingetragenen Vorkaufsrechts an dem streitgegenständlichen Grundstück bzw. auf die entsprechende Zustimmung zur Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB. Denn der Bekl. hat zwar an diesem Grundstück ein Vorkaufsrecht erworben (1.); er hat dieses jedoch zwischenzeitlich durch Erlöschen im Wege der Zweckerreichung verloren (2.).

1. Das Vorkaufsrecht ist mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen (§ 20 Abs. 5 und 6 VermG) entstanden, und zwar als ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht aller drei damals an dem Gesamtgrundstück Nutzungsberechtigten (§ 20 Abs. 4 Satz 1 VermG), wie dies auch in dem entsprechenden Grundbuch als dingliches Recht in Abteilung II lfd. Nr. 1 eingetragen ist. Inwieweit seinerzeit die einzelnen Voraussetzungen vorgelegen haben, ist unerheblich; so kommt es insbesondere nicht darauf an, wie hoch der Anteil der Teilfläche war (§ 20 Abs. 3 VermG). Dies oblag allein der Entscheidung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen, die unanfechtbar und damit bindend ist (vgl. Kinne in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 20 VermG, Rn. 27 f.).

2. Dieses gemeinschaftliche Vorkaufsrecht ist aber zwischenzeitlich erloschen, denn der Bekl. hat die nach dem Vermögensgesetz entscheidende Nutzung seines eigenen Grundstücks beendet (§ 20 Abs. 7 Satz 2 VermG). Nach dieser Vorschrift erlischt das Vorkaufsrecht mit der Beendigung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses. Diese Beendigung ist hier mit dem Erwerb des eigengenutzten Grundstücks durch den Bekl. eingetreten, wie sich aus der zweckentsprechenden Auslegung des Vermögensgesetzes ergibt.

a) Der Wortlaut der Vorschrift spricht von dem Erlöschen des Vorkaufsrecht mit der Beendigung „des“ Miet- oder Nutzungsverhältnisses (§ 20 Abs. 7 Satz 2 VermG). Bereits diese Formulierung weist darauf hin, dass hier ein spezifisches Miet- oder Nutzungsverhältnis gemeint ist. Aus der Systematik der Norm ergibt sich, dass das Miet- oder Nutzungsverhältnis des vorkaufsberechtigten Mieters oder Nutzers gemeint ist. Denn allein dieses Miet- oder Nutzungsverhältnis ist in der Vorschrift spezifiziert als Voraussetzung für den gesetzlichen Erwerb eines Vorkaufsrechts (§ 20 Abs. 1, Abs. 3 VermG). Durch den Kauf wird dieses Verhältnis gerade nicht fortgesetzt.

b) Dies bestätigt eine Auslegung des Gesetzes nach seinem Sinn und Zweck.

Das Vermögensgesetz geht von der Grundentscheidung aus, den Nutzern den Erwerb des eigengenutzten Grundstückes zu ermöglichen (§ 20 Abs. 1 VermG). Mit diesem Erwerb ist der Gesetzeszweck erfüllt (so die Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drs. 13/10246, S. 15 für den Erwerb der von einem Nutzer allein genutzten Teilfläche durch diesen). Demnach sollte die Vorschrift keine Erweiterung der Rechte eines Altnutzers begründen. Weiter soll die Beendigung des Vorkaufsrechts auch für mehrere Anspruchsberechtigte gelten. Dies ergibt sich aus der Systematik ebenso wie aus der Überlegung, dass nur eine Fortnutzung das Erwerbsrecht des eigengenutzten Grundstücks erhalten soll.

Dagegen spricht auch nicht, dass in dem Sonderfall des ungeteilten Grundstücks (§ 20 Abs. 3 Satz 2 VermG) ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht (§ 20 Abs. 4 VermG) aller Mieter oder Nutzer an allen betroffenen Grundstücken normiert wurde. Dies ist lediglich dem Umstand geschuldet, dass die Bestellung eines Vorkaufsrechts an unselbständigen Teilflächen in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten in der Praxis führen würde (BT-Drs. 12/6228, S. 104 zu § 20 Abs. 3 VermG). Die Vorschrift über das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht am Gesamtgrundstück sollte lediglich die Interessen der restituierten Eigentümer und der betroffenen Nutzer ausgleichen (OVG Brandenburg, Beschluss vom 15.6.1995 - 3 [4] B 345/94, beck-online; Plesse in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstegen, Kommentar zum VermG, Stand Sept. 2017, § 20 Rz. 20 f.). Den Nutzern ist das Vorkaufsrecht daher zur Verwirklichung des Gesetzeszwecks gerade wegen ihres Bezugs zum selbstgenutzten Grundstück und nicht im Hinblick auf den Erwerb (beliebiger) anderer Teilflächen des ungeteilten Grundstücks zuerkannt worden.

Dies wird besonders daran deutlich, dass die gegenteilige Auslegung zu zwei kaum nachvollziehbaren Ergebnissen führen würde:

aa) Würde man den käuflichen Erwerb des eigengenutzten Grundstücks durch den ehemaligen Nutzer nicht als Beendigung der Nutzung (§ 20 Abs. 7 Satz 2 VermG) ansehen, sondern als Fortsetzung, so wäre ein Erlöschen nach Kauf nicht mehr denkbar. Dies würde dazu führen, dass dem allein überlebenden oder allein wirtschaftlich solventen Altnutzer der Erwerb aller Grundstücke im Bereich der gesamten - vormals ungeteilten - Datschensiedlung ermöglicht würde. Dies würde ein Ergebnis darstellen, das von dem mit dem Vermögensgesetz durch den Gesetzgeber verfolgten Zweck nicht mehr gedeckt wäre.

bb) Würde man das Miet- oder Nutzungsverhältnis (§ 20 Abs. 7 Satz 2 VermG) auf die Nutzung des mit dem Vorkauf belasteten Grundstücks - und nicht auf die (Weiter-)Nutzung durch den ehemaligen Nutzer - beziehen, würde allein die Nutzung durch die nicht vorkaufsberechtigten Erben oder sonstige Berechtigte von Nutzungsverträgen das Vorkaufsrecht der anderen Eigentümer erhalten. Dieses Ergebnis wäre von reinen Zufällen bestimmt. Da der Bestand des Vorkaufsrechts von der Nutzung abhängig ist, hätte diese Auffassung im vorliegenden Fall zur Folge, dass die Weiternutzung durch die Nebenintervenienten das Vorkaufsrecht des Bekl. gewahrt hätte. Denn hier wurde das streitbefangene Grundstück sowohl durch die Ehefrau des verstorbenen (Mit-) Vorkaufsberechtigten Herrn O. als auch durch dessen Tochter, die Streitverkündete zu 1., weiterhin genutzt. Hätten sie jedoch ihre Nutzung vor dem Weiterverkauf beendet, wäre das Vorkaufsrecht nach dieser Lesart erloschen. Dieses kaum mehr nachvollziehbare, von Zufällen außerhalb des Einwirkungsbereiches des Altnutzers abhängende Ergebnis wäre nicht mit Sinn und Zweck des Vermögensgesetzes in Einklang zu bringen. Vielmehr ist mit der Beendigung „des“ Miet- oder Nutzungsverhältnisses (§ 20 Abs. 7 Satz 2 VermG) das Nutzungsverhältnis des Vorkaufsberechtigten (§ 20 Abs. 1 VermG) gemeint.

c) Unabhängig davon folgt diese Auslegung auch aus der verfassungsrechtlich gebotenen Interpretation des Vermögensgesetzes.

Denn § 20 des Vermögensgesetzes stellt nur deshalb eine verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsrechts des restituierten Alteigentümers dar, weil es einen sozialverträglichen Ausgleich zwischen denjenigen Nutzern, die vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes bereits ein Nutzungsrecht innehatten und auf den Bestand dieses Nutzungsrechts vertraut und im Hinblick hierauf Investitionen getätigt oder ein entsprechendes Affektionsinteresse entwickelt haben, und denjenigen, die aufgrund der Rückübertragung Eigentum an dem Grundstück erlangt haben, herstellt (BVerwG, Beschluss vom 28.5.1999, 8 B 86/99 - juris, Rn. 2; generell zur Verfassungsmäßigkeit der Vorschrift: BVerfG, Kammerbeschluss vom 10.1.2000, 1 BvR 1268/99 - juris).

Eine darüber hinausgehende Einschränkung durch eine „Beschenkung“ der Nutzer mit Vorkaufsrechten an nicht von ihnen genutzten Grundstücken würde diesen Rahmen sprengen und sich nicht mehr als verfassungsrechtliche zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsrechts erweisen.

d) Diese Auslegung wird durch eine analoge Anwendung des Rechts der Dienstbarkeit gestützt. Gerade dort wird bei der Befangenheit eines ungeteilten Grundstückes zu einem bestimmten Zweck (hier der Grunddienstbarkeit) die Belastung des Grundstückes nach Teilung allein auf das betroffene Grundstück bezogen (§ 1026 BGB; vgl. Henry Posselt, Das dingliche Vorkaufsrecht, Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem Vermögensgesetz, Seite 70 Rz. 161 ff.). Zwar stellen Regelungen für den Fall der Grundstücksteilung im Rahmen des Sachenrechts eine Ausnahme dar (vgl. §§ 1108 Abs. 2, 1109 Abs. 1 BGB). Hier ist die Problemlage jedoch vergleichbar und ein Regelungsbedürfnis gegeben. Die Belastung des Grundstücks mit einem Vorkaufsrecht beruht auf einer partiellen Berechtigung des (Alt-) Nutzers des Grundstücksteils. Mit der grundbuchrechtlichen Teilung des Grundstücks in die vorher bestehenden Parzellen entfällt die Notwendigkeit einer gemeinschaftlichen Berechtigung an den übrigen Grundstücken. Zwar ist zu sehen, dass dies im Vermögensgesetz auch präziser hätte geregelt werden können. Der Wortlaut der Regelung versperrt diese Auslegung jedoch nicht. Ersichtlich hat der Gesetzgeber diese Konstellation infolge der Einräumung eines gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts an einem Gesamtgrundstück nicht bedacht.

e) Daran ändert auch die später eingefügte Erlöschensvorschrift für die Ausübung des gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts durch den Nutzer an dem eigengenutzten Grundstück nichts. Danach erlischt zwar (nur) „das Vorkaufsrecht an der erworbenen Fläche“ (§ 20 Abs. 7a VermG). Damit ist der Umkehrschluss jedoch nicht zwingend.

aa) Nach der vertretenen Auslegung nach Sinn und Zweck des Vermögensgesetzes war diese Vorschrift im Ansatz als eher deklaratorisch zu verstehen. Denn der Nutzungsberechtigte sollte allein und gerade seinen eigengenutzten Grundstücksteil erwerben können.

bb) Für eine Erweiterung des Vorkaufsrechts über die eigengenutzte Fläche hinaus ist nichts ersichtlich. Das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht am Gesamtgrundstück ist lediglich eine Folge der Abwägung zwischen dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts am gesamten Grundstück (§ 20 Abs. 3 Satz 1 VermG; vgl. Plesse, aaO., Rz. 20 ff.), stellt jedoch keine Erweiterung der Vorkaufsrechts auch auf andere als die eigengenutzten Flächen dar. Um einen Wettlauf der Anspruchsberechtigten zur Erzielung des Rangvorrangs gegenüber den anderen Vorkaufsrechten zu verhindern, soll mehreren Anspruchsberechtigten nur ein gemeinschaftliches Vorkaufsrecht zustehen (Plesse, aaO., Rz. 26 unter Verweis auf § 472 BGB).

cc) Auch die generelle Regelung, dass bei einem gemeinschaftlichen Vorkaufsrecht die verbleibenden Berechtigten das Vorkaufsrecht ausüben können, soweit ein Nutzer verzichtet (§ 20 Abs. 8 VermG i.V.m. § 472 Satz 2 BGB), ändert hieran nichts. Für den Bereich des Vermögensgesetzes ist die Verweisung einschränkend im vorgenannten Sinne auszulegen.

dd) Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass es bei der Einfügung des § 20 Abs. 7a VermG im Gesetzgebungsverfahren nur folgerichtig gewesen wäre, das Erlöschen des Vorkaufsrechts für diesen Nutzer anzuordnen (so aber Plesse, aaO., Rz. 27a a. E.). Denn laut dem Sinn des Gesetzes ist sein Zweck ohnehin mit dem Erwerb der eigengenutzten Fläche durch den Vorkaufsberechtigten erreicht (so ausdrücklich auch die Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drs. 13/10246, S. 15).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht insoweit, als die Gesetzesbegründung den Passus „im Übrigen bleibt das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht unberührt“ (BT-Drs. 13/10246, S. 15) enthält. Dies lässt sich ohne Weiteres auf die bestehenden Nutzungen und damit auf die Vorkaufsrechte der anderen Mitberechtigten im Bezug auf deren eigengenutzte Grundstücke verstehen.

f) Auch die weiteren Ausführungen des Bekl. zu den „Machenschaften“ der Kl. im Zusammenhang mit dem Verkauf des weiteren Grundstücksteils an Frau H. ändern am Erlöschen des Vorkaufsrechts nichts. Für ein Wiederaufleben des Vorkaufsrechts nach dem Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der im Rahmen von dinglichen Rechten allenfalls eingeschränkt Anwendung findet (vgl. Palandt, BGB, 78. Aufl., § 242 Rn. 78 m.w.N.), fehlt es an tatsächlichen Anknüpfungspunkten. Allenfalls könnte ein (vertraglicher oder deliktischer) Schadensersatzanspruch gegen die Kl. abgeleitet werden, nicht aber ein Hinderungsgrund für das Erlöschen des Vorkaufsrechts des Bekl. […]

V. Die Revision wird zugelassen, da der Rechtssache grundsätzliche Bedeutung zukommt (§ 543 Abs. 2 ZPO). Denn es ist eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten - mit Blick auf die in der Praxis noch in nicht unerheblicher Anzahl eingetragenen Vorkaufsrechte - in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. dazu Heßler in Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 543 ZPO, Rn. 11).

Fraglich ist dabei insbesondere, ob sich das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht des Altnutzers (§ 20 Abs. 3, 4 VermG) infolge einer Teilung des Gesamtgrundstücks in Einzelgrundstücke, die den von den vorkaufsberechtigten Nutzungsberechtigten jeweils genutzten Grundstücksflächen entsprechen, nach dem Gesetzeszweck des § 20 VermG jeweils auf ein alleiniges Vorkaufsrecht des jeweiligen Nutzungsberechtigten an dem von ihm genutzten Einzelgrundstück beschränkt und daraus folgend das Vorkaufsrecht der anderen Nutzungsberechtigten an den von ihnen nicht genutzten Einzelgrundstücken erlischt, sowie weiter, ob das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht eines wegen Altnutzung Vorkaufsberechtigten (§ 20 Abs. 3, 4 VermG) dadurch erlischt, dass dieser Vorkaufsberechtigte den Grundstücksteil an dem Gesamtgrundstück, das er aufgrund seines eigenen Nutzungsverhältnisses zuvor allein genutzt hatte, zu Eigentum erwirbt. […]