Erlöschen, Verjährung und Verwirkung des Ankaufsanspruchs nach SachenRBerG

1. Da das Besitzrecht akzessorisch zum Bereinigungsanspruch des § 32 SachenRBerG (Erbbaurecht) oder § 61 SachenRBerG (Ankaufsrecht) ist, müssen die Voraussetzungen eines Bereinigungsanspruchs vorliegen.

2. Auf den Bereinigungsanspruch aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz findet die zehnjährige Verjährung Anwendung.

3. Der Bereinigungsanspruch ist nicht schon deshalb verwirkt, weil der Berechtigte nicht in angemessener Zeit nach erfolgloser Beendigung des Vermittlungsverfahrens Feststellungsklage erhoben hat.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I. Die Kl. verlangt die Herausgabe eines Grundstücksteils nebst aufstehendem Gebäude.

Sie ist seit 2009 Eigentümerin eines Grundstücks auf der Insel D. Auf dem hierzu gehörenden Flurstück 41/7 befinden sich Gebäude, die im Gebäudeeigentum der Bekl. stehen. Ab dem Jahr 2000 fand ein notarielles Vermittlungsverfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz statt. Dort einigten sich die Parteien dahin, dass die Bekl. grundsätzlich ein Recht zum Ankauf nach den Bestimmungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes habe. Keine Einigung erzielten sie über den Zuschnitt des Grundstücks und die Höhe des Verkehrswertes. Das Verfahren endete mit Beschluss des Notars Dr. H. vom 14.6.2011 wegen fehlender Einigung.

Den Nutzungsvertrag vom 18.2.1992 zwischen den Parteien, der sich auf die Flächen um die Gebäude bezog, hatte die Kl. gekündigt. Durch Urteil der Berufungskammer des Landgerichts Stralsund vom 2.10.2013 wurde die Bekl. zur Herausgabe der vom Nutzungsvertrag betroffenen Grundstücksflächen verurteilt (1 S 35/12 LG Stralsund).

Mit Schreiben vom 4.3.2014 erhob die Kl. die Verjährungseinrede hinsichtlich der Bereinigungsansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und forderte zur Herausgabe der restlichen Flächen auf. Mit Urteil vom 27.11.2014 hat das Landgericht Stralsund die Bekl. verurteilt, das in dem ehemaligen Fischereihafen, Fischereigebäude, postalische Bezeichnung L.weg, S., befindliche Gebäudeeigentum der Bekl., eingetragen in den Gebäudegrundbüchern von S. in den Blättern 10490 und 10491, sowie die dazu gehörenden Grundstücksflächen, wie sie sich aus der dem Urteil anliegenden Liegenschaftskarte ergeben und dort rot (orange) umrandet sind, an die Kl. herauszugeben.

Es hat einen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB bejaht. Die Bekl. könne sich nicht auf ein Besitzrecht nach § 986 BGB berufen. Dieses ergebe sich nicht aus Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Das sich hieraus ergebende Besitzrecht sei befristet. Es gelte nur bis zur Bereinigung der maßgeblichen Rechtsverhältnisse. Werde das notarielle Vermittlungsverfahren oder das nachfolgende Klageverfahren treuwidrig verzögert, komme Verwirkung in Betracht. Die Bekl. habe nach dem Scheitern des Vermittlungsverfahrens im Juni 2011 es über mehr als drei Jahre unterlassen, eine Klage nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu erheben. Drei Jahre würden mit Blick auf das Moratorium genügen. Es komme daher nicht darauf an, ob Ansprüche der Bekl. aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz überhaupt der Verjährung unterliegen oder verjährt seien.

Wegen der weitergehenden erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen und Entscheidungsgründe nimmt der Senat auf das angefochtene Urteil Bezug.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Bekl. ihren Antrag auf Klagabweisung weiter.

Die Bekl. habe das Grundstück zunächst aufgrund des Pachtvertrages genutzt. Nachdem das Landgericht die Kündigung des Pachtvertrages für wirksam erachtet habe, fordere die Kl. die Gebäudeherausgabe. Die Kl. berufe sich zwar darauf, dass der Anspruch der Bekl. nach § 63 SachenRBerG verjährt sei. Der Anspruch nach § 63 SachenRBerG unterliege jedoch nicht der Verjährung.

In ihren Schriftsätzen vom 8.7.2014 und 4.11.2014 habe die Bekl. dargelegt, weshalb eine Verjährung selbst für den Fall, dass die Möglichkeit einer solchen angenommen werden könnte, nicht eingetreten sei. Insoweit verweise sie auf die entsprechenden Schriftsätze.

Das Landgericht sei hierauf nicht eingegangen, sondern habe sein Augenmerk auf Treu und Glauben gerichtet, um das Besitzrecht der Bekl. auszuschließen. Ein Zeitraum von drei Jahren sei ein sehr kurzer. Hinzu komme, dass auf Seiten der Grundstückseigentümer während des Vermittlungsverfahrens ein Wechsel stattgefunden habe. Die Kl. sei erst seit 2009 Eigentümerin. Somit habe während zwei Jahren im Vermittlungsverfahren keine Einigung erzielt werden können. Die Bekl. habe die Nutzung fortgesetzt. Sie habe der Kl. gegenüber jederzeit ihren Ankaufswunsch bezüglich des Grundstücks kundgetan.

Hinweise auf ein Umstandsmoment, dass die Bekl. ihre Rechte aus der Sachenrechtsbereinigung nicht mehr geltend machen wolle, ergäben sich weder aus den Schriftsätzen noch aus den tatsächlichen Gegebenheiten. Der Zeitablauf allein sei aber nicht ausreichend, um eine Verwirkung des Anspruchs zu bewirken. Bei Beurteilung der Verwirkung müsse mit Blick auf das Zeitmoment die übliche Verjährung mit in Betracht gezogen werden. Da vorliegend eine Grundstücksbetroffenheit vorliege, sei eine Verjährungsfrist von zehn Jahren in den Blick zu nehmen. Daher seien an die Annahme einer Verwirkung höhere Anforderungen zu stellen, als dass lediglich drei Jahre abgelaufen seien.

Vorliegend komme hinzu, dass zwischen den Parteien Rechtsstreitigkeiten anhängig gewesen seien. Mit Urteil des Amtsgerichts Stralsund vom 24.6.2010 - 5 C 462/09 - sei das Moratorium für die Bekl. ausdrücklich bestätigt worden. Erst durch das Urteil des Landgerichts Stralsund vom 2.10.2013 - 1 S 35/12 - sei diese Rechtsauffassung des Amtsgerichts revidiert worden. Somit ändere sich der Zeitraum der Untätigkeit der Bekl. auf den Zeitraum November 2013 bis Mai 2014 (Zustellung der Klage in diesem Verfahren).

Die Kl. begehrt die Zurückweisung der Berufung. Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Vor dem Hintergrund der Dauer des notariellen Vermittlungsverfahrens von 11 Jahren sei es der Bekl. zumutbar gewesen, binnen angemessener Zeit nach Abschluss des Vermittlungsverfahrens die Klage zu erheben, um dem Verfahren zügig Fortgang zu geben und die vom Gesetzgeber gewünschte alsbaldige Bereinigung der Rechtsverhältnisse herbeizuführen. Mache der Berechtigte von der ihm eingeräumten Befugnis nicht zügig Gebrauch, sondern verzögere vielmehr die Bereinigung der Rechtsverhältnisse, müsse er sich den Einwand der Verwirkung entgegenhalten lassen. Die Bekl. habe auch nicht dargelegt, aus welchem Grunde sie das Klageverfahren nicht durchgeführt und was sie an der Erhebung der Klage gehindert habe.

Die Bekl. habe der Kl. nach Abschluss des Vermittlungsverfahrens weder einen Ankaufswunsch noch sonstige Vorschläge unterbreitet. Die Bekl. habe gewusst, dass für die Kl. ein Ankauf durch die Bekl. zu keinem Zeitpunkt in Betracht gekommen sei, sondern diese bemüht gewesen sei, der Bekl. die Nutzung zu untersagen. Das Verfahren, auf welches sich die Bekl. zwecks Vermeidung doppelter Rechtshängigkeit berufe, habe nicht die streitbefangenen Flächen betroffen, sondern diejenigen drum herum.

Entsprechend § 204 Abs. 1 Ziffer 4 BGB sei eine Hemmung der Verjährung durch das Vermittlungsverfahren nicht eingetreten, weil die Bekl. eine Klage nach § 104 SachenRBerG nicht binnen drei Monaten nach dessen Abschluss eingereicht habe.

In der mündlichen Verhandlung vom 14.4.2016 vor dem Senat hat die Kl., nachdem der Senat auf Bedenken bei der Fassung des Klageantrages hingewiesen hat, erläutert, dass hier eine einheitliche Herausgabe der Grundstücksflächen der Kl. sowie des aufstehenden Gebäudeeigentums der Bekl. begehrt werde, weil seitens der Kl. davon ausgegangen werde, dass bei Erlöschen des Besitzrechts der Bekl. das Gebäudeeigentum quasi automatisch der Kl. zufalle als fester Bestandteil des Grundstücks.

II. 1. Die Berufung hat Erfolg, denn der Kl. steht der begehrte Herausgabeanspruch nicht zu. Die Bekl. kann diesem nämlich mit Erfolg ein Besitzrecht entgegenhalten.

Gemäß § 985 BGB kann der Eigentümer einer Sache diese vom Besitzer herausverlangen. Dabei erfolgt die Herausgabe in dem Zustand, in dem sich die Sache zum Herausgabezeitpunkt befindet. Eine Herausgabeverpflichtung des Besitzers besteht gemäß § 986 BGB dann nicht, wenn er die Sache gegenüber dem Eigentümer berechtigt besitzt.

Die Kl. ist seit 2009 unstreitig Eigentümerin des Flurstücks 41/7. Die Bekl. ist Eigentümerin des aufstehenden Gebäudes, für welches ein Gebäudegrundbuchblatt besteht. Auf das Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Eigentümer eines selbständigen Gebäudeeigentums findet gemäß § 1 Abs. 1 Buchst. b) SachenRBerG das Sachenrechtsbereinigungsgesetz Anwendung. Ist dies der Fall, greift das Besitzmoratorium des Art. 233 § 2a Abs. 1 EGBGB zugunsten des Berechtigten ein. Diesem stehen hiernach die Rechte eines Besitzers bis zur Klärung der Rechtslage zur Seite. Dieses Besitzrecht ist nach § 79 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG akzessorisch. Daher erlischt es, wenn der Bereinigungsanspruch entweder seinerseits erlischt oder nach Erhebung der Einrede der Verjährung nicht mehr erfüllt werden muss (BGH, Urt. v. 17.7.2015, V ZR 207/14, NJW 2015, 3723). Das Recht aus Art. 233 § 2a Abs. 1 EGBGB hängt nicht davon ab, dass der Nutzer Rechte aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz tatsächlich wahrnimmt, sondern nur davon, dass die Rechtslage noch nicht bereinigt ist (OLG Naumburg, Urt. v. 16.12.1999, 11 U 148/99, OLGR-Naumburg, 2000, 190).

Da das Besitzrecht akzessorisch zum Bereinigungsanspruch des § 32 SachenRBerG (Erbbaurecht) oder § 61 SachenRBerG (Ankaufsrecht) ist, müssen die Voraussetzungen eines Bereinigungsanspruchs vorliegen. Die Bekl. hat ein notarielles Vermittlungsverfahren angestrebt, welches mangels vollständiger Einigung der Parteien durch Protokollierung und Beschluss als gescheitert beendet worden ist. Kommt es im notariellen Vermittlungsverfahren nicht zu einer Einigung, so hält der Notar das Ergebnis des Verfahrens unter Protokollierung der unstreitigen und der streitig gebliebenen Punkte fest. Sind wesentliche Teile des abzuschließenden Vertrages unstreitig, so können die Beteiligten verlangen, dass diese Punkte im Protokoll als vereinbart festgehalten werden. Die Verständigung über diese Punkte ist in einem nachfolgenden Rechtsstreit bindend (§ 99 SachenRBerG). Vorliegend hat der Notar unter Ziffer (2) des Protokolls festgehalten, dass Einigkeit dahin erzielt worden sei, dass der Bekl. dem Grunde nach ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht. Ebenfalls seien sich die Beteiligten einig, dass die Bekl. ihr Wahlrecht hin zum Ankaufsrecht ausgeübt habe. Der Senat hält dies nach § 99 Satz 3 SachenRBerG für bindend festgestellt. Das angefochtene Urteil weist überdies die Zustimmung der Kl. zu einem Ankaufsrecht der Bekl. im unstreitigen Tatbestand aus, so dass ein angedeutetes Bestreiten der Kl. in der Berufungsinstanz gemäß §§ 529, 531 ZPO unbeachtlich ist.

Selbst aber wenn eine Bindungswirkung des Protokolls zu verneinen ist, sind die Voraussetzungen des Bereinigungsanspruchs nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG, auf welchen sich die Bekl. für ihr Besitzrecht im Sinne des § 986 BGB beruft, gegeben.

Dafür, dass der Bereinigungsanspruch erloschen ist, ist nichts ersichtlich. Der Besitzanspruch i.S.d. § 986 BGB erlischt jedoch auch dann, wenn der Bereinigungsanspruch aufgrund eingetretener Verjährung nicht mehr erfüllt werden muss (BGH, Urt. v. 17.7.2015, V ZR 207/14, NJW 2015, 3723; BGH, Urt. v. 21.11.2014, V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 = WuM 2015, 101). Dabei findet nach dem Urteil des BGH vom 21.11.2014 auf den mit dem Besitzmoratorium verbundenen Bereinigungsanspruch aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz die zehnjährige Verjährung des § 196 BGB Anwendung, die aufgrund des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes die 30-jährige Verjährung abgelöst und am 1.1.2002 zu laufen begonnen hat. Somit wäre der Bereinigungsanspruch grundsätzlich zum 31.12.2011 verjährt gewesen und die Bekl. könnte sich nicht mehr mit Erfolg auf ein Besitzrecht berufen. Vorliegend aber haben sich Grundstückseigentümer und Berechtigter in der Zeit von 2000 bis zum 15.6.2011 im notariellen Vermittlungsverfahren befunden. Dabei spielt es nach ständiger Rechtsprechung keine Rolle, dass auf der Eigentümerseite während des Vermittlungsverfahrens ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Durchführung des Vermittlungsverfahrens führt jedoch zur Hemmung der Verjährung gem. § 204 BGB (BGH, Urt. v. 21.11.2014, aaO.). Somit war der Lauf der Verjährungsfrist durch das Vermittlungsverfahren bereits zum 1.1.2002 gehemmt. Die Verjährungshemmung endete mit der Beendigung des Vermittlungsverfahrens am 15.6.2011. Erst zu diesem Zeitpunkt begann die Verjährungsfrist zu laufen. Sie endet also erst im Jahr 2021.

§ 204 Abs. 1 Nr. 4 oder Nr. 12 BGB kann die Kl. dem nicht mit Erfolg entgegenhalten. Der BGH hat ausgesprochen, dass die Einleitung des notariellen Vermittlungsverfahrens die Verjährung analog § 82 Abs. 3 Satz 3 SachenRBerG hemmt (BGH, Urt. v. 21.11.2014, aaO.). Diese Norm aber geht ausdrücklich von einer Verjährungshemmung wie durch Klageerhebung aus. Somit stellt der BGH klar, dass er die Hemmungswirkung des notariellen Vermittlungsverfahrens auch in den Fällen der Anstrengung durch den Nutzer der einer Hemmung durch Klageerhebung gleichstellen wollte. Folglich ist die Hemmungswirkung des notariellen Vermittlungsverfahrens nicht auf den Fall beschränkt, dass der Nutzer binnen drei Monaten nach Beendigung des notariellen Vermittlungsverfahrens Klage nach § 104 SachenRBerG erhebt.

Soweit das Landgericht in Anlehnung an die Entscheidung der Berufungskammer des Landgerichts Stralsund dahin entschieden hat, dass sich die Bekl. wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben gem. § 242 BGB gleichwohl nicht auf ihr Besitzrecht berufen könne, überzeugt dies nicht. Nach Auffassung des angefochtenen Urteils sei es Sache der Bekl. gewesen, in angemessener Zeit nach der Beendigung des Vermittlungsverfahrens das Klageverfahren nach §§ 103 ff. SachenRBerG einzuleiten. Dies habe sie bis heute nicht getan, sondern berufe sich lediglich auf ihren gesetzlichen Bereinigungsanspruch. Es sei aber sowohl Ziel des Moratoriums als auch des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, in absehbarer Zeit die besonderen Eigentumsverhältnisse, deren Regelung sie dienen, dem bürgerlichen Recht anzupassen. Deshalb sei es dem Berechtigten zuzumuten, seine Ansprüche auf Bereinigung in angemessener Zeit durchzusetzen. Tue er dies nicht, verstoße er gegen Treu und Glauben, wenn er sich späterhin auf seinen Bereinigungsanspruch berufe.

Soweit das Landgericht deshalb eine Verwirkung annimmt, übersieht es, dass diese neben dem Zeitmoment auch eines Umstandsmomentes bedarf. Dabei kann das Umstandsmoment nicht allein im Zeitablauf liegen. Vielmehr muss Weiteres hinzutreten, was der Kl. Anlass gegeben hat, sich dahin einzurichten, dass die Bekl. ihren Bereinigungsanspruch nicht verfolgen werde. Dafür ist nichts ersichtlich.

Auch sonst ist die Bekl. aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht daran gehindert, sich auf ihr bestehendes Besitzrecht zu berufen. Insbesondere das Bedürfnis einer zügigen Bereinigung der Eigentumsverhältnisse rechtfertigt dies nicht. Der BGH hat in seinem Urteil vom 21.11.2014 (aaO.) gerade Gegenteiliges ausgeführt. Er hat festgestellt, dass der Gesetzgeber mit Blick auf die bei Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes für den Bereinigungsanspruch noch geltende 30-jährige Verjährung bewusst in Kauf genommen habe, dass sich die Rechtsverhältnisse zwischen Grundstückseigentümer und Berechtigtem für diese Zeit in einem Schwebezustand befinden können. Hätte er dies nicht gewollt, hätte er eine kürzere Verjährungsfrist regeln können. Es sei also nicht gesetzgeberisches Ziel, in kürzester Zeit die rechtlichen Verhältnisse zu klären. Nimmt der Gesetzgeber einen langanhaltenden Schwebezustand aber in Kauf, kann es der Bekl. schwerlich vorgeworfen werden, wenn sie nach Scheitern des notariellen Vermittlungsverfahrens nicht unverzüglich auf Feststellung des Inhalts des Ankaufsvertrages klagt. Dies gilt umso mehr, als es der Grundstückseigentümer selbst in der Hand hat, diesen Schwebezustand zu beenden. Insoweit gibt das Sachenrechtsbereinigungsgesetz in § 16 Abs. 2 und 3 und insbesondere § 61 Abs. 2 SachenRBerG dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, den Berechtigten seinerseits im Klagewege dahin in Anspruch zu nehmen, dass er das Grundstück ankauft. Auch für die Zeit bis zur Klärung durch eine gerichtliche Entscheidung sind die Interessen des Eigentümers gewahrt, da er für diese Zeit ein Nutzungsentgelt nach Art. 233 § 2a EGBGB erhält. Zwar kann der Eigentümer abwarten, bis der Berechtigte tätig wird oder dessen Anspruch verjährt und ist seinerseits nicht verpflichtet, die Klärung der Rechtslage herbeizuführen (BGH, Urt. v. 21.11.2014, aaO.). Gleichwohl ist er aber auch nicht schutzlos gestellt. Nimmt der Eigentümer seine Rechte jedoch nicht wahr, kann er dem Berechtigten nicht vorwerfen, dass es treuwidrig sei, wenn er nicht unverzüglich Klage erhebe, denn er hat es selbst in der Hand, seine Interessen zu wahren (so auch OLG Naumburg, aaO.).

Da die Bekl. einem möglichen Herausgabeanspruch der Kl. noch immer ein Besitzrecht entgegenhalten kann, braucht der Senat seine in der mündlichen Verhandlung vom 14.4.2016 geäußerten Bedenken hinsichtlich des Herausgabebegehrens der Kl. auch betreffend das selbständige Gebäudeeigentum nicht zu vertiefen. Ob der Kl. andere als die geltend gemachten Herausgabeansprüche zustehen, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. […]

Gründe, die Revision gemäß § 543 ZPO zuzulassen, sieht der Senat nicht.