Erledigungserklärung im Berufungsrechtszug

Erledigungserklärung im Berufungsrechtszug; Anforderungen an die Modernisierungsankündigung

1. Der Vermieter kann im Berufungsrechtszug die Erledigung der Hauptsache erklären, wenn nach Abweisung einer Klage auf Modernisierungsduldung die Arbeiten inzwischen ausgeführt sind.

2. Bei Wärmedämm-Maßnahmen bezieht sich die Duldungspflicht nicht nur auf diejenigen Teile der Außenwände, die zur Wohnung des Mieters gehören, sondern auf sämtliche Wände des gesamten Gebäudekomplexes.

3. Fassadenschäden und andere Mängel heben nicht den Einsparungseffekt einer Wärmedämm-Maßnahme auf.

4. Die formellen Anforderungen an ein Ankündigungsschreiben dürfen nicht überspannt werden; eine Wärmebedarfsberechnung braucht nicht beigefügt zu werden.

I. Der Kl. kann im zweiten Rechtszug die Feststellung begehren, daß der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, nachdem die Maßnahmen, die die Bekl. gemäß § 541 b Abs. 1 BGB dulden sollten, nach Schluß der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug am 26. Februar 1998 endgültig am 2. April 1998 fertiggestellt worden sind. Grundsätzlich ist eine Berufung zwar nur dann zulässig, wenn mit ihr die durch das erstinstanzliche Urteil geschaffene Beschwer angegriffen wird. Im Falle einer Klagabweisung bedeutet dies, daß der Kl. den ursprünglichen Klageantrag im zweiten Rechtszug weiterverfolgen muß (Baumbach/Albers, ZPO, 55 Aufl., Grundzüge von § 511, Rdnr. 13 m. w. N.; BGH, NJW 1994, 944, 945 unter II. 2 b. cc.). Dieser Grundsatz kann aber nicht ausnahmslos gelten. Wenn - wie hier - der Anspruch dadurch entfällt, daß der Kl. ihm durch eigenes Handeln den Boden entzieht, indem er ohne ausdrückliche Billigung der Bekl. den Erfolg derjenigen Maßnahmen herbeiführt, die die Bekl. dulden sollten, dann kann er naturgemäß den ursprünglichen Klageantrag nicht weiterverfolgen. Diese Tatsache darf andererseits nicht zwangsläufig dazu führen, daß ihm das Rechtsschutzbedürfnis für die Berufung abzuerkennen wäre. Denn er kann ein berechtigtes Interesse an der Feststellung haben, daß die Bekl. ursprünglich zur Duldung verpflichtet waren. Dieses Interesse resultiert aus der Tatsache, daß der Kl. nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (Beschluß vom 1.9.1988 - NJW-RR 1988, 1420; GE 1988, 993) eine Erhöhung des Mietzinses durch eine Erklärung gemäß § 3 Abs. 1 MHG nur wirksam vornehmen kann, wenn die Bekl. ihr zugestimmt haben oder zu ihrer Duldung verpflichtet waren. Dies gilt auch bei Maßnahmen, die außerhalb der Wohnung des Mieters stattfinden. Nach einer weiteren Entscheidung des Kammergerichts (Beschluß vom 16.7.1992 - NJW-RR 1992, 1362; GE 1992, 920) reicht es für die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach § 3 MHG zwar aus, wenn sich der Mieter bei einer im Außenbereich stattfindenden Maßnahme passiv verhalten hat. Dies gilt aber nicht, wenn er der Maßnahme - wie hier die Bekl. - widersprochen hat. Die Bekl. haben mit Schreiben vom 17. Juni 1997 der Maßnahme widersprochen und den Nachweis der Wirtschaftlichkeit verlangt. Sofern das Urteil des Amtsgerichts Rechtskraft erlangen würde, stünde damit fest, daß die Bekl. nicht zur Duldung verpflichtet waren. Diesen Einwand könnten sie einer auf § 3 MHG gestützten Erklärung über die Erhöhung des Mietzinses entgegensetzen. Dem berechtigten Anliegen des Kl., in prozessual zulässiger Form die Rechtskraftwirkung der Abweisung der Duldungsklage zu vermeiden, kann nur in der Weise Rechnung getragen werden, daß ihm gestattet wird, im Wege einer Klageänderung die Erledigung des Rechtstreits feststellen zu lassen.

II. Der Kl. konnte gemäß § 541 b Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis über eine Wohnung im Hause C.-Str., Berlin, die Duldung der von ihm beabsichtigten Anbringung einer Wärmedämmung auf den Außenwänden des Gebäudes verlangen.

1. Bei der Anbringung einer Wärmeschutzfassade handelt es sich grundsätzlich um eine Maßnahme, die auf eine Einsparung von Heizenergie abzielt. Gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter von dem Mieter die Duldung von Maßnahmen verlangen, die der Einsparung von Heizenergie in den gemieteten Räumen und/oder in sonstigen Teilen des Gebäudes dienen. Die Ersparnis von Heizenergie ergibt sich vorliegend aus der von dem Kl. im Laufe des Rechtsstreits vorgelegten Wärmebedarfsberechnung nach DIN 4701/1983. Dieser ist zu entnehmen, daß ohne Wärmedämmung bei einer Außentemperatur von -14 °C ein Wärmebedarf von 113 Watt/m2 beziehungsweise 34 Watt/m3 und mit einer Wärmedämmung ein Bedarf von 74 Watt/m2 beziehungsweise 22 Watt/m3 besteht. Es handelt sich bei diesen Angaben offensichtlich um Durchschnittswerte, die unter Heranziehung sämtlicher Räume des gesamten Gebäudekomlexes ermittelt worden sind. Aus diesen Angaben errechnet sich die folgende Verringerung des Wärmebedarfs: 113 Watt/m2 -74 Watt/m2 = 39 Watt/m2. 39 Watt/m2: 113 Watt/m2 = 0,3451. Die Verringerung des Wärmebedarfs beträgt bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 34,51 %. Dieser Wert kann nicht als geringfügig eingestuft werden. Eine Einsparung von 10 % Heizenergie wird schon als ausreichend angesehen (vgl. Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, 1995, Seite 136, Rdnr. 88).

2. Der Kl. hat weiterhin dargelegt, daß diese Ersparnis erzielt wird, wenn der Wärmedurchgangskoeffizient der Außenfassaden durch Aufbringung einer 8 cm starken Wärmedämmschicht aus Polystyrol Hartschaumplatten nach DIN 18164 verringert wird. Ausweislich der vorgelegten Berechnung verringert sich der k-Wert einer 38 cm starken Außenwand mit 2 cm Außenputz und 1,5 cm Innenputz von 1,47 auf 0,38 und der k-Wert einer 25 cm starken Außenwand mit entsprechendem Außen- und Innenputz auf 0,40.

3. ...

4. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob das Dach des Vorderhauses undicht ist, die Fenster morsch und die Haustüren nicht verschließbar sind. Die von dem Kl. vorgelegte Berechnung geht sicherlich von einem ordnungsgemäßen Sollzustand aus. Aus der Tatsache, daß Fassadenschäden vorhanden sind sowie die Fenster möglicherweise nicht ausreichend dicht sind und dadurch Wärmeverluste infolge von Zugluft entstehen können, kann nicht die Schlußfolgerung abgeleitet werden, daß sich die angegebene Wirkung an Einsparung von Heizenergie durch Aufbringung der Wärmedämmschicht nicht erzielen läßt. Es kann davon ausgegangen werden, daß die Wärmeenergie durch sämtliche Teile des Gebäudes jeweils in dem Maße abfließt, wie sich ihr der Durchgangswiderstand entgegenstellt. Der Wärmedurchgangswiderstand einer mit einer Dämmschicht versehenen Wand wird nicht durch den geringeren Durchgangswiderstand eines anderen Bauteils betroffen. Wenn bei anderen Bauteilen, wie Fenstern, Maßnahmen zur Verbesserung des k-Wertes getroffen werden, kann dies allenfalls zur weiteren Verbesserung der Gesamtwärmeenergiebilanz führen. Der von dem Kl. angegebene Wert von 35 % ist deshalb als relativer Wert aufzufassen. 5. Die Bekl. können gegen ihre Duldungspflicht ferner nicht einwenden, der Kl. habe nicht dargelegt, wie hoch die Energieersparnis in bezug auf ihre eigene Wohnung sei. Wie oben dargestellt, handelt es sich bei den angegebenen 35 % um einen Durchschnittswert für das gesamte Gebäude. Diese Angabe genügt, da sich die Duldungspflicht nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht nur auf die eigene Wohnung, also auf diejenigen Teile der Außenwände, die unmittelbar zu ihrer Wohnung gehören, sondern auf sämtliche Wände des gesamten Gebäudekomplexes bezieht. 6. Ebensowenig können die Bekl. einwenden, die Wirtschaftlichkeit des gesamten Vorhabens sei nicht nachgewiesen. Die Frage der Wirtschaftlichkeit einer Maßnahme zur Wärmedämmung stellt sich noch nicht bei der Geltendmachung des Anspruches auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme. Vielmehr kann der Mieter den Einwand der Unwirtschaftlichkeit erst gegenüber der auf § 3 MHG gestützten Erklärung des Vermieters über die Erhöhung des Mietzinses erheben. Der Einwand hat auch nicht zur Folge, daß die Heraufsetzung des Mietzinses gänzlich entfällt. Vielmehr wird der Erhöhungsbetrag auf ein wirtschaftlich vertretbares Maß reduziert. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 20. September 1984 (WuM 1985, 17) muß der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigen und das Verhältnis zwischen einzusparenden Heizkosten und Mieterhöhung prüfen. Nach Auffassung des OLG Karlsruhe kann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten sein, wenn zwar eine nachhaltige Ersparnis von Heizenergie von 35 % erzielt wird, die Mieterhöhung den eingesparten Betrag aber um mehr als 200 % übersteigt.

Wird diese Grenze überschritten, dann wird der Erhöhungsbetrag bei 200 % gekappt (siehe dazu auch mit weiteren Hinweisen Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 668). 7. Unabhängig davon wäre der Kl. auch gar nicht in der Lage, die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme darzulegen. Die Wohnung der Bekl. ist mit einzelnen Öfen ausgestattet, und der Verbrauch an Kosten für Brennstoff hängt im wesentlichen von deren Heizverhalten ab. Dazu haben sie selbst aber keine Ausführungen gemacht.

III. 1. Der Kl. hat sein Modernisierungvorhaben den Bekl. auch in einer den Anforderungen des § 541 b Abs. 2 BGB entsprechenden Weise angekündigt. Mit Schreiben seiner Hausverwaltung vom 21. April 1997 hat er ihnen mitgeteilt, welche Maßnahmen zur Aufbringung der Wärmeschutzfassade im einzelnen getroffen werden sollen, wann mit den Arbeiten begonnen werden solle und wie lange diese dauern sollten, um welchen Betrag der k-Wert sinken solle und welche Energieeinsparung mindestens erzielt werden könne. Weiterhin hat er ihnen mitgeteilt, daß ihre Miete um 183,03 DM steigen solle. 2. In diesem Zusammenhang war es nicht erforderlich, daß der Kl. den Bekl. zusammen mit dem Ankündigungsschreiben bereits eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt. Die formellen Anforderungen an ein solches Ankündigungsschreiben dürfen nicht überspannt werden. Der Zweck des Schreibens liegt vornehmlich darin, dem Mieter zu ermöglichen, sich auf den Beginn und die Dauer der ihn betreffenden Maßnahmen einzustellen und die Frage zu prüfen, ob er von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen will und ob der für ihn zu erwartende Mietzins noch tragbar ist. Von daher gesehen reicht es aus, wenn die zu duldende Maßnahme schlüssig als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 541 b Abs. 1 BGB dargestellt wird. Die Angabe der Verringerung des k-Wertes reicht völlig aus.

3. Es kann weiter dahinstehen, ob, wie die Bekl. vermuten, in den mit 324.183,76 DM angegebenen Kosten auch Aufwendungen für die Instandsetzung der schadhaften Fassade enthalten sind. Die Unterlassung einer solchen Angabe stünde der formellen Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung nicht entgegen. Ein Vermieter, der die für die Berechnung des voraussichtlichen Mieterhöhungsbetrages maßgeblichen Kosten zu hoch angibt, schädigt sich selbst, weil er damit rechnen muß, daß der Mieter sich unter Umständen auf eine für ihn unzumutbare Erhöhung des Mietzinses beruft, § 541 b Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach Fertigstellung der Maßnahme ist der Kl. ohnehin gehalten, die Erhöhung des Mietzinses unter den näheren Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 MHG zu berechnen und zu erläutern.

Ein Vermieter wollte zur Einsparung von Heizenergie die Außenwände des Gebäudes dämmen lassen, was zu einer Mieterhöhung von etwa 180 DM monatlich geführt hätte. Der Mieter widersprach dem Vorhaben, der Vermieter erhob Klage auf Duldung, weil er angesichts der Rechtsprechung des Kammergerichts sonst riskiert hätte, daß eine Mieterhöhung um 11 % der Baukosten nach § 3 MHG später nicht möglich gewesen wäre. Das Amtsgericht wies die Duldungsklage ab, der Vermieter ließ die Dämmaßnahmen gleichwohl durchführen, die nach Schluß der mündlichen Verhandlung beim Amtsgericht endgültig fertiggestellt waren.

In der Berufungsinstanz ging der Streit noch darum, ob der Vermieter die Feststellung begehren konnte, der Rechtsstreit sei in der Hauptsache erledigt.

Das LG Berlin bejahte diese Frage in seinem Urteil vom 10. Dezember 1998, denn der Vermieter habe ein Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellung, ob die Klage ursprünglich begründet gewesen sei.

Das LG Berlin hielt, entgegen dem Amtsgericht, die Duldungsklage für begründet. Bei der Anbringung einer Wärmeschutzfassade handele es sich, so das Gericht, grundsätzlich um eine Maßnahme, die auf eine Heizenergieeinsparung abziele.

Der Vermieter hatte im Laufe des Rechtsstreits eine Wärmebedarfsberechnung nach der DIN 4701/1983 vorgelegt, die ergab, daß sich der Wärmebedarf durchschnittlich um knapp 35 %, bezogen auf die Wohnfläche, vermindere. Dies sei eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie, denn bereits die Einsparung von 10 % werde als nachhaltig angesehen.

Wenn Wärmedämmaßnahmen an Fassaden vorgenommen würden, müsse der Vermieter im übrigen auch nicht darlegen, wie hoch die Energieersparnis für jede betroffene Wohnung sei. Es gehe dabei vielmehr um den gesamten Gebäudekomplex, so daß es ausreiche, wenn die Gesamtersparnis für das Gebäude nachhaltig sei.

Im konkreten Verfahren hatte der Mieter außerdem eingewandt, das Dach des Vorderhauses sei undicht, die Fenster morsch und die Haustür nicht verschließbar - das sind die Standardeinwände der Mieteranwälte, wenn es um Wärme- Dämmaßnahmen geht.

Das Landgericht meinte dazu: Sicherlich sei die Wärmebedarfsberechnung von einem ordnungsgemäßen Sollzustand ausgegangen. Daß aber die geschilderten Schäden vorhanden seien und damit Wärmeverluste durch Zugluft entstehen könnten, dürfe nicht zu dem Schluß verleiten, daß sich Einsparungen von Heizenergie durch Dämmung nicht erzielen ließen. Die aufgrund einer Wärmebedarfsberechnung gewonnenen Energieeinsparwerte seien relativ.

Im übrigen wies das Gericht darauf hin, daß der Vermieter nicht verpflichtet ist, schon bei der Modernisierungsankündigung eine Wärmebedarfsberechnung vorzulegen.