Erläuterung zu Drittmitteln

1. Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, GE 2022, 893 = NZM 2022, 795 - hier: Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln).

2. Eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung ohne Angabe zu Drittmitteln kann so verstanden werden, dass keine Kürzungsbeträge zu berücksichtigen sind. Anders ist es bei Bezugnahme auf eine Modernisierungsankündigung, die auf die beabsichtigte Beantragung von öffentlichen Mitteln verwiesen hatte; dann ist eine Erläuterung in der Erhöhungserklärung erforderlich.

(Leitsatz zu 2 von der Redaktion)

1 Der Kl. ist Mieter einer preisfreien Wohnung der Bekl. in Berlin.

2 Mit Schreiben vom 12. Januar 2018 kündigte die Bekl. eine Modernisierung der Wohnung des Kl. und des Gebäudes an, in dem sich die Wohnung befindet. Danach sollten verschiedene - einzeln aufgeführte - Maßnahmen zur Einsparung von Energie und zur Verbesserung der Mietsache sowie zeitgleich reine Instandhaltungsarbeiten vorgenommen werden.

3 In der Ankündigung heißt es u. a., dass die Bekl. beabsichtige, zur Durchführung der Maßnahmen Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen.

4 Im Anschluss an die Baumaßnahmen erklärte die Bekl. dem Kl. mit Schreiben vom 24. April 2019, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Juli 2019 von zuletzt 291,59 € um 83,79 € auf 375,38 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt, die auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben Bezug nimmt und - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält:

- die durchgeführten - jeweils gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bzw. alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden - Modernisierungsmaßnahmen (hier Einbau einer Türsprechanlage an Haus- und Wohnungstüren, Einbau einer Gasbrennwert[zentralheizungs]anlage einschließlich Warmwasserversorgung sowie Wärmedämmung an den Kellerdecken und des Dachbodens/der obersten Geschossdecke)

- die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, die von diesen Summen in Abzug zu bringenden - ggf. im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil

- den - anhand der Wohnfläche der Wohnung des Kl. (55,86 m2) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche(8.875,29 m2) ermittelten - auf den Kl. entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie

- die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den verlangten Betrag.

5 Der Kl. hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam. Er bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge unter Vorbehalt der Rückforderung.

6 Mit der vorliegenden Klage hat er - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - die Rückzahlung seiner Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete im Zeitraum von Juli bis Dezember 2019 i.H.v. insgesamt 502,74 € nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass der Bekl. aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 83,79 € erhöhten Miete ab Januar 2020 nicht zustehe.

7 Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. zurückgewiesen.

8 Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

9 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 10 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

11 Das Amtsgericht habe zutreffend angenommen, dass der Kl. einen Anspruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Modernisierungsumlagen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB habe und die Feststellung verlangen könne, dass diese nicht geschuldet seien.

12 Die Modernisierungsmieterhöhungserklärung der Bekl. vom 24. April 2019 sei formell unwirksam. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter - wie hier - im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt habe und mithin die für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder sogar auf diese aufgeteilt werden müssten, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezogen habe, müssten auch die in die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen eingeflossenen Kosten der verschiedenen Gewerke in der Mieterhöhungserklärung aufgeführt werden. Nur so werde der Mieter in die Lage versetzt, zumindest ansatzweise maßnahmenbezogen nachzuvollziehen, woraus sich die Gesamtkosten ergäben und ob möglicherweise Kosten eingeflossen seien, die tatsächlich einer anderen Maßnahme zuzuordnen seien. Ohne die Information, aus welchen einzelnen Gewerken sich eine Modernisierungsmaßnahme zusammensetze, sei es ihm auch praktisch unmöglich nachzuvollziehen, ob der Vermieter einen der Höhe nach zutreffenden Instandsetzungsanteil abgezogen habe und welche Rechnungen der Mieter möglicherweise näher prüfen müsse.

II. 13 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Umfang des Revisionsangriffs im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

14 Zwar kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB nicht verneint werden, weil es der vom Berufungsgericht für erforderlich gehaltenen Aufschlüsselung der für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen hierfür auch dann nicht bedarf, wenn es sich - wie vorliegend - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Jedoch stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn unter den im Streitfall gegebenen Umständen fehlt es an einer Erläuterung der Mieterhöhung entsprechend der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln.

15 1. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann das Vorliegen der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b BGB nach durchgeführter Modernisierung i.S.v. § 559 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzuwendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: a.F.) nicht verneint werden.

16 a) Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - in mehreren, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren Fällen entschieden hat, ist die Erhöhungserklärung nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil der Vermieter die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. Einer solchen Aufschlüsselung bedarf es mangels eines damit verbundenen Erkenntniswerts für den Mieter auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Das gilt nicht nur bei reinen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss; in diesem Fall reicht es aus, wenn er in der Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht (vgl. ausführlich Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, GE 2022, 893 = NZM 2022, 795 Rn. 32 ff.; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NZM 2023, 33 Rn. 23 ff.; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, GE 2023, 137 = NJW 2023, 360 Rn. 24 ff.; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, GE 2023, 294 = NZM 2023, 282 Rn. 15 ff.; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, GE 2023, 745 - juris Rn. 23). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird vollumfänglich auf die dortigen Ausführungen verwiesen.

17 b) Der Streitfall gibt keine Veranlassung zu einer abweichenden Beurteilung. Der Senat hat sich mit den Argumenten, die - auch vorliegend - für die Erforderlichkeit einer weiteren Aufgliederung der angefallenen Gesamtkosten nach den einzelnen konkret durchgeführten Arbeiten vorgebracht werden, in den vorbezeichneten Urteilen, die im Wesentlichen gleichgelagerte Fälle betrafen, eingehend befasst und diese letztlich für nicht durchgreifend erachtet. Das schließt die vom Berufungsgericht für seine gegenteilige Sichtweise angeführten Gesichtspunkte ebenso ein wie den - vorliegend von der Revisionserwiderung bemühten - Vergleich mit den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, GE 2023, 137 Rn. 26-30). Auch nach nochmaliger Prüfung - unter Berücksichtigung der Ausführungen der Revisionserwiderung - hält der Senat an seiner bisherigen Rechtsprechung fest; zur Vermeidung von Wiederholungen wird umfassend auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen.

18 2. Jedoch stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im Rahmen des zulässigen Revisionsangriffs aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO), weil es - wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt - jedenfalls unter den im Streitfall gegebenen Umständen an einer (ausreichenden) Erläuterung der Mieterhöhung im Hinblick auf die in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB genannte Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln fehlt und die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 24. April 2019 deshalb formell unwirksam ist.

19 a) Gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB umfasst das Erfordernis der Erläuterung der Mieterhöhung in der Erhöhungserklärung ausdrücklich auch die Voraussetzungen der Vorschrift des § 559a BGB.

20 Der Gesetzgeber hat in § 559a BGB für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen eine Anrechnung bestimmter Mittel angeordnet, welche die Kosten des Vermieters für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise decken (Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Aufwendungsbeihilfen, sonstige Drittmittel; vgl. auch § 558 Abs. 5 BGB bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters i.S.d. § 559 BGB. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden (vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559a Rn. 4). Bei Deckung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme oder von laufenden Aufwendungen infolge der Modernisierungsmaßnahme durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters oder durch Leistungen eines Dritten für den Mieter sowie aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern verringert sich der Erhöhungsbetrag gemäß § 559a Abs. 2, 3 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens.

21 Die Anrechnungspflicht soll sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugutekommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, da er anderenfalls gegenüber einem Modernisierungsmaßnahmen aus dem eigenen Vermögen finanzierenden Vermieter ungerechtfertigt bessergestellt würde (vgl. Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a [zu § 3 MHRG]; vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, GE 2011, 333 = NZM 2011, 309 Rn. 16). Eine Verringerung der Kosten des Vermieters für die Modernisierung durch öffentliche oder private Zuschüsse oder Darlehen soll auch dem Mieter zugutekommen (vgl. Senatsurteil vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08, GE 2009, 645 = NZM 2009, 393 Rn. 13 [zu § 558 Abs. 5 BGB]; Staudinger/V. Emmerich, aaO. Rn. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559a BGB Rn. 1; siehe auch BT-Drs. 7/2011, S. 12 und 17 [zu § 3 MHRG]; BT-Drs. 8/1861, S. 5 [zu § 2 MHRG; jeweils zu Leistungen aus öffentlichen Haushalten und Leistungen des Mieters]).

22 Die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat damit Bedeutung für den Umfang der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB geforderten Mieterhöhung. Dementsprechend erstreckt § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB das - auf die Verschaffung einer Möglichkeit des Mieters zur angemessenen Information und Nachprüfung gerichtete - Begründungserfordernis auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB.

23 b) Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 24. April 2019 nicht. Denn die dort gemachten Angaben sind nicht geeignet, den Kl. als Mieter in die Lage zu versetzen, den Umfang der verlangten Mieterhöhung insoweit als plausibel nachzuvollziehen.

24 Im Text der Erhöhungserklärung vom 24. April 2019 und in den beigefügten Unterlagen selbst findet sich unmittelbar keine Angabe zu anrechenbaren Drittmitteln i.S.v. § 559a BGB. Aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers könnte dies zwar als (stillschweigende) Erklärung der Bekl. dahingehend verstanden werden, dass sie für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen anrechenbare Drittmittel nicht in Anspruch genommen und deshalb auch Kürzungsbeträge nicht angerechnet habe (vgl. in diesem Sinne Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 36; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2023, § 559b Rn. 17; BeckOGK- BGB/Schindler, Stand: 1. April 2023, § 559b Rn. 31).

25 Dem steht jedoch entgegen, dass die Erhöhungserklärung zugleich - im Abschnitt zur Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile - „vollumfänglich“ auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben der Bekl. Bezug nimmt und diese Ausführungen den ausdrücklichen Hinweis der Bekl. auf die beabsichtigte Beantragung von - energieeffiziente Maßnahmen unterstützenden - Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau für die Durchführung der Baumaßnahmen enthält. Dieser Hinweis ist infolge der Bezugnahme in der Erhöhungserklärung vom 24. April 2019 bei deren Auslegung zu berücksichtigen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, GE 2022, 893 = NZM 2022, 795 Rn. 21; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, GE 2023, 137 = NJW 2023, 360 Rn. 16; jeweils m.w.N.).

26 Angesichts dieser unklaren Angaben ist für den Kl. als Empfänger der Erhöhungserklärung nicht erkennbar geworden, welche Erklärung zur Inanspruchnahme von gemäß § 559a BGB anrechenbaren Drittmitteln die Bekl. letztlich hat abgeben wollen. In Betracht kommen dabei die Information über eine ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung oder die Erklärung, Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, oder gewährte Drittmittel seien nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen. Denkbar ist es auch, dass die Bekl. eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat.

27 Im Hinblick darauf ist die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 24. April 2019 insoweit nicht geeignet, dem Kl. diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege - besteht (vgl. hierzu nur Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, GE 2022, 893 = NZM 2022, 795 Rn. 31, 39, 46 ff.; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, GE 2023, 137 = NJW 2023, 360 Rn. 28).

Der Vermieter muss bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung Drittmittel, die er erhalten hat, berücksichtigen. Hat er dem Mieter bei der Modernisierungsankündigung mitgeteilt, KfW-Mittel beantragen zu wollen, und nimmt er nach Modernisierung in der Mieterhöhungserklärung auf die Ankündigung Bezug, ohne in der Erhöhungserklärung Angaben zu anrechenbaren Fördermitteln zu machen, ist eine Mieterhöhung ohne entsprechende Erläuterung dazu formell unwirksam.

Die Vermieterin hatte umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt. In der Modernisierungsankündigung dazu hieß es u. a., dass Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragt werden sollten. Nach Abschluss der Baumaßnahmen erhöhte die Vermieterin die Miete infolge der Modernisierungsmaßnahmen und berechnete mit einer Kostenzusammenstellung die Mieterhöhung in tabellarischer Form. Auf das Ankündigungsschreiben wurde in der Mieterhöhungserklärung „vollumfänglich“ Bezug genommen. Der Mieter wie auch das Amtsgericht und das Landgericht Berlin hielten die Erhöhungserklärung für formell unwirksam. Der Bundesgerichtshof folgte dem, aber nur im Ergebnis.

Der Bundesgerichtshof nahm Bezug auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die Erhöhungserklärung nicht aus formellen Gründen unwirksam ist, wenn der Vermieter die Gesamtkosten für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt hat.

Im Ergebnis sei die Revision aber zurückzuweisen, weil der Vermieter zu den Drittmitteln keine Angaben in der Erhöhungserklärung gemacht habe. Zwar könne ein Schweigen dazu als stillschweigende Erklärung ausgelegt werden, dass für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen anrechenbare Drittmittel nicht in Anspruch genommen worden und deshalb auch keine Kürzungsbeträge anzurechnen seien. Hier habe jedoch der Vermieter in dem Ankündigungsschreiben, auf das die Erhöhungserklärung Bezug genommen habe, die Beantragung von öffentlichen Mitteln angekündigt. Dann sei eine Erläuterung dazu nach § 559b BGB erforderlich und könne auch nicht nachgeholt werden.

Anders als in der Tagespresse wiedergegeben („Vermieter müssen bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung offenlegen, ob Drittmittel verwendet wurden“), betrifft die Entscheidung nur einen Sonderfall. Der Bundesgerichtshof hat schon früher entschieden (GE 2012, 1029), dass Drittmittel (Kürzungsbeträge) in einem Mieterhöhungsverlangen nicht auf Dauer zu berücksichtigen sind, sondern dass die Anrechnungspflicht nach zwölf Jahren endet und danach in einem späteren Mieterhöhungsverlangen nichts mehr zu Drittmitteln gesagt werden muss. Ein Schweigen in einer Mieterhöhung zu Fördermitteln ist so zu verstehen, dass diese nicht in Anspruch genommen wurden (GE 1996, 1521).

Wenn aber solche Mittel schon vorher erwähnt wurden, ist eine Erläuterung erforderlich. Das dürfte auch dann nötig sein, wenn die Mieterhöhung nicht – wie im Fall des BGH – „vollumfänglich“ auf die Modernisierungsankündigung Bezug nimmt.