Erläuterung der wohnwerterhöhenden Merkmale

Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn die wohnwerterhöhenden Merkmale angegeben, aber nicht erläutert sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Unter dem 11. Juli 2019 übersandte die Kl. den Bekl. ein Schreiben, in dem sie die Bekl. bat, zum 1. Oktober 2919 einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 955,61 € zum 1.10.2019 zuzustimmen. In dem Schreiben ordnet die Kl. die Wohnung dem Mietspiegelfeld K1 zu. Die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 werden in dem Schreiben als wohnwerterhöhend behandelt, wobei nicht begründet wird, worauf sich diese Einordnung stützt.

Nachdem die Bekl. der Mieterhöhung nicht zugestimmt hatten, erhob die Kl. mit Klageschrift vom 18.12.2019 Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Denn das Mieterhöhungsverlangen vom 11. Juli 2019 erfüllt in formaler Hinsicht nicht die Voraussetzungen des § 558a BGB (hierzu 1.). Das in der Klageerwiderung vorsorglich erneut gestellte Mieterhöhungsbegehren ist ebenfalls unbegründet, da § 3 MietenWoG Bln dem Begehren entgegensteht (hierzu 2.).

1. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.10.2019. Denn die Kl. hat das Mieterhöhungsverlangen nicht - wie von § 558a Abs. 1 BGB vorgeschrieben - ausreichend begründet. Die Regelung des § 558a Abs. 1 BGB verfolgt den Zweck, dem Mieter die Möglichkeit zu verschaffen, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nachprüfen zu können und innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist informiert darüber zu entscheiden, ob er die Zustimmung erteilt (Artz, Münchener Kommentar zum BGB, § 558a Rn. 14 f.). Hierdurch soll der Mieter in die Möglichkeit versetzt werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Artz, aaO.).

Für Mieterhöhungsverlangen unter qualifizierten Mietspiegeln hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, zwar entschieden, dass es ausreicht, im Erhöhungsverlangen das einschlägige Mietspiegelfeld und die sich daraus ergebende Spanne anzugeben. Einer darüber hinausgehenden ausdrücklichen Mitteilung der Spanne bedürfe es nicht. Es sei ausreichend, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft werde, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem jedenfalls „ansatzweise“ nachprüfen zu können.

Diesen Vorgaben entspricht das Mieterhöhungsverlangen zumindest insoweit, als das einschlägige Mietspiegelfeld und sogar die im Mietspiegel vorgesehene Spanne angegeben ist. Die Kl. hat darüber hinaus aber eine Bewertung der Merkmalgruppen vorgenommen, ohne diese zu erläutern; die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 hat sie als wohnwerterhöhend angesehen. Für die Bekl. war indes nicht ersichtlich, worauf sich diese Einordnung gründet. Dies widerspricht dem Schutzzweck des § 558a Abs. 1 BGB. Denn die in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels genannten Merkmale, auf die die Kl. das Erhöhungsverlangen stützt, sind den Mietern teilweise nicht bekannt. Sie sind daher auch nicht in der Lage, zu überprüfen, ob die von der Kl. vorgenommene Einordnung gerechtfertigt ist. Dies gilt beispielsweise für die Merkmalgruppe 4. Der Mieter wird in der Regel keine Kenntnis vom Wirkungsgrad der Heizungsanlage oder einer etwaigen Wärmedämmung haben. Er kann daher nur mutmaßen, worauf sich die Spanneneinordnung stützt. Damit ist es ihm nicht möglich, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens konkret zu überprüfen.

Im Ergebnis kann es aber dahinstehen, ob die Kl. grundsätzlich gehalten war, ihr Mieterhöhungsverlangen zu erläutern und zu erklären, wieso sie die Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels teilweise als erfüllt ansieht. Denn die Kl. hat im hiesigen Rechtsstreit - wie auch in zwei weiteren vor der Abteilung 15 geführten Rechtsstreiten, die dasselbe Objekt betreffen - gezeigt, dass sie mit den Gegebenheiten ihrer Wohnungen nicht vertraut ist. Auch in dem hiesigen Rechtsstreit hat sie unberücksichtigt gelassen, dass das Badezimmer eine Größe von nur 3,34 m2 hat, und dass sich in der Wohnung ein sogenanntes gefangenes Zimmer befindet. Es wird Bezug genommen auf das von den Bekl. als Anlage B2 eingereichte Aufmaß des Planungsbüros G. Zumindest von einer Vermieterin, die - wie die Kl. - bedingt durch ständigen Wechsel der Hausverwaltung eine Mieterhöhung fordert, ohne detaillierte Kenntnis von Wohnungen und Gebäude zu haben, können die Mieter erwarten, dass im Mieterhöhungsverlangen die vorgenommene Spanneneinordnung erläutert wird.

2. Auch das in der Klagebegründung vom 18.12.2019 hilfsweise nachgeholte Mieterhöhungsverlangen, das gemäß § 585b Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig ist, verhilft der Klage nicht zur Begründetheit. Denn auch insoweit war zunächst nicht ersichtlich, worauf die Kl. die angesetzte ortsübliche Vergleichsmiete gründet. Dies wurde erst mit Schriftsatz vom 30. Januar 2020 erläutert. Im Übrigen hatten die Bekl. gemäß § 585b Abs. 3 Satz 2 BGB eine 2-monatige Zustimmungsfrist. Die Frist zur Zustimmung endete damit erst mit Ablauf des 31. März 2020. Zu diesem Zeitpunkt war das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) bereits in Kraft getreten, das in seinem § 3 Abs. 1 anordnet, dass eine Miete verboten ist, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Die Berufungskammer des AG Tempelhof Kreuzberg hat sich mit Urteil vom 31. Juli 2020, 66 S 95/20, eingehend mit der Frage der Verfassungswidrigkeit von § 3 MietenWoG Bln befasst und durchgreifende verfassungsrechtliche Bedenken verneint. Das Gericht kann derzeit keinen Grund erkennen, von der Ansicht seines Berufungsgerichts abzuweichen.

Für die (formale) Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Mietspiegel, der wie der Berliner Mietspiegel Spannen ausweist, reicht es aus, das einschlägige Mietspiegelfeld anzugeben. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg meint, bei einer Vermieterin, die nach ständigem Wechsel der Hausverwaltung keine detaillierte Kenntnis von Wohnungen und Gebäude habe, sei das anders.

Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 11. Juli 2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung und berief sich auf das Mietspiegelfeld K 1. Die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel wurden in dem Schreiben als wohnwerterhöhend behandelt, wobei nicht begründet/erläutert wurde, worauf sich diese Einordnung stützte. Die Mieter stimmten dem Erhöhungsverlangen nicht zu.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Zustimmungsklage als unbegründet ab, weil das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei. Die Erläuterung der Merkmalgruppen sei erforderlich, damit der Mieter die Berechtigung des Erhöhungsverlangens konkret überprüfen könne. Aus dem Schutzzweck des § 558a Abs. 1 BGB ergebe sich, dass der Mieter erkennen müsse, worauf sich die Einordnung nach der Orientierungshilfe stütze.

Das Urteil ist ein zum Glück seltenes Beispiel für krasse Fehlurteile. Abgesehen davon, dass bei der formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens die Klage nicht als unbegründet abzuweisen wäre, wie es das Amtsgericht getan hat, sondern als unzulässig (BGH, GE 2014, 113), weicht die Entscheidung nicht nur von der Rechtsprechung des BGH ab, sondern verstößt auch gegen das Gesetz. In § 558a Abs. 4 BGB wird es ausdrücklich als (formal) ausreichend angesehen, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt, sodass auch ohne Begründung auf den Oberwert Bezug genommen werden kann. Die Richtigkeit der Einordnung ist dann eine Frage der materiellen Begründetheit, die durch Beweisaufnahme zu klären ist (BGH, NZM 2013, 612).