Erlaubnis zur Untervermietung rechtfertigt Vermietung als Ferienwohnung

Hat ein Wohnraummieter die Erlaubnis zur Untervermietung erhalten, weil er selbst die Wohnung nur zeitweise alle 14 Tage für den Besuch seiner Tochter nutzen wolle, ist er auch zur wechselnden Untervermietung an Feriengäste berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung. Beginn des Mietverhältnisses war der 1.3.2003. In den darauffolgenden Jahren nutzte der Bekl. nach seiner Behauptung die Wohnung nur noch 14‑tägig an den Wochenenden wegen des Besuchsrechts mit seiner Tochter, da sich seine berufliche Tätigkeit über das gesamte Bundesgebiet ausgeweitet hatte. Um die Kosten der Wohnung aufzufangen, bat er die Kl., vertreten durch die H. ..., ihm die Untervermietung zu gestatten. Dies wurde ihm im Jahre 2008 gewährt.

Im Mai 2011 bot der Bekl. die Wohnung im Internet zur Anmietung an, es hieß dort unter anderem wie folgt: „Liebe Freunde und Kollegen, ab 1.6.2011 steht Euch wieder unser Appartement in Berlin zur Vermietung zur Verfügung. Nähere Informationen findet Ihr unter ..."

Mit Schreiben vom 16.5.2011 mahnten die Kl. den Bekl. wegen unerlaubter kommerzieller Vermietung seiner Wohnung als Ferienwohnung/Appartement ab. Eine kommerzielle Nutzung, die Wohnung als Ferienwohnung anzubieten und unerlaubt Feriengäste aufzunehmen, wurde dem Bekl. verboten und der Ausspruch der fristlosen, hilfsweise der fristgerechten Kündigung bei Fortsetzung angedroht. Mit Schreiben vom 23.5.2011 antwortete der Bekl., dass er eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung habe und diese keinen kommerziellen Interessen dienen würde, sondern lediglich der Deckung der Unkosten durch Leerstand, auch wenn die Wohnung von Berlin‑Besuchern als Ferienwohnung genutzt werden kann. Am Schluss heißt es: „Ihre Abmahnung betrachte ich hiermit als gegenstandslos. Sollten Sie weitere Fragen oder Probleme haben, wenden Sie sich bitte direkt an die Kanzlei ..." Mit Schreiben vom 31.5.2011 wurde der Bekl. nochmals abgemahnt. Die Entgegennahme dieses Schreiben lehnte der Bekl. ab. Das Schreiben wurde ihm auch per Fax am 31.5.2011 übermittelt.

Am 29.6.2011 stand die deutsche Seite mit dem Wohnungsangebot im Internet nicht mehr zur Verfügung; die englischsprachige Internetseite war jedoch weiterhin vorhanden. Am 24.11.2011 stand die deutsche Internetseite bezüglich der „Ferienwohnung" des Bekl. erneut zur Verfügung. Im August 2012 wurde die Wohnung im Internet erneut als Ferienwohnung angeboten. Mit Schreiben vom 5.12.2012 kündigten die Kl. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Mit der Klage begehren die Kl. Räumung der Wohnung. [...]

Die Klage ist begründet. Die Kl. haben gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung der Wohnung gem. § 546 BGB, da das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung der Kl. vom 5.12.2011 gem. § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB beendet worden ist. Der Bekl. hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich dadurch verletzt, dass er der Abmahnung der Kl. seinerseits eine ernsthafte und endgültige Ablehnung des mit der Abmahnung geforderten Verhaltens entgegensetzt und damit die Abmahnung ignoriert hat. Gem. §§ 133, 157 BGB war diese Reaktion für einen objektiven Empfänger dahin zu verstehen, dass er nicht beabsichtige, sein Verhalten zu ändern. Insoweit kann dahin stehen, dass auch nach der Abmahnung die deutschsprachige Internetseite wiederum aufgetaucht war, die englischsprachige Internetseite weiterhin zur Verfügung gestanden hatte und auch eine weitere Internetseite im August 2012 von den Kl. entdeckt wurde. In diesem Zusammenhang ist unerheblich, ob der Bekl. diese konkreten Veröffentlichungen im Internet durch erneutes Tun veranlasst hat, denn es steht fest, dass er ursprünglich die entsprechenden Verträge geschlossen hatte, und er muss sich aus diesem Grund den Kl. gegenüber jede Veröffentlichung durch diese Firmen zurechnen lassen.

Unabhängig davon war die Abmahnung berechtigt, da das Verhalten des Bekl. unerlaubt war. Es deckte nicht die gewährte Erlaubnis zur Untervermietung. Das Anbieten der Wohnung als Ferienwohnung zu den im Internet angegebenen Preisen stellt eine kommerzielle Vermietung dar, die nicht durch die Untermieterlaubnis gedeckt ist. Hinzu kommt, dass der Mieter, dem eine Untermieterlaubnis zusteht, der „verlängerte Arm" der Vermieters ist, das heißt, er hat diese Wohnung nicht Dritten, Fremden, zugänglich zu machen, sondern hat aufgrund des Vertrauensschutzverhältnisses, das zwischen Mieter und Vermieter gemäß § 242 BGB besteht, gründlich zu prüfen, wem er im Wege einer gestatteten Untermieterlaubnis die Wohnung überlässt. Im vorliegenden Fall hat der Bekl. in einer Weise Dritten den Zugang zur Wohnung - bereits durch die Möglichkeit der detaillierten Kenntniserlangung im Internet - gewährt, die das Mietverhältnis zwischen ihm und den Kl. verletzte.

Aus den Gründen des Landgerichts: [...] II. Die zulässige Berufung des Bekl. ist begründet. Den Kl. steht gegen den Bekl. ein Räumungsanspruch gem. § 546 BGB nicht zu, da das Mietverhältnis der Parteien durch die streitgegenständlichen fristlosen bzw. fristgemäßen Kündigungen vom 5.12.2011, 12.1.2012 und 3.2.2012 nicht beendet worden ist.

Entgegen der zunächst im Hinweisbeschluss vom 21.12.2012 vertretenen Ansicht geht die Kammer nicht mehr davon aus, dass hier eine kündigungsrelevante Pflichtverletzung des Bekl. infolge wiederholter Inserierung der streitgegenständlichen Wohnung im Internet zur Untervermietung (auch) an Berlintouristen vorliegt.

Das Gericht hatte insofern bereits im Rahmen der Terminierung darauf hingewiesen, dass die Vermietung als Ferienwohnung durch einen Mieter, der eine Untermieterlaubnis durch den Vermieter erhalten hat, nicht in jedem Fall zu einem Kündigungsgrund führen dürfte. Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Vermietung von Ferienwohnungen im Haus einen Mieter nicht per se berechtigt, den Mietzins für eine von ihm in diesem Haus angemietete Wohnung zu mindern, sondern maßgeblich ist, inwieweit durch die konkrete Art der Ausgestaltung der Vermietung an Feriengäste über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht (vgl. BGH, Urt. v. 29.2.2012 - VIII ZR 155/11 -, WuM 2012, 269), ist auch in dem hier vorliegenden Fall einer (behaupteten) Untervermietung des Mieters an Feriengäste vielmehr darauf abzustellen, ob hiermit konkrete Beeinträchtigungen der Mietsache oder anderer Mieter des Hauses verbunden sind. Nur dann kann eine uneingeschränkt und nicht personengebunden erteilte Erlaubnis zur zeitweisen Untervermietung einer Wohnung durch den Vermieter widerrufen bzw. beschränkt und bei Fortsetzung des Verhaltens des Mieters ggf. eine Kündigung ausgesprochen werden.

Anders als das Amtsgericht meint, ist vorliegend nicht davon auszugehen, dass eine Untervermietung an Feriengäste oder sonstige Berlinbesucher von der Untervermieterlaubnis vom 13.2.2008, nicht gedeckt war. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der beklagtenseits praktizierten bzw. beabsichtigten Untervermietung um eine (vorübergehende) vollständige Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten handelt, auf welche der Mieter gem. § 540 BGB - anders als in Bezug auf eine teilweise Gebrauchsüberlassung nach § 553 BGB - keinen Anspruch auf Genehmigung hat.

Dem Bekl. ist auf seine Anfrage vom 22.1.2008 in der er klargestellt hat, dass er selbst die Wohnung nur zeitweise alle 14 Tage für den Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Wohnung zeitweise untervermieten wolle, um die „Unkosten" etwas unter Kontrolle zu halten, seinerzeit nämlich eine entsprechende Genehmigung zur Untervermietung der streitgegenständlichen Wohnung auch ohne vorherige Überprüfung von gewünschten Untermietern erteilt und hierfür ein Untermietzuschlag von 13 € mtl. erhoben worden. Gleichzeitig wurde der Bekl. darauf hingewiesen, dass er dafür verantwortlich sei, dass sich seine Untermieter an die Hausordnung halten, und wurde der Widerruf der Genehmigung für den Fall von Störungen durch Untermieter vorbehalten.

Dem Schreiben lässt sich eine Beschränkung der Genehmigung in Bezug auf eine bestimmte Art, Dauer oder einen bestimmten Umfang der Untervermietung oder den in Betracht kommenden Personenkreis nicht entnehmen.

Die Kl. können sich insofern auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie bzw. ihre Hausverwaltung vor dem Hintergrund der seinerzeit zum WEG‑Recht ergangenen Rechtsprechung, wonach die Überlassung einer Wohnung an Feriengäste als gewerbliche pensions‑ oder hotelähnliche Nutzung angesehen worden sei, nicht davon hätten ausgehen müssen, dass von der hier erteilten nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis möglicherweise auch eine Untervermietung an Berlin‑Touristen erfasst sein könnte, und sie einer solchen jedenfalls nicht hätten zustimmen wollen.

Vor dem Hintergrund der Anfrage des Bekl. vom 22.1.2008 war nach dem gem. §§ 133, 157 BGB maßgeblichen objektivem Empfängerhorizont hier vielmehr davon auszugehen, dass der Vermieter mit einer zeitweisen wechselnden entgeltlichen Untervermietung der Wohnung zwischen den Besuchswochenenden des Bekl. einverstanden war. Denn es dürfte in der hiesigen Konstellation wohl kaum oder nur schwerlich möglich sein, einen dauerhaften Untermieter zu finden, welcher die Wohnung alle zwei Wochenenden verlässt, damit der Hauptmieter sich dort mit seiner Tochter aufhalten kann. Einschränkungen in Bezug auf den in Betracht kommenden potentiellen Kreis der Personen, welche die Wohnung vorübergehend zu Wohnzwecken nutzen können (Freunde, Bekannte, Arbeitskollegen, Studenten, Pendler, Touristen o. Ä.) sind ebenso wenig erfolgt wie zur Häufigkeit des Wechsels der Untervermietung zwischen den Besuchswochenenden bzw. zur absoluten Anzahl der Untervermietungen in einem bestimmten Zeitraum oder zum Umfang des hierbei zu erzielenden Untermietzinses.

Auch eine Zweckentfremdungsverordnung gab bzw. gibt es für das Gebiet, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, soweit ersichtlich (bislang) nicht, so dass sich die Frage, inwieweit diese hier einer vorübergehenden Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung entgegen stünde, nicht stellt. Der Umkehrschluss der Kl., wonach eine Überlassung an Feriengäste schon deshalb nicht unter den Begriff der Wohnraumnutzung gefasst werden könne, weil ein Einschreiten der Landesregierung bzw. ‑verwaltung mangels „Zweckentfremdung" ansonsten gar nicht denkbar wäre, verfängt nicht. Denn der Gesetzgeber ist nicht daran gehindert, die Verwendung einer Mietsache, welche nach geltendem Recht unter dem wohnungseigentumsrechtlichen bzw. mietrechtlichen Begriff der „Wohnungsnutzung" (noch) in weitergehendem Umfang möglich ist, aus sozialpolitischen Gründen einzuengen bzw. auf eine bestimmte Nutzungsart zu beschränken. Dies ist vorliegend indes noch nicht geschehen.

Nach alledem ist hier davon auszugehen, dass eine wechselnde zeitweise Untervermietung der Wohnung auch an Feriengäste von der nicht personenbezogenen Genehmigung vom 13.2.2008 abgedeckt war. Insofern unterscheidet sich der hiesige Fall auch entscheidend von der klägerseits angeführten Entscheidung des AG München (WuM 2012, 614), in der das Vorliegen bzw. Fortbestehen einer etwaigen Untervermietungserlaubnis abgelehnt und ein Kündigungsgrund sodann auf eine fortgesetzte Untervermietung an Feriengäste trotz Abmahnung des Mieters gestützt worden ist.

Vorliegend sind jedoch keine berechtigten Gründe ersichtlich, wonach die uneingeschränkt erteilte Untermieterlaubnis hätte widerrufen werden können.

In der o. g. Ferienwohnungsentscheidung (Urt. v. 29.2.2012 - VIII ZR 155/11, WuM 2012, 269) hat der BGH selbst die Parallele zu der auch im hiesigen Fall relevanten Frage - sofern man eine wechselnde zeitweise Untervermietung an Berlin-Touristen denn überhaupt als eine solche teilgewerbliche Nutzung ansehen will (für das WEG‑Recht ablehnend: BGH, Urt. v. 15.1.2010, V ZR 92/07, GE 2010, 345; Urt. v. 12.11.2010, V ZR 78/10, ZMR 2011, 396) - aufgezeigt, ob der Wohnraummieter im Einzelfall vom Vermieter die Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung verlangen kann. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ist insofern entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung der Nutzung abzustellen, insbesondere ob sie so organisiert ist, dass von einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung (vgl. BGH, Urt. v. 14.7.2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157; Urt. v. 10.4.2013 - VIII ZR 213/12, zitiert nach juris).

Konkrete Beeinträchtigungen der hiesigen Mietsache oder anderer Mieter durch eine etwaige Untervermietung an Feriengäste sind vorliegend von den Kl. aber nicht ansatzweise dargelegt worden. Sofern sie darauf hinweisen, dass Feriengäste eine Wohnung per se ausgelassener und anders nutzen würden als normale Mieter, und viele Mieter sich dadurch in ihrem Wohlbefinden gestört fühlen würden, ist dieser Vortrag unsubstantiiert, zumal hier auch nicht einmal dargelegt worden ist, in welchem Umfang eine Untervermietung an Feriengäste tatsächlich überhaupt erfolgt ist. Auch hierauf ist bereits im Rahmen der Terminierung der Berufungsverhandlung hingewiesen worden.

Der (einmalige) Vorfall Ende September/Anfang Oktober 2011, bei dem sich die Zutrittsgewährung zur Wohnung für die klägerseits beauftragten Handwerker zur Beseitigung einer Unterbrechung der Gasversorgung verzögert hatte, lässt einen unmittelbaren Zusammenhang zu einer für diesen Zeitpunkt zwischen den Parteien streitigen entgeltlichen Untervermietung an Feriengäste nicht erkennen. Da der Bekl. die Wohnung - was klägerseits bekannt war - überwiegend nur nutzte, um diese i. d. R. alle 14 Tage am Wochenende für Besuchskontakte mit seiner Tochter aufzusuchen, ist nicht ersichtlich, dass die vorübergehende fehlende Erreichbarkeit bzw. Ermöglichung des Zutritts zur Wohnung während eines Zeitraums von einer Woche hier nicht auch ebenso eingetreten wäre, wenn die Wohnung in dieser Zeit infolge Abwesenheit des Bekl. vorübergehend gar nicht bewohnt gewesen wäre. Das Problem lag insofern nicht in der Untervermietung der Wohnung, sei es entgeltlich an Feriengäste oder unentgeltlich an Bekannte, sondern in einer ggf. unzureichenden Organisation der Zutrittsgewährung zur Wohnung für den Notfall während der Zeit der Abwesenheit des Bekl., welchen i. Ü. auch keine Gebrauchspflicht in Bezug auf die Wohnung trifft (vgl. BGH, WuM 2011, 98). Dies betrifft jedoch nicht die Frage der (un-) entgeltlichen Gebrauchsüberlassung, sondern vielmehr die Sorgfaltspflicht des Bekl. in Bezug auf die angemietete Wohnung generell, wobei dieser einmalige Vorfall nach Ansicht der Kammer aber auch nicht als so schwerwiegend anzusehen ist, um hierauf mehr als eine Abmahnung stützen zu können. Vergleichbare Vorfälle sind in der Folgezeit sodann nicht vorgetragen worden.

Sofern die Kl. sich schließlich darauf berufen, dass der Bekl. selbst nur eine Miete von 307,78 € zu entrichten habe, er mit der Untervermietung aber bestenfalls monatlich bis zu 2.400 € erzielen könne, rechtfertigt auch dies keine andere Bewertung. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung entgehen dem Vermieter selbst im Fall einer unberechtigten Untervermietung keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten, derer er sich nicht schon durch den Abschluss des Hauptmietvertrages entäußert hätte; denn er selbst könne die Mietsache einem Dritten gar nicht mehr überlassen (vgl. BGHZ 131, 307; BGH, NJW 2002, 60). Vor diesem Hintergrund ist aber nicht ersichtlich, weshalb die Höhe eines möglicherweise zu erzielenden Untermietzinses im hiesigen Fall einer berechtigten Untervermietung von Bedeutung sein sollte, zumal es auch unerheblich ist, ob ein bestimmter Untermietzins durch eine wechselnde Untervermietung an unterschiedliche Personen oder aber ggf. durch eine dauerhafte Untervermietung an nur eine Person erzielt wird, solange es hierdurch nicht zu mehr als üblichen Beeinträchtigungen der Mietsache oder der Mitmieter kommt. [...]

Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, da die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnraummieter zu einer (wechselnden) Untervermietung der Wohnung auch an Feriengäste berechtigt ist, von grundsätzlicher Bedeutung ist und zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Ein Wohnraummieter hat bei einem berechtigten Interesse Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung. Wird die Erlaubnis uneingeschränkt erteilt, kann davon auch die Vermietung an Berlin-Touristen erfasst sein, so jedenfalls die 65. Kammer des Landgerichts Berlin.

Der Mieter einer Zweizimmerwohnung teilte der Hausverwaltung mit, er nutze wegen seiner beruflichen Tätigkeit die Wohnung nur noch 14-tägig an den Wochenenden für Besuche seiner Tochter, und er bitte um Erlaubnis zur Untervermietung, was ihm gewährt wurde. In der Folge bot er mehrfach die Wohnung Berlin-Besuchern im Internet als Ferienwohnung an; mehrere Abmahnungen der Vermieter blieben erfolglos. Nach fristgerechter und fristloser Kündigung verlangten die Vermieter Räumung.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg sah in dem Verhalten des Mieters eine Pflichtverletzung, die eine fristgerechte Kündigung begründete. Das Landgericht Berlin war in seinem Urteil vom 19. Juni 2013 anderer Meinung. Der Mieter habe eine uneingeschränkte „Genehmigung" (gemeint: Erlaubnis; die Genehmigung wird nach § 184 BGB nachträglich erteilt) für die Untervermietung auch der Wohnung insgesamt ohne Beschränkung auf einen Personenkreis erhalten. Eine Einschränkung wäre nur dann möglich, wenn konkrete Beeinträchtigungen durch die Untervermietung an Feriengäste dargelegt seien, was hier nicht der Fall sei. Ein Widerruf der Untermieterlaubnis sei auch nicht möglich gewesen, da dafür keine rechtfertigenden Gründe ersichtlich seien.

Das Landgericht, das zunächst in seinem Hinweisbeschluss anderer Auffassung gewesen war, hat die Revision zugelassen, die inzwischen nach Angaben des Einsenders eingelegt wurde. Das Urteil ist doch sehr zweifelhaft, denn ein Untermieter nutzt eine Wohnung nach allgemeinem Sprachgebrauch nicht nur für wenige Tage wie ein Berlin-Tourist. Vermieter sollten jedenfalls in die Erlaubnis zur Untervermietung einen ausdrücklichen Zusatz aufnehmen, dass eine kommerzielle Nutzung als Ferienwohnung in keinem Fall gestattet ist.