Erlaubnis zur Untervermietung

1. Im Falle des Auszugs eines von mehreren Mietern haben die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil des Mietzinses durch die Aufnahme eines zahlungspflichtigen Untermieters zu kompensieren, sofern dadurch die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder verringert wird.

2. Der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung setzt nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorhanden ist.

3. § 553 Abs. 2 BGB erfordert eine an sämtlichen Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Zumutbarkeitsprüfung. Schematische Wertungen, die für die Erhebung eines Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-) Einnahmen durch den Mieter ausreichen lassen, sind wegen des sich aus dem Wortlaut der Norm („zuzumuten“) und der Gesetzessystematik ergebenden Ausnahmecharakters des § 553 Abs. 2 BGB nicht gerechtfertigt.

I. Die klagenden Mieter begehren von der beklagten Vermieterin die Erteilung einer Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung eines der Zimmer der von ihnen angemieteten 3-Zimmer-Wohnung.

Die Rechtsvorgänger der Bekl. schlossen im Februar 2020 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung mit den Kl. zu 1) und 2). Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 29. April 2020 wurde vereinbart, dass der Kl. zu 3) in den Mietvertrag eintritt. Das Mietverhältnis begann am 1. Mai 2020. Der Kl. zu 3) zog im September 2022 aus der streitgegenständlichen Mietsache aus und wohnt seitdem in einem Studentenwohnheim in Berlin.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Voraussetzungen von § 553 Abs. 1 BGB lägen vor. Ein berechtigtes Interesse liege darin, die im Innenverhältnis der Kl. auf den Kl. zu 3) entfallende anteilige Mietzahlung auf die beabsichtigte Untermieterin abzuwälzen. […]

In der Berufungsverhandlung hat die Bekl. Einsicht in den Untermietvertrag erhalten. […]

II. Die Berufung hat keinen Erfolg. Den Kl. steht gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Genehmigung der beabsichtigten teilweisen Gebrauchsüberlassung zu.

1. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt vor, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, GE 2023, 1241 = BeckRS 2023, 32499 Tz. 17, beck-online). Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, GE 2018, 385 = NZM 2018, 325, juris Tz. 53; Kammer, Urt. v. 17. März 2022 - 67 S 286/21, GE 2022, 470, juris Tz. 12; Urt. v. 9. April 2015 - 67 S 28/15, GE 2015, 789 = WuM 2015, 421, juris Tz. 10).

Ein derartiges Interesse von hinreichender Erheblichkeit kommt jedenfalls den Kl. zu 1) und 2) zu. Sie beabsichtigen, die streitgegenständliche Wohnung weiterhin auf Grundlage des bestehenden Mietvertrages zu bewohnen und den bislang auf den Kl. zu 3) entfallenden Mietanteil nach dessen Auszug nicht selbst zu übernehmen. Diesen soll stattdessen die von ihnen ausgewählte Untermieterin tragen, da die Kl. zu 1) und 2) den mittlerweile aus der Wohnung ausgezogenen Kl. zu 3) nicht im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB auf seinen bisherigen Mietanteil in Anspruch nehmen möchten. Andernfalls hätten die Kl. zu 1) und 2) zu befürchten, dass der Kl. zu 3) seine nunmehr aus zwei Mietverhältnissen resultierenden Zahlungsverpflichtungen dadurch reduziert, dass er eine Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses über die von ihm nicht mehr genutzte Wohnung herbeiführt und die Kl. zu 1) und 2) auf Mitwirkung an der für eine Beendigung des Mietverhältnisses erforderlichen gemeinsamen Kündigung in Anspruch nimmt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715, juris Tz. 9 m.w.N.). Einem solchen - mit dem Wohnungsverlust der Kl. zu 1) und 2) einhergehenden - Anspruch des Kl. zu 3) stünde § 242 BGB nicht entgegen, da sich die beklagte Vermieterin einer Vertragsfortsetzung nur mit den Kl. zu 1) und 2) oder einer Auswechslung des Kl. zu 3) durch die Untermieterin ausdrücklich verweigert.

In einer solchen Situation haben die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse daran, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil des Mietzinses durch die Aufnahme eines Untermieters zu kompensieren, sofern dadurch die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder jedenfalls verringert wird. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die getroffene Wertung entspricht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH, der mittlerweile unabhängig von den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters jedes wirtschaftliche Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung als berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB ausreichen lässt (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, GE 2023, 1241 = BeckRS 2023, 32499 Tz. 34).

Die Genehmigungssperre des § 553 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BGB hindert den Anspruch der Kl. ebenfalls nicht: Das berechtigte Interesse der Kl. bestand zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch nicht, sondern ist erstmals nach dessen Abschluss mit dem Auszugswunsch und dem tatsächlichen Auszug des Kl. zu 3) entstanden. Es steht auch nicht im Widerspruch zur Rechts- und Sozialordnung, dass der Kl. zu 3) mit der streitgegenständlichen sowie der weiteren von ihm in einem Studentenwohnheim angemieteten Wohnung nunmehr Mieter zweier Wohnungen ist. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Kl. dem allgemeinen Wohnmarkt auf missbräuchliche Art und Weise Wohnraum entziehen würden. Daran fehlt es. Vielmehr führt die von den Kl. beabsichtigte Untervermietung gerade dazu, dass die seit Beginn des Mietverhältnisses von drei Personen bewohnte Wohnung auch weiterhin von drei Personen bewohnt und insoweit kein „Leerstand“ geschaffen wird.

Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob dem endgültig aus der Wohnung ausgezogenen Kl. zu 3) - anders als den Kl. zu 1) und 2) - ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung fehlt, da sich sein Interesse darauf beschränkt, sich seiner ihm aus § 535 Abs. 2 BGB erwachsenden und trotz des Auszugs fortbestehenden Zahlungspflicht im Innenverhältnis zu entledigen. Denn der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten setzt nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorliegt; vielmehr reicht es aus, dass das berechtigte Interesse in der Person eines von mehreren Mietern gegeben ist (vgl. Kammer, Urt. v. 22. Juli 2021 - 67 S 59/21, GE 2021, 1004 = WuM 2021, 616, beckonline Tz. 14 m.w.N.; Emmerich, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2023, § 553 Rz. 8). Diese Voraussetzungen sind in den Personen der Kl. zu 1) und 2) erfüllt.

Auch die weiteren Angriffe der Berufung verhelfen ihr nicht zum Erfolg:

Soweit die Bekl. geltend gemacht hat, zur Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung nur im Gegenzug gegen die Vorlage oder jedenfalls Einsicht in den Untermietvertrag verpflichtet zu sein, trägt der Einwand nicht mehr, nachdem die Kl. in der Berufungsverhandlung den mit der beabsichtigten Untermieterin geschlossenen Untermietvertrag vorgelegt haben. Es tritt durch die Aufnahme der Untermieterin auch keine Überbelegung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB ein, da die Wohnung seit Beginn des Mietverhältnisses von drei Mietern bewohnt und genutzt wurde und dies nach dem Auszug des Kl. zu 3) und der Aufnahme der Untermieterin auch in Zukunft der Fall sein wird.

Der Anspruch auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung ist schließlich nicht aufschiebend bedingt durch eine Zustimmung der Kl. zur Erhöhung der Miete um einen Untermietzuschlag. Gemäß § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter in dem Fall, in dem ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist, die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, da der Bekl. die Erlaubniserteilung auch ohne Erhebung eines Untermietzuschlags zumutbar ist. § 553 Abs. 2 BGB erfordert eine an sämtlichen Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Zumutbarkeitsprüfung (vgl. Kammer, Beschluss vom 21. November 2017 - 67 S 212/17, BeckRS 2017, 153183 Tz. 3 m.w.N.). Schematische Wertungen, die für die Erhebung des Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-) Einnahmen durch den Mieter ausreichen lassen, sind wegen des Wortlauts der Norm („zuzumuten“) und des sich darauf und der Gesetzessystematik beruhenden Ausnahmecharakters des § 553 Abs. 2 BGB nicht gerechtfertigt (vgl. Kammer, Beschluss vom 21. November 2017 - 67 S 212/17, BeckRS 2017, 153183 Tz. 3, a.A. LG Berlin Urt. v. 21. August 2019 - 64 S 266/18, GE 2019, 1639 = BeckRS 2019, 33035, Tz. 4; Urt. v. 27. September 2023 - 64 S 270/22, GE 2023, 1150 = BeckRS 2023, 28515, beckonline Tz. 19). Gemessen an diesem Regel-Ausnahme-Verhältnis sowie der unveränderten Belegung der Wohnung mit nur drei Personen liegen keine Umstände vor, die die hier streitgegenständliche Gebrauchsüberlassung ohne Erhebung eines Untermietzuschlages als für die Bekl. unzumutbar erscheinen ließen. […]

3. Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung der aufgeworfenen abstrakten Rechtsfragen zur Reichweite der §§ 553 Abs. 1 und 2 BGB zu ermöglichen.

Nach § 553 BGB kann die Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter einer angemessenen Mieterhöhung zustimmt, wenn die Gestattung sonst dem Vermieter nicht zuzumuten ist. Einzelheiten sind auch bei den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin umstritten. Die ZK 67 vertrat zum Untermietzuschlag in einer brandneuen Entscheidung die Auffassung, dass schematische Wertungen, die für die Erhebung eines Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-) Einnahmen durch den Mieter ausreichen lassen, nicht gerechtfertigt sind.

Die (drei) Mieter begehren nach Auszug eines der Mieter von der Vermieterin die Erteilung einer Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung eines Zimmers der von ihnen gemieteten 3-Zimmer-Wohnung. Die Vermieterin machte die Erlaubnis u. a. von der Zahlung eines Untermietzuschlags abhängig. Das AG nahm ein berechtigtes Interesse an der Gestattung der Untervermietung auch ohne Mieterhöhung an; dem folgte die 67. Kammer des LG Berlin.

Das Landgericht Berlin bejahte ein berechtigtes Interesse der Kläger an der Untervermietung. Jedenfalls die in der Wohnung verbliebenen Mieter hätten vernünftige Gründe, den Mietanteil des Ausgezogenen nicht selbst übernehmen zu müssen. Auch dieser habe ein berechtigtes Interesse, da er sonst aus zwei Mietverhältnissen die Miete schulde. Auf eine verweigerte Einsicht in den Untermietvertrag könne sich die Vermieterin nicht berufen, da dieser in der Berufungsverhandlung vorgelegt worden sei. Einen Untermietzuschlag könne die Vermieterin nicht verlangen, denn die Erlaubnis sei ihr auch ohne Mieterhöhung zuzumuten. Eine Unzumutbarkeit im Sinne dieser Vorschrift liege nur ausnahmsweise vor; bei der unveränderten Belegung der Wohnung mit drei Personen seien keine Umstände dafür ersichtlich.

Die Kammer hat die Revision zugelassen, was angesichts der divergierenden Rechtsprechung dringend erforderlich war. In GE 2019, 1606 ist von einem Flickenteppich von Entscheidungen zum Untermietzuschlag allein in Berlin die Rede.

1. Einen Untermietzuschlag billigt die 67. Kammer des Landgerichts Berlin nur ausnahmsweise dem Vermieter zu, wenn wegen einer vermehrten Belastung die Gestattung ohne Ausgleich unzumutbar ist, wobei eine stärkere Belegung der Wohnung an sich nicht ausreichen soll (GE 2022, 583; Beschl. v. 21. November 2017 - 67 S 212/17, BeckRS 2017, 153183). Selbst bei unberechtigter Untervermietung hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung, und zwar selbst dann nicht, wenn die Untermiete die Hauptmiete übersteigt (LG Berlin, GE 2004, 1028).

2. Nach Ansicht der 64. Kammer des LG Berlin kann ein allgemeiner Zuschlag zwischen 5 € und 30 € (AG Schöneberg, GE 2022, 906: 50 €) pro Monat angemessen sein, wenn die Anzahl der Nutzungsberechtigten über das ursprünglich von dem geschlossenen Vertrag abgedeckte Maß hinaussteigt (GE 2019, 1639). Ähnlich die 66. Kammer (GE 2019, 126) für „erhöhten Aufwand und Sachrisiken“, wobei die Pauschalen zu erhöhen sind wegen gesteigerter Betriebskosten, die nicht wegen Geltung einer Bruttomiete umgelegt werden können. Nach Auffassung der 65. Kammer ist auch bei einer höheren Nutzerzahl vom Vermieter darzulegen, dass er dadurch vermehrt belastet wird, weil es auf die Nutzungsintensität (Nutzergewohnheiten) ankommt (65 S 427/16).

3. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Partizipation an den Erträgen durch die Untermiete, was mit 20 % von der Hauptmiete oder 25 % von der Untermiete bemessen werden kann (LG Berlin - 18 T 65/16 - GE 2016, 1093). In einer späteren Entscheidung derselben Kammer (64. Kammer als Nachfolgerin: GE 2019, 601) wird eine unzumutbare Belastung generell verneint und ein Untermietzuschlag abgelehnt.

Eine Klärung könnte wie folgt aussehen: Es ist für den Vermieter unzumutbar, eine Gewinnerzielung durch den Mieter ohne Ausgleich zu gestatten (LG Berlin, GE 2023, 1150). Der Vertragszweck (Wohnen des Mieters) wird verfehlt, wenn der Mieter mit fremdem Eigentum Geschäfte macht. Wenn die vereinbarte Untermiete, nach der anteiligen Fläche berechnet, die Hauptmiete wesentlich übersteigt, kann dies als Untermietzuschlag verlangt werden. In Anlehnung an die Regelung in § 5 WiStG ist eine wesentliche Überschreitung anzunehmen, wenn die Hauptmiete um 20 % überschritten wird. Beispiel: Für die 3-Zimmerwohnung mit 60 m2 beträgt die Miete 480 €, also 8 €/m2. Ein Zimmer mit 20 m2 wird untervermietet für 300 €. Die wesentliche Überschreitung der anteiligen Hauptmiete (mehr als 192 €) führt zu einem Untermietzuschlag von 108 €.

Der Vermieter hat deshalb in allen Fällen, wie im Verfahren vor dem LG Berlin geschehen, Anspruch auf Einsicht in den Untermietvertrag.

Ein pauschaler Zuschlag von 5 € bis 50 € pro Monat kommt dagegen in der Regel nicht in Betracht. Bei der allgemein üblichen Nettomiete würde ein Mehrverbrauch ohnehin in der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden (vgl. Kinne, GE 2021, 223); andere zusätzliche Aufwendungen des Vermieters oder eine stärkere Abnutzung sind kaum messbar. Anders als bei der preisgebundenen Miete (§ 26 NMV: 2,50 € oder 5 € monatlich) gibt es keine gesetzliche Regelung. Die in der Rechtsprechung angegebenen geringfügigen Beträge stehen auch im Widerspruch zu der gesetzlichen Formulierung, dass eine Mieterhöhung nur bei Unzumutbarkeit gefordert werden kann, also bei einem erheblichen Umstand. In Übereinstimmung mit der Verwendung des Begriffs der Unzumutbarkeit in § 543 BGB setzt dies voraus, dass die legitimen Interessen des Vermieters in einer Weise tangiert werden, die es ihm unter Berücksichtigung der grundsätzlich vorrangigen Interessen des Mieters unzumutbar machen, der Gebrauchsüberlassung zuzustimmen (LG Berlin, Urteil vom 12. Januar 2018 - 65 S 427/16). Wenn eine Gewinnerzielung des Mieters mit der Untervermietung ausscheidet, ist daher der Vermieter, von Ausnahmefällen abgesehen, auch ohne Untermietzuschlag zur Gestattung verpflichtet.

Eine solche Regelung hätte den Vorteil, dass auch schon vor Einleitung eines Rechtsstreits die Höhe des Untermietzuschlags berechenbar wäre.