Erlaubnis

Erlaubnis; Untervermietung; Bedingung, Verweigerung; Sonderkündigungsrecht

Dem Mieter steht das Sonderkündigungsrecht wegen Verweigerung der Untervermietungserlaubnis zu, wenn diese unter realistischerweise unerfüllbaren Bedingungen erteilt wird, denn darin liegt eine endgültige Verweigerung.

Die Kl. waren aufgrund schriftlichen Mietvertrages v. 23.4. 1992 Mieter einer Wohnung im Hause in Köln. Der Grundmietzins betrug monatlich 2.200 DM zuzüglich Garagenmiete und Betriebskostenvorauszahlungen, insgesamt 2.606 DM.

Mit Schreiben v. 14.11.1997 kündigten die Kl. das Mietverhältnis über die Wohnung zum nächst möglichen Termin und baten gleichzeitig um die Zustimmung der Bekl. zur Untervermietung der Wohnung für die restliche Laufzeit, da sie nicht in der Lage seien, für weitere sechs Monate die Miete zu zahlen. Mit Schreiben v. 21.11.1997 teilte die Bekl. mit, daß sie grundsätzlich die Erlaubnis zur Untervermietung gebe, sofern die Kl. ihr mindestens drei ihr genehme Bewerber als Untermieter benennen und vorstellen sowie ein Untermietzuschlag von 10 % auf die Nettomiete gezahlt werde.

Daraufhin machten die Kl. mit Schreiben v. 27.11.1997 von dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 549 BGB zum 28.2.1998 Gebrauch. Gleichzeitig wurde der Bekl. eine selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft der Kreissparkasse v. 27.11.1997 übersandt; diesbezüglich war auf dem Kündigungsschreiben handschriftlich vermerkt "Anlage Bürgschaft für vorsorglich sechs Monate". Mit Schreiben v. 29.11.1997 widersprach die Bekl. dieser letztgenannten Kündigungserklärung.

Nach Räumung und ausbleibenden Mietzinszahlungen nahm die Bekl. die Kreissparkasse als Bürgen für Mietzinsen ab dem Monat März 1998 in Anspruch und ließ sich unter dem 20.4.1998 einen Betrag in Höhe von 5.372 DM auszahlen.

Die Kl. verlangen von der Bekl. die Rückerstattung dieses in Anspruch genommenen Bürgschaftsbetrages.

Die Klage ist begründet. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung des Betrages von 5.372 DM gemäß § 812 BGB. Durch die Inanspruchnahme der Bürgschaft der Kreissparkasse hat die Bekl. diesen Betrag auf Kosten der Kl. ohne rechtlichen Grund erlangt.

Unstreitig ist, daß die Inanspruchnahme der Bürgschaft für Mietzinsen ab dem Monat März 1998 erfolgte. Für diesen Zeitraum waren die Kl. jedoch nicht mehr zu Mietzinszahlungen verpflichtet, da das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung der Kl. v. 27.11.1997 mit Ablauf des Monats Februar 1998 beendet war.

Die Kl. waren aufgrund des Schreibens der Bekl. v. 21.11.1997 zur Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt. Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiterzuvermieten. Aus der Verweigerung des Vermieters zur Erteilung der Erlaubnis folgt das Sonderkündigungsrecht des Mieters, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis ergibt sich aus § 549 Abs. 1 BGB nicht; § 549 Abs. 2 BGB ist vorliegend nicht anwendbar, da die Kl. die Wohnung vollständig und nicht lediglich zum Teil weitervermieten wollten. Auch aus dem Mietvertrag läßt sich ein Anspruch der Kl. auf Erteilung der Zustimmung nicht herleiten. Das Kündigungsrecht des Mieters nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB knüpft damit im wesentlichen lediglich an die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung an, und zwar unabhängig davon, ob dem Mieter ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung zusteht oder nicht; dementsprechend ist für das Kündigungsrecht auch unerheblich, ob und unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter die Erlaubnis zumutbar ist oder nicht. Maßgebend ist alleine, ob das Verhalten des Vermieters auf die Bitte des Mieters, eine Untervermietung zu erlauben, als Verweigerung der Erlaubnis aufzufassen ist.

Das Schreiben der Bekl. v. 21.11.1997 kann in diesem Sinne nur als Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung verstanden werden. Zwar hatte die Bekl. hier grundsätzlich die Erlaubnis erteilt, jedoch zur Bedingung gemacht, daß ihr mindestens drei ihr genehme Bewerber genannt und vorgestellt werden und ein Untermietzuschlag von 10 % auf die Nettomiete gezahlt werde. Hierbei kann es letztlich dahingestellt bleiben, ob diese Bedingungen zulässig oder mietvertraglich vorgesehen waren. Denn das Gericht teilt die Ansicht der Kl., daß diese Bedingungen schlechterdings nicht erfüllbar waren, so daß die Erlaubnis unter diesen Bedingungen letztlich als Verweigerung der Erlaubnis zu verstehen war. Ausschlaggebend ist hierbei, daß es sich bei der angemieteten Wohnung um eine hochwertige Wohnung in guter Wohnlage handelt, wobei der Nettomietzins von monatlich 2.200 DM - gemessen an den finanziellen Möglichkeiten des größten Teils der Wohnungsmieter - als hoch zu bezeichnen ist. Letztlich räumt dies auch die Bekl. ein, indem sie vorträgt, es handele sich um ein Luxusobjekt, für das Mietinteressenten auf dem Kölner Wohnungsmarkt nicht vorhanden seien. Hinzu kommt, daß der Bekl. aufgrund der finanziellen Schwierigkeiten der Kl. bekannt war, daß die Kl. darauf angewiesen sein würden, nicht nur den bisherigen Grundmietzins von 2.200 DM, sondern auch den verlangten Zuschlag von 10 % von dem Untermieter zu verlangen. Die Kl. hätten also, um die Bedingungen der Bekl. erfüllen zu können, ihr nicht nur einen, sondern gleich drei ihr genehme Bewerber benennen und vorstellen müssen, die willens und in der Lage gewesen wären, einen monatlichen Grundmietzins von 2.420 DM zu zahlen. Daß dies für die Kl. unmöglich war, liegt nach den vorstehenden Erwägungen auf der Hand und mußte auch für die Bekl. offensichtlich sein. Angesichts dessen kommt es letztlich nicht darauf an, ob die Kl. überhaupt in der Lage gewesen wären, auch nur einen Untermieter zu stellen; unerheblich ist auch, daß die Kl. bis zu diesem Zeitpunkt noch gar keinen konkreten Untermieter benannt hatten. Denn die Erlaubniserteilung unter solchen unerfüllbaren Bedingungen kann nur als endgültige Verweigerung der Erlaubnis zu verstehen sein. ...