Erlaß des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages

Erlaß des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages; Sanierungsmaßnahme; öffentliches Interesse; Ziele und Zwecke der Sanierung; Sanierungsausgleichsabgabe

Ein öffentliches Interesse am Erlaß eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags besteht, wenn der Erlaß geeignet ist, die Ziele und Zwecke der jeweiligen Sanierungsmaßnahmen zu fördern.

1 Der Kl. erstrebt den Erlaß eines Sanierungsaus-gleichsbetrags.

2 Er ist als gemeinnützig anerkannt und im Bereich der Altenpflege und -versorgung tätig. Er betreibt in der Altstadt von S.-Bad C. auf seinen Grundstücken W.straße 37 und 39 ein Seniorenwohnheim mit betreuten Wohneinheiten. Weitere Seniorenwohnungen unterhielt er auf dem Grundstück S.gasse 50, das er im Jahre 2000 veräußerte. Die Grundstücke liegen im Sanierungsgebiet Bad C. 2 - Altstadt. Nach der Ermittlung der sanierungsbedingten Werterhöhungen durch die beklagte Stadt beantragte der Kl. unter Hinweis auf seine gemeinnützige Tätigkeit im Mai 2000 den Erlaß des Sanierungsausgleichsbetrags. Diesen Antrag lehnte die Bekl. mit Bescheid vom 5. Dezember 2001 ab. Mit Bescheiden vom 22. Januar 2002 zog sie den Kl. zu Sanierungsausgleichsbeträgen in Höhe von insgesamt 7 786,98 € heran. Dabei ging sie auf der Grundlage eines Wertermittlungsgutachtens von einer Bodenwerterhöhung von 2 % aus. Den Widerspruch gegen die genannten Bescheide wies die Bekl. mit der Begründung zurück, für einen Erlaß nach § 155 Abs. 4 BauGB reiche ein allgemeines Interesse an der Tätigkeit des Kl. auf dem Gebiet der Altenpflege nicht aus. Vielmehr müsse sich das öffentliche Interesse auf die städtebauliche Sanierungsmaßnahme beziehen. Dies sei hier nicht der Fall. [...]

9 [...] Die Bekl. hat zu Recht den beantragten Erlaß des Ausgleichsbetrags abgelehnt. Daher ist die Klage abzuweisen.

10 1. Der Verwaltungsgerichtshof geht von dem Grundsatz aus, der Erlaß eines Sanierungsausgleichsbetrags liege nicht nur dann im öffentlichen Interesse gemäß § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB, wenn er zugleich den konkreten Sanierungszwecken dient, sondern auch dann, wenn er geeignet ist, sonstige öffentliche Belange der Gemeinde zu fördern. Hierfür sei ausreichend, daß der Kl. mit der Bereitstellung von Altenwohnungen mit betreuten Wohneinheiten eine im Interesse der Gemeinde liegende Tätigkeit der Daseinsvorsorge wahrnimmt. Daß die Tätigkeit des Kl. in keinem Zusammenhang mit den Zielen der Sanierung stehe, sei unerheblich. Dieser Auffassung vermag der Senat nicht zu folgen.

11 Nach § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. In § 155 Abs. 4 BauGB wird die Gemeinde ermächtigt, im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise abzusehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluß der Sanierung erfolgen.

12 Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann sich der Kl. nicht auf die Tatbestandsvoraussetzung des öffentlichen Interesses berufen. Denn ein solches Interesse besteht nur dann, wenn der Erlaß des Ausgleichsbetrags geeignet ist, die Ziele und Zwecke der jeweiligen Sanierungsmaßnahmen (§ 140 Nr. 3 BauGB) zu fördern.

13 Die Vorbereitung und Durchführung der Sanierung ist für die Gemeinde mit erheblichen Kosten verbunden (vgl. etwa §§ 140, 141, 146, 147 BauGB). Die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke erfahren durch die Sanierung im Regelfall eine Wertsteigerung. Aus diesem Grund werden die Eigentümer dieser Grundstücke zur Finanzierung der Sanierung durch die Erhebung eines an der Werterhöhung orientierten Ausgleichsbetrags herangezogen, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstückes entspricht (siehe im einzelnen § 154 BauGB).

14 Diese Funktion des Ausgleichsbetrags als Abschöpfung der dem Grundstückseigentümer zugute kommenden Wertsteigerung bestimmt auch das Verständnis der Erlaßregelung in § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB, soweit es um die Tatbestandsalternative des öffentlichen Interesses geht. Der Verzicht der Gemeinde auf den Ausgleich der durch ihre Aufwendungen herbeigeführten Erhöhung des Bodenwerts und die damit einhergehende Begünstigung des Eigentümers stehen in einer Wechselbeziehung zueinander. Der zu Lasten der Gemeinde, bei Entstehen eines Überschusses (§ 156 a BauGB) zu Lasten der Eigentümer im Sanierungsgebiet wirkende Erlaß eines Ausgleichsbetrags läßt sich nur rechtfertigen, wenn dieser Verlust dadurch kompensiert wird, daß der begünstigte Eigentümer einen Beitrag zur Förderung der mit der Sanierung verfolgten Ziele und Zwecke erbringt. Nur unter dieser Voraussetzung und nicht schon aus sonstigen im öffentlichen Interesse liegenden Gründen darf das in § 154 Abs. 1 BauGB verankerte Gebot zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen zurückgedrängt werden. Das Absehen von der Erhebung eines Ausgleichsbetrags ist also ein "Anreiz- und Lenkungsmittel" (BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1992 - BVerwG 8 C 50.90 - BVerwGE 90, 202 [204] zu § 135 Abs. 5 BauGB), um den Eigentümer zu einer sanierungsbezogenen Gegenleistung zu veranlassen. Besteht ein derartiger innerer Zusammenhang, setzt das Absehen von einem Ausgleichsbetrag nach § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB weiter voraus, daß der Erlaß "geboten", d.h. nach den konkreten Umständen vernünftigerweise angezeigt ist (BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1992 a.a.O.).

15 Die vom Verwaltungsgerichtshof zur Stützung seiner Auffassung gezogene Parallele zur wortgleichen Vorschrift des § 135 Abs. 5 Satz 1 BauGB über den Erlaß von Erschließungsbeiträgen ist nicht geeignet, diese Auslegung des § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB in Frage zu stellen. Ob dem vom Verwaltungsgerichtshof zitierten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. Mai 1992 a.a.O. tatsächlich ein so weites Verständnis des öffentlichen Interesses im Sinne von § 135 Abs. 5 Satz 1 BauGB zugrunde liegt, kann auf sich beruhen. Denn der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag ist ungeachtet seiner Ähnlichkeiten mit dem Finanzierungsinstrument des Erschließungsbeitrags eine Abgabe, bei der die Voraussetzungen für die Erhebung und den Erlaß eigenständig zu bestimmen sind. Auch der Entstehungsgeschichte zu § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB läßt sich entnehmen, daß nur bei einem spezifisch sanierungsrechtlichen Zusammenhang von der Erhebung eines Ausgleichsbetrags soll abgesehen werden dürfen. Die Vorgängerregelung des § 41 Abs. 8a StBauFG i.d.F. vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2221 [2250]) erklärte - ebenso wie später § 155 Abs. 4 BauGB i.d.F. vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191 [2214]) - die Regelung des § 135 Abs. 5 BBauG/BauGB für entsprechend anwendbar. Was mit der "entsprechenden" Anwendung gemeint ist, stellt die Begründung des Bundesrats zu dieser von ihm vorgeschlagenen Vorschrift klar: Die Freistellung von dem Ausgleichsbetrag könne wegen des öffentlichen Interesses "an der Durchführung der Sanierung" erforderlich werden (vgl. BTDrucks. 7/5059, S. 11). Die mit dem Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 - BauRO - vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) vorgenommene Ersetzung der Verweisungsregelung in § 155 Abs. 4 BauGB durch eine eigenständige Formulierung der Erlaßvoraussetzungen hat keine inhaltliche Änderung herbeigeführt.

16 Bei Anwendung dieser Rechtsgrundsätze läßt sich nicht feststellen, daß der Erlaß des dem Kl. abverlangten Sanierungsausgleichsbeitrags im öffentlichen Interesse geboten ist. Der Verwaltungsgerichtshof ist zu dem Ergebnis gelangt, die Tätigkeit des Kl. stehe in keinem Zusammenhang mit den von der Bekl. verfolgten Zielen der Sanierung. Diese Schlußfolgerung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

17 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen der Behebung der in dem Gebiet vorhandenen städtebaulichen Mißstände (§ 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Diesen Zweck hat die Gemeinde in einem Sanierungskonzept zu konkretisieren (vgl. § 140 Nr. 3 BauGB). Von den vier Zielen, die die Bekl. für das Sanierungsgebiet der Altstadt von Bad C. aufgestellt hat, könnte allenfalls das Ziel "Erhaltung und Verbesserung der Standortbedingungen für das Wohnen" den erforderlichen Bezug zu dem öffentlichen Interesse im Sinne von § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB herstellen. Zur Verwirklichung dieses Zieles hält die Bekl. in erster Linie Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Gebäudebestand für erforderlich. Demgegenüber kann der Kl. lediglich geltend machen, mit dem Erlaß des Ausgleichsbeitrags werde der Weiterbetrieb des Seniorenwohnheims am bisherigen Ort positiv beeinflußt. Die bloße Fortführung einer bestehenden gemeinnützigen Einrichtung, ohne daß eine Instandsetzung oder Modernisierung des genutzten Gebäudes zur Aufrechterhaltung der Nutzung erforderlich wären, gehört indes nicht zu den von der Bekl. verfolgten Sanierungszielen. Selbst wenn darüber hinaus zu den Sanierungszielen auch der weitere Betrieb von der Bekl. besonders wichtigen gemeinnützigen Einrichtungen gehören würde, könnte dies der Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Denn der Kl. trägt selbst nicht vor, inwiefern die Heranziehung zu einem Ausgleichsbetrag, der lediglich die sanierungsbedingte Mehrung seines Vermögens zur Finanzierung der Sanierung abschöpft, den weiteren Betrieb seiner Einrichtung im Sanierungsgebiet gefährden sollte.

18 2. Der Erlaß ist auch nicht zur Vermeidung einer unbilligen Härte geboten. Der Verwaltungsgerichtshof hat das Vorliegen einer unbilligen Härte verneint. Diese Würdigung stellt auch der Kl. nicht mehr in Frage.

Der Eigentümer eines Grundstücks im Sanierungsgebiet hat einen Ausgleichsbetrag für durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts zu zahlen. Davon kann die Gemeinde im öffentlichen Interesse absehen. Ein allgemeines öffentliches Interesse reicht aber nicht.

Der Eigentümer und Betreiber eines Seniorenwohnheims war zur Zahlung eines Sanierungsausgleichsbetrags herangezogen worden. Dagegen wandte er sich unter Hinweis auf seine gemeinnützige Tätigkeit und bekam zunächst vom VG recht.

Mit Urteil vom 13. Juli 2006 verwies das BVerwG darauf, daß der Erlaß eines Sanierungsausgleichsbetrags voraussetze, daß der begünstigte Eigentümer einen Beitrag zur Förderung der mit der Sanierung verfolgten Ziele und Zwecke erbringt. Ein allgemeines öffentliches Interesse oder die Gemeinnützigkeit reichen nicht.