Erläuterungspflicht für Mieterhöhung nach Modernisierung wegen gestiegener Betriebskosten

1. Bei Wärmedammaßnahmen ist in der Mieterhöhungserklärung gem. § 3 Abs. 1 MHG im einzelnen anzugeben, in welchem Maße sich eine Verringerung des Wärmeverbrauchs ergibt.

2. Für den Einbau von Isolierglasfenstern in Küche und Bad kann nur dann ein Modernisierungszuschlag gem. § 3 Abs. 1 MHG verlangt werden, wenn die entsprechende Einsparung an Heiz-energie dargelegt wird.

3. Für die Erhöhung der Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten gem. § 4 Abs. 2 MHG ist neben der Gegenüberstellung der Kosten des Vorjahres zu denjenigen des laufenden Jahres die Erläuterung des Grundes für die Kostensteigerung erforderlich.

II. 1. Eine Erhöhung wegen Modernisierungen erfordert, daß in der Mieterhöhungserklärung die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach § 3 Absatz 1 MHG erläutert wird (§ 3 Abs. 2 MHG).

Dies erfordert, daß bei Wärmedämmaßnahmen in der Mieterhöhungserklärung darzulegen ist, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt. Dies wird in der Regel durch eine Wärmebedarfsberechnung erfolgen. Diese ist jedoch in der Mieterhöhungserklärung nicht dargestellt worden. Auch ein anderer substantiierter Vortrag über die Einsparung von Heizenergie liegt nicht vor. Die reine Behauptung, es würden 30 % Energie eingespart, ist nicht ausreichend, weil sie nicht nachvollziehbar ist.

Auch für den Einbau von Isolierglasscheiben in Küche und Bad fehlt es an einer hinreichenden Darlegung, inwieweit es sich um eine Wertverbesserung i. S. von § 3 Abs. 1 MHG handelt.

Soweit der Einbau eine Einsparung von Heizenergie bewirken sollte, so hätte dargelegt werden müssen, inwieweit sich dadurch der Verbrauch vermindert. Insoweit kann auf die Ausführungen zu 1. verwiesen werden. Die allgemeinen Wohnverhältnisse werden durch den Einbau in den genannten Räumen nicht verbessert. Bad und Küche dienen nicht dem dauernden Aufenthalt zum Wohnen, und in diesen Räumen wird ohnehin häufig gelüftet. Damit verbessert sich durch ein Isolierglasfenster nicht entscheidend der Wohnkomfort (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum, 2. Auflage, § 3 MHG Rdnr. 30).

Der Kl. kann auch nicht monatlich 12,96 DM für die Monate Juli 1994 bis März 1998 verlangen, denn er hat die Miete insoweit nicht wirksam durch Mieterhöhungserklärung vom 18. Mai 1994 nach § 4 Abs. 2 MHG erhöht. Denn die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird (§ 4 Abs. 2 Satz 2 MHG). Dies ist jedoch nicht der Fall.

Eine Erläuterung der Umlage erfordert, daß dem Mieter nachvollziehbar dargelegt wird, welche Positionen sich aus welchem Grunde erhöht haben. Ausreichend ist nicht die Gegenüberstellung der Positionen aus dem Vorjahr und dem laufenden Jahr, da sich daraus nur ergibt, welche Positionen sich verändert haben. Der Grund der Veränderung ergibt sich daraus aber nicht.

Ein Vermieter hatte Wärmedämmaßnahmen durchführen lassen; in Küche und Bad waren Isolierglasfenster anstelle von einfachverglasten Fenstern eingebaut worden.

Mit seiner Mieterhöhung nach § 3 MHG wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen scheiterte der Vermieter jedoch bei der 64. Kammer des Landgerichts Berlin, die in ihrem Urteil vom 5. März 1999 bemängelte, die Mieterhöhungserklärung sei nicht ausreichend erläutert. Der Vermieter hatte schlicht behauptet, durch die Energiesparmaßnahmen würden 30 % Heizenergie eingespart.

Bei Wärmedämmaßnahmen müsse, so das Gericht, die Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie in der Regel durch eine Wärmebedarfsberechnung dargelegt werden. Entsprechendes gelte auch für den Einbau der Isolierglasfenster. Auch eine weitere Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten war nach Auffassung des Gerichts unwirksam, da zwar bisherige Betriebskosten den jetzigen Betriebskosten gegenübergestellt worden waren, der Grund für die Erhöhungen der einzelnen Positionen jedoch nicht angegeben war.

Die Entscheidung erscheint zumindest hinsichtlich der Modernisierungsmieterhöhung zweifelhaft, da hier die Fragen der Begründetheit (Nachweis der Energieeinsparung) schon im Vorfeld der Zulässigkeit (Wirksamkeit der Mieterhöhung) erörtert werden. Dabei entspricht es herrschender Meinung, daß der Vermieter eben nicht schon in der Mieterhöhungserklärung zu erläutern hat, warum er eine Maßnahme als Modernisierung wertet (Sternel III, 805). Es ist eben eine Frage des Beweises, den sich hier das Gericht erspart hat.

Hinsichtlich der gestiegenen Betriebskosten dürfte es darauf ankommen, um welche Kostenarten es im einzelnen ging. Was sollte etwa bei der Position "Grundsteuer" der Vermieter mehr zur Erläuterung schreiben, als daß diese sich eben erhöht habe?