Erläuterungspflicht für Betriebskostenabrechnungen

Keine Nachzahlungspflicht des Mieters bei nicht erläuterten Betriebskostensteigerungen ohne Angaben zu den Rechnungsdaten.

Die Kl. ist Eigentümerin des mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks R.-weg in Berlin. Die Bekl. ist aufgrund des schriftlichen Mietvertrages der Parteien vom 24. November 1993 Mieterin einer in diesem Hause gelegenen, preisgebundenen Neubauwohnung.

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Bezahlung der Betriebskosten für die Abrechnungszeiträume 1. Oktober 1994 bis September 1995 und 1. Oktober 1995 bis 30. September 1996 in Anspruch.

Die Betriebskostenabrechnungen der Kl. entsprechen nicht den Anforderungen. Sie sind zum einen nicht hinreichend erläutert. Zum anderen fehlen bei einzelnen Abrechnungspositionen Angaben zu den Rechnungsdaten oder Rechnungsnummern, die eine eindeutige Zuordnung der einzelnen Kosten ermöglichen könnten.

Während bei den öffentlichen Abgaben (Grundsteuer, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Schornsteinreinigung) im allgemeinen ein pauschaler Hinweis auf die öffentlich bekannt gemachten Kostensteigerungen bzw. einen Mehrverbrauch durch die Mieter genügt, bedarf es bei den übrigen Betriebskosten einer substantiierten Erläuterung, die dem Mieter die Kostensteigerung plausibel vor Augen führt.

Diesem Anspruch werden die Betriebskostenabrechnungen der Kl. nicht gerecht.

Die Betriebskostenabrechnung vom 8. März 1996 enthält beispielsweise nicht die geringsten Hinweise auf die sehr drastischen Kostensteigerung von 0 auf 33.129 DM bzw. 44.406 DM bei der Be- und Entwässerung. Eine Erklärung dafür hat die Kl. erst im Laufe dieses Rechtsstreits nachgetragen. Nicht genügend erläutert sind die Kostensteigerungen bei der Hausreinigung um fast das Vierfache. Die zu dieser Position 6 von der Kl. abgegebene Erläuterung (Preisänderungen der Reinigungsinstitute und Krankheits- und Urlaubsvertretungen für die Hauswarte, wenn dafür ein Reinigungsinstitut die Arbeit übernahm) ist zu allgemein und formelhaft. Es ist nicht im geringsten ersichtlich, ob Krankheitsvertretungen angefallen sind und hierfür Reinigungsinstitute in Anspruch genommen werden mußten. Die mehr als Verdoppelung der Versicherungskosten ist ebenfalls nicht ausreichend erläutert. Der bloße Hinweis darauf, daß die Kostensteigerung auf vertragliche Versicherungsbedingungen zurückzuführen ist, genügt nicht. Tatsächlich hätte die Kl. bereits die einzelnen Versicherungsarten (Elementar-, Leitungswasser- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung) darstellen müssen. Für den Mieter ist aus der Betriebskostenabrechnung nicht im geringsten ersichtlich, welche Risiken die Kl. im einzelnen versichert hat. Die mehr als Verdoppelung der Versicherungskosten ist nicht nachvollziehbar. Die Versicherungsgesellschaften dürften der Kl. gegebenenfalls genau erläutert haben, worauf diese drastischen Beitragssteigerungen zurückzuführen sind. Es ist nicht einzusehen, weshalb die Kl. nicht gehalten sein sollte, ihren Mietern die Kostensteigerungen in gleicher Weise verständlich zu machen.

Die Kostensteigerung bei der Position 11 (Hauswart) um das mehr als Vierfache sind auch nicht erklärlich. Die zusätzlichen Erläuterungen der Kl. zur Betriebskostenabrechnung enthalten zu Ziffer 11 nur einen formelhaften Hinweis auf tarifliche Lohnänderungen, Mehrarbeit, Kranken- und Urlaubsvertretungen durch andere Hausbesorger bzw. Hauswarte. Dabei fällt auf, daß die Kosten für Krankheits- und Urlaubsvertretungen bereits der Position Hausreinigung (Ziffer 6) zugeordnet sind.

Gleiches gilt im Prinzip für die Betriebskostenabrechnung vom 4. Februar 1997. Für die Kostensteigerung bei der Gartenpflege (Ziffer 7) von 0 auf 9.736,00 DM sind nur pauschal erläutert. Welche Kosten tatsächlich angefallen sind, läßt sich aus der pauschalen Erläuterung nicht entnehmen. Verwunderlich ist auch der völlige Wegfall der Hauswartkosten (Ziffer 11). Ausweislich der Erläuterungen zu Ziffer 6 (Hausreinigung) sind für Urlaubs- und Krankheitsvertretungen von Hausmeistern Kosten angefallen. Inwiefern die Positionen 6 und 11 korrespondieren, läßt sich anhand der Betriebskostenabrechnung und der ihr beigefügten Erläuterungen nicht entnehmen.

Gerade die von der Kl. erstellten Betriebskostenabrechnungen und die hierzu nicht konkret, sondern nur pauschal und formelhaft beigefügten Erläuterungen zeigen, daß die Aufführung und Zuordnung der einzelnen Rechnungen mit Rechnungsdaten zu den einzelnen Abrechnungspositionen unerläßlich ist. Dies gilt jedenfalls für die Kosten der Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen und der Hauswarte. Auch ihre "sonstigen Betriebskosten" (Ziffer 13) muß die Kl. im einzelnen belegen. Vor allem hat die Kl. offenzulegen, welche Tätigkeiten der Hauswarte sie im einzelnen vergütet, sonst sind Kosten der Hausreinigung und Gartenpflege beliebig verschiebbar und überhaupt nicht mehr zu überschauen. So wie die Kl. ihre Betriebskostenabrechnung zu den Positionen 6 und 11 erstellt, lassen sich beispielsweise die Kosten für Krankheits- und Urlaubsvertretungen der Hauswarte beliebig verschieben. Eine Kontrolle der Abrechnung ist dem Mieter unter diesen Bedingungen nur möglich, wenn die konkreten Kosten unter Bezeichnung der einzelnen Rechnungen der einen oder anderen Position eindeutig zugeordnet sind.

Eine Zusammenstellung der Rechnungen und eine derartige Zuordnung zu den einzelnen Abrechnungspositionen ist der Kl. auch ohne weiteres zumutbar. Eine geordnete Hausverwaltung macht sie ohnehin erforderlich. Diese Zusammenstellung der Rechnungen kann der Betriebskostenabrechnung jeweils als Anlage beigefügt werden. Der Einwand der Kl., die Betriebskostenabrechnungen würden durch derartige Angaben unübersichtlich, trifft nicht zu.

Bei preisgebundenem Neubau ist nach §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 und 8 NMV in Verbindung mit § 10 WoBindG eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung zu berechnen und zu erläutern. Entsprechendes gilt nach § 4 Abs. 1 MHG für anderen Wohnraum. Die Bedeutung liegt hier immer bei erheblichen Kostensteigerungen.

Das Amtsgericht Neukölln wies deshalb mit Urteil vom 18. März 1998 eine Nachzahlungsklage ab, weil verschiedene Kostensteigerungen dem Mieter nicht plausibel gemacht worden seien. Das Gericht begründete dies auch damit, daß die Rechnungsdaten nicht angegeben worden seien. Bekanntlich ist nach wie vor streitig (ein Rechtsentscheid des Kammergerichts steht noch aus), ob die Angabe der Rechnungsdaten dazu gehört. Eine Erläuterung ist jedenfalls immer erforderlich, wenn sie sich nicht in einem Wort begründen läßt, etwa Tariferhöhung der BEWAG. Vom Ergebnis ist das Urteil des Amtsgerichts sicher vertretbar; die Anforderungen der Zivilprozeßordnung an eine Urteilsbegründung werden allerdings kaum erfüllt, wenn es schlicht im Urteil heißt, Betriebskostenabrechnungen entsprechen "nicht den Anforderungen", ohne dafür die Gerichtsentscheidung oder auch nur die gesetzliche Regelung zu erwähnen.