Erläuterung für Erhöhung der Einzelmiete

Bei einer Erhöhung der Einzelmiete für preisgebundenen Wohnraum hat der Vermieter zu berechnen und zu erläutern, wie er aus der erhöhten Durchschnittsmiete die jeweilige Einzelmiete ermittelt hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gemäß § 535 Abs. 2 BGB ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 2.041,96 € für den Zeitraum August 2008 bis Juli 2010 nicht zu. Denn der von der Bekl. ursprünglich geschuldete Mietzins von 558,36 € hat sich durch die Mieterhöhungserklärung vom 9. September 2009 nicht erhöht. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Die Erhöhungserklärung wird den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht gerecht. Danach kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Daran fehlt es.

Der Mieter soll nach der gesetzlichen Regelung in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG darüber informiert werden, weshalb die Miete erhöht wird. Aus der beizufügenden Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters für den preisgebundenen Wohnraum ausweisenden Auszug soll er sodann ersehen, ob sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der ihm durch § 8 WoBindG auferlegten Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist (BGH, Urt. v. 6. April 2011 - VIII ZR 199/10, NJW-RR 2011, 948 Tz. 11). Davon ausgehend hat der Vermieter in dem hier maßgeblichen Fall der Erhöhung einer Einzelmiete sowohl zu berechnen als auch zu erläutern, wie er aus der erhöhten Durchschnittsmiete die jeweilige Einzelmiete ermittelt hat (LG Hanau, Urt. v. 21. Juli 1987 - 2 S 131/87, ZMR 1987, 470; Bellinger, in: Fischer-Dieskau u. a., Wohnungsbaurecht, 173. Erg.-Lieferung, § 10 WoBindG Anm. 3.3. „Einzelmiete"; Schmid, in: Fachanwaltskommentar Mietrecht, 3. Aufl. 2012, § 10 WoBindG Rz. 21). Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Erhöhungserklärung nicht.

Denn aus ihr geht nicht hervor, wie die Kl. die Einzelmiete ermittelt hat, da es bereits an der - unverzichtbaren - nachvollziehbaren Angabe des Differenzierungsmaßes nach Lage und Ausstattung der jeweiligen Wohnung fehlt (Bellinger, a.a.O.). Die streitgegenständliche Erhöhungserklärung beschränkt sich - wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat - auf die nicht näher erläuterte Angabe „unterschiedlicher Wohnwerte" und bringt für die von der Bekl. innegehaltene Wohnung - ebenfalls ohne nähere Erläuterung - einen Faktor von 110,12 % in Ansatz. Aus dieser Angabe lässt sich für die Bekl. nicht erschließen, in welchem Verhältnis die Einzelmiete zur Durchschnittmiete steht und ob nach der Mieterhöhung das Verhältnis der Einzelmieten gemäß § 4 Abs. 5 NMV 1970 gewahrt ist (Bellinger, a.a.O.).

Ohne diese Angaben jedoch ist die Plausibilität des Erhöhungsverlangens für den Mieter ebenso wenig nachvollziehbar wie für den Vermieter. Dementsprechend hat auch die Kl. im Rahmen der Berufungsbegründung einräumen müssen, selbst nicht zu wissen, wie sich der von ihr in Ansatz gebrachte Wohnwert von 110,12 % ermittele. Davon ausgehend war für die beklagte Mieterin die nicht näher begründete Ermittlung der Einzelmiete erst recht nicht nachvollziehbar, so dass sich der Mietzins mangels hinreichend erläuterter Erhöhungserklärung gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG auch nicht erhöht hat.

Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) ist bei der Mietbildung neben den laufenden Aufwendungen auch der Wohnwert der jeweiligen Wohnung zu berücksichtigen. § 8 a WoBindG sieht nämlich für den Geltungsbereich der Kostenmiete vor, dass der Vermieter auf Grundlage der Durchschnittsmiete die Miete für die einzelnen Wohnungen (Einzelmiete) unter „angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwerts" zu berechnen hat. Dabei kommt es insbesondere auf Lage, Ausstattung und Zuschnitt an. Soll die Einzelmiete erhöht werden, muss der Differenzierungsmaßstab nachvollziehbar erläutert werden. Nicht alle Vermieter gehen so vor; sie müssen es auch nicht, wenn sich die Wohnungen – wie oft bei Sozialwohnungen – im Wohnwert nicht unterscheiden. Sind aber Einzelmieten gebildet worden und werden diese erhöht, muss ggf. auch der Gewichtungsfaktor erläutert werden.

Die Klägerin (Vermieterin) hatte die Einzelmiete erhöht und dabei „unterschiedliche Wohnwerte" angegeben – bei der Wohnung der Beklagten brachte sie einen Faktor von 110,12 % in Ansatz, ohne dass der näher erläutert wurde. Selbst im Rahmen der Berufungsbegründung musste die Klägerin einräumen, selbst nicht zu wissen, wie sich der von ihr in Ansatz gebrachte Wohnwertfaktor ermittele.

Das Landgericht Berlin wies die Zahlungsklage ab, da die Erhöhungserklärung für die Einzelmiete unwirksam sei. Es fehle eine Erläuterung, wie aus der erhöhten Durchschnittsmiete die Einzelmiete ermittelt worden sei; der Differenzierungsmaßstab für Lage und Ausstattung sei nicht erläutert und habe auch von der Vermieterin im Verfahren nicht erklärt werden können. Damit sei offen, in welchem Verhältnis die Einzelmiete zur Durchschnittsmiete stehe, und die nicht näher begründete Ermittlung der Einzelmiete sei für die Mieterin nicht nachvollziehbar.

Das Verhältnis von Einzel- zur Durchschnittmiete ist – entgegen LG – klar, die Einzelmiete beträgt 110,12 % der Durchschnittsmiete. Wir werden die Thematik demnächst ausführlicher behandeln.