Erläuterung des Flächenmaßstabs

Erläuterung des Flächenmaßstabs; Flächenmaßstab in Betriebskostenabrechnung; Vorwegabzug; Mietereinwendungen; gemischte Kosten; materielle und formelle Richtigkeit einer Abrechnung; unterschiedliche Flächenangaben; Kosten des Hauswarts

1. Zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ist eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen.

2. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn in ihr sog. gemischte Kosten umgelegt werden, ohne anzugeben, dass von den einzelnen Kostenpositionen keine Vorwegabzüge vorgenommen worden sind.

3. Pauschale Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung sind nicht zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

Die Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB Nachzahlung in Höhe von insgesamt 3.053,99 € aus folgenden Nebenkostenabrechnungen verlangen:

für 2003 vom 10.12.2004 1.636,87 €

für 2004 vom 28.11.2005 1.327,47 €

für 2005 vom 14.12.2006 89,65 €

Die Abrechnungen sind, wie auch das Amtsgericht zutreffend angenommen hat, formell wirksam. Die an eine Abrechnung nach § 259 BGB zu stellenden Anforderungen sind erfüllt. Insbesondere ist der Abrechnungsmaßstab angegeben. Bei einer Umlage nach Flächenanteilen ergibt sich dieser aus der Mitteilung der Gesamtfläche und der Fläche der Wohnung der Bekl. Anhand dieser Werte kann der Mieter die Abrechnung aus sich heraus rechnerisch nachvollziehen. Näherer Erläuterungen bedarf es hierzu nicht. Ein Erläuterungsbedarf im Rahmen der formellen Wirksamkeit ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass in einzelnen Abrechnungsperioden unterschiedliche Flächen angesetzt worden sind oder kalte und warme Betriebskosten nach unterschiedlichen Maßstäben abgerechnet worden sind. Dies betrifft allein die Richtigkeit der Abrechnung, die im Rahmen der materiellen Wirksamkeit zu prüfen ist (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855).

Einwände gegen die materielle Richtigkeit sind indes gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vom Mieter innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend zu machen. Das ist hier nicht erfolgt. Der Widerspruch im Schreiben der Bekl. vom 14. Januar 2005 enthält einen solchen Einwand nicht, denn er beschränkt sich pauschal auf die bloße Erhöhung der Kosten für Heizung und Warmwasser, ohne konkrete Beanstandungen gegen bestimmte Positionen oder Ansätze in der Abrechnung zu erheben. Insbesondere werden die im hiesigen Rechtsstreit vorgebrachten Beanstandungen der Bekl. gegen die Flächenansätze und die Höhe der Kosten für den Hauswart nicht ansatzweise angesprochen.

Im Übrigen greifen die Einwände der Bekl. auch in der Sache nicht durch.

Auch wenn die Kl. eine Stellungnahme angekündigt hatte, führt dies nicht dazu, dass die Bekl. aus ihrer Pflicht, konkrete Einwendungen gegen die Abrechnungen zu erheben und hierzu ggf. die Abrechnungsunterlagen einzusehen, entlassen werden. Es ist nicht ersichtlich, dass die Bekl. überhaupt jemals eine Einsichtnahme verlangt haben. Entgegen der Auffassung der Bekl. kann auch nicht einfach unterstellt werden, dass sich aus den Abrechnungsunterlagen keine Angaben zu den Flächenanteilen entnehmen lassen. Wenn dies tatsächlich so wäre, was anhand der zur Einsicht vorgelegten Unterlagen konkret darzutun wäre, dann genügte ein Bestreiten der Bekl. mit Nichtwissen, weil ihnen dann zumutbare Erkenntnisquellen für eine substantiierte Erwiderung fehlten. Dafür liegen hier indes bereits mangels einer tatsächlich vorgenommenen Einsicht keine Anhaltspunkte vor.

Entsprechendes gilt für die Hauswartskosten. In formeller Hinsicht wäre die Abrechnung nur dann zu beanstanden, wenn außerhalb der Abrechnung die entstandenen Gesamtkosten um einen nicht in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil bereinigt worden wären (BGH, Urteil vom 11. September 2007 - VIII ZR 1/07, GE 2007, 1378). Es lässt sich aus der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht entnehmen, dass im Rahmen der formellen Wirksamkeit einer Abrechnung anzugeben ist, dass von den angefallenen Gesamtkosten der einzelnen Kostenpositionen keine Vorwegabzüge vorgenommen worden sind. Ob solche Abzüge außerhalb der Abrechnung tatsächlich vorgenommen und nicht ausgewiesen sind, haben die Bekl. ggf. anhand der bei der Einsichtnahme vorgelegten Unterlagen darzutun. Dies gilt auch für etwa in den abgerechneten Kosten enthaltene Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts. Auch hier kann nicht unterstellt werden, dass sich hierzu keine Angaben aus den Unterlagen, insbesondere aus dem vorzulegenden Hauswartdienstvertrag, entnehmen lassen.

In Bezug auf die erstinstanzlich erhobene Einrede der Verjährung betreffend die Nachforderung für 2003 hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass der Antrag auf Erlass des Mahnbescheids rechtzeitig vor Ablauf der Verjährungsfrist eingereicht worden und das Verfahren nicht mehr als sechs Monate in Stillstand geraten ist. Hiergegen werden in der Berufungsbegründung von Seiten der Bekl. auch keine Einwände mehr vorgebracht.

Dass der Vermieter in aufeinanderfolgenden Abrechnungen mit unterschiedlichen Gesamtflächen arbeitet, ohne das zu erläutern, macht eine Abrechnung formell noch nicht unwirksam, sondern gehört in die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Bei Kosten, die – wie etwa Hauswartkosten – nicht umlagefähige Bestandteile enthalten könnten, muss, wenn die vollen Kosten angesetzt werden, die Abrechnung nicht den Hinweis enthalten, dass kein Vorwegabzug gemacht wurde.

Der Vermieter rechnete getrennt über die Betriebskosten für drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden ab. In den Abrechnungen waren neben der Fläche der Wohnung des Mieters jeweils unterschiedliche Gesamtflächen der Abrechnungseinheit angegeben, ohne dies zu erläutern. Bei den in Rechnung gestellten Hauswartkosten hatte der Mieter beanstandet, dass nicht angegeben war, ob – etwa für nicht als Betriebskosten umlegbare Verwaltungskosten – Vorwegabzüge vorgenommen wurden. Der Mieter erhob innerhalb der Einwendungsfrist nur pauschale Beanstandungen gegen die Abrechnung. Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters auf Zahlung der Nachforderungen aus den Abrechnungen statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung des Mieters zurück. Zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung sei eine Erläuterung der angesetzten Gesamtfläche nicht allein deswegen erforderlich gewesen, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufwiesen. Auch die Umlage der Hauswartskosten, ohne anzugeben, dass – etwa für nicht umlegbare Kosten – keine Vorwegabzüge vorgenommen worden sind, sei formell ordnungsgemäß. Die pauschalen Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung seien nicht zu berücksichtigen. Auch wenn der Vermieter darauf eine Stellungnahme angekündigt habe, habe der Mieter seine Einwendungen innerhalb der Einwendungsfrist – ggf. unter Einsicht der Abrechnungsunterlagen – konkretisieren müssen.

Das Urteil liegt auf Linie des BGH (Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 261/07, GE 2008, 855 und Beschluss vom 11. September 2007, VIII ZR 1/07, GE 2007, 1378). Auch wenn der Grund für die Unterschiede in den angesetzten Flächenwerten für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist, ist die Abrechnung formell wirksam, weil sie für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter verständlich und nachvollziehbar ist. Wenn sämtliche Gesamtkosten einer berechneten Kostenart angesetzt werden, ist die Angabe entbehrlich, dass kein Vorwegabzug erfolgt ist. Ob ein Vorwegabzug für nicht umlegbare Kosten hätte gemacht werden müssen, ist allein eine Frage der materiellen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.