Erläuterung der Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Eine Mieterhöhung nach Einbau von neuen Fenstern, die auf die Modernisierungsankündigung nicht Bezug nimmt, erfordert nachvollziehbare Angaben zur Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten.

2. Der Abzug von fälligen Instandsetzungskosten ist zu erläutern, wenn der Mieter einen erheblichen Instandsetzungsbedarf schlüssig darlegt (Feststellungen im früheren Ortstermin; Kostenangebot).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung des Kl. Zwischen den Parteien wurde ein Rechtsstreit über die Notwendigkeit der Instandsetzung der Fenster geführt. Parallel dazu kündigte die Hausverwaltung des Kl. mit Schreiben vom 24. Januar 2013 an, zur Energieeinsparung die Fenster austauschen zu wollen. Die Bekl. stimmten der Modernisierung nach einem Hinweis des Landgerichts mit anwaltlichem Schreiben vom 4. März 2014 zu. Nach Durchführung der Arbeiten gab die Hausverwaltung des Kl. eine Mieterhöhungserklärung zum 1. September 2014 um 79,85 € ab, wobei sie Modernisierungskosten von 8.984,61 € zugrunde legte und Instandhaltungskosten in Höhe von 273,70 € abzog. Die Bekl. zahlten stattdessen die bisherige Miete in Höhe von 401,99 €. Der Kl. bestreitet, dass die Fenster in größerem Umfang instandsetzungsbedürftig gewesen seien. [...] Die Bekl. bestreiten eine Modernisierung und die aufgewandten Kosten. Die Fenster seien in erheblichem Umfang instandsetzungsbedürftig gewesen. Sie überreichen hierzu ein Kostenangebot der Tischlerei D. GmbH, welches Instandsetzungskosten in Höhe von 3.508,33 € ausweist. [...]

Die Klage ist unbegründet. [...] Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB ist der Vermieter gemäß § 559 Absatz 1 BGB berechtigt, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die Mieterhöhung ist [...] nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzung der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird. Diesen Anforderungen wird die Erhöhungserklärung vom 27. Juni 2014 nicht gerecht. Sie enthält zwar die Beträge, aus denen sich die Erhöhung ergibt. Es fehlen indes die Angaben, aus denen sich ergibt, dass eine Modernisierung i.S.v. § 559 Abs. 1 Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB vorliegt. In Betracht kommen eine Modernisierung durch Energieeinsparung (Nr. 1), durch Gebrauchswerterhöhung (Nr. 4) oder durch dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse (Nr. 5). Erforderlich für die plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (BGH NJW 2006, 1126, 1126). Da tatsächlich ausgeführte Arbeiten nicht zwingend den zuvor angekündigten Arbeiten entsprechen, war zumindest eine Klarstellung erforderlich, dass die eingebauten Fenster den im Schriftsatz vom 21. August 2014 im vorangegangenen Verfahren beschriebenen Fenstern entsprochen haben. Weiterhin fehlt eine Erläuterung des Abzugs von Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen aufzuwenden gewesen wären. Aus der Erklärung ergibt sich nicht, wie sich der Abzugsbetrag zusammensetzt und nach welchen Kriterien der Abzug vorgenommen wurde. Sowohl das von den Bekl. vorgelegte Angebot wie die Wiedergabe der Feststellungen im Ortstermin des vorangegangenen Verfahrens erforderten eine nähere Darlegung dessen, was als Erhaltungsmaßnahmen für notwendig berücksichtigt wurde.

Eine nachträgliche Heilung des Mangels der Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Prozess ist nicht möglich; eine Mieterhöhung, die den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht entspricht, ist nichtig (BGH aaO., S. 1127 m.N.). Allerdings ist auch insoweit der Sachvortrag des Kl. nicht hinreichend. Er hat auf das Bestreiten der Bekl. nicht dargelegt, dass tatsächlich eine Modernisierung durchgeführt wurde. Für die Darlegung einer energetischen Modernisierung ist zwar nicht erforderlich, eine Berechnung der konkret eingesparten Endenergie vorzulegen. Vielmehr genügt es, die Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten (des Bauteils Fenster) durch den Einbau wärmegedämmter Fenster vorzutragen, weil hierdurch auf eine Einsparung von Endenergie geschlossen werden kann. Soweit die entsprechenden Werte der Bestandsfenster nicht bekannt sind, kann auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden (vgl. BT-Drucks. 17/10485 S. 20 f.). Hierzu müssten diese Werte allerdings auch angegeben werden. Während für die bisher eingebauten Fenster jeweils die Pauschalwerte angegeben werden können, sind für die neu eingebauten Fenster die vom Hersteller für jedes Fenster mitgeteilten Werte anzugeben. Diesen Anforderungen entspricht der Vortrag des Kl. nicht, wenn im letzten Schriftsatz pauschal vorgetragen wird, „der K-Wert reduziere sich von 2,7 W auf 1,3 W", zumal weder die Rechnung vom 19. September 2014, die offensichtlich erst gut fünf Monate nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung bezahlt wurde, Angaben zur Wärmedämmung der neuen Bauteile enthält noch vom Kl. dargelegt wird, wie er den Wärmedurchgangskoeffizienten der Bestandsfenster berechnet haben will. Zu weiteren Eigenschaften, die eine Modernisierung begründen könnten, wird nichts vorgetragen. Schließlich fehlt auch eine nachvollziehbare Darstellung der Erhaltungsaufwendungen, die von den Kosten der Baumaßnahmen abgezogen wurden. Es ist nicht ersichtlich, wie der Kl. den abgezogenen Betrag errechnet hat. Soweit in dem Ortstermin festgestellt wurde, dass Farbe abgeplatzt ist, kann von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen ausgegangen werden, deren Ersparnis ggf. zu schätzen gewesen wäre.

Die Verfahren zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter und eine spätere Mieterhöhung sind getrennt; wenn die spätere Mieterhöhung nicht auf die frühere Modernisierungsankündigung Bezug nimmt, ist eine erneute Darlegung erforderlich, warum es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt.

Die Mieter verlangten Instandsetzung der Fenster; der Vermieter kündigte an, zur Energieeinsparung die Fenster im Rahmen einer Modernisierung austauschen zu wollen. Auf Hinweis des Landgerichts Berlin erklärten die Mieter die Zustimmung zur Modernisierung. Nach Abschluss der Arbeiten verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung auf der Grundlage von Modernisierungskosten von 8.984,61 €, wovon er Instandhaltungskosten in Höhe von 273,70 € abzog. Die Mieter zahlten den Erhöhungsbetrag nicht und beriefen sich u. a. darauf, dass die (fiktiven) Instandsetzungskosten erheblich höher gewesen wären.

Mit Urteil vom 14. April 2015 wies das Amtsgericht Köpenick die Zahlungsklage des Vermieters ab. Die Mieterhöhung sei schon deshalb unwirksam, weil nicht angegeben worden sei, warum es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierung im Sinne des § 559 BGB gehandelt habe. Ein möglicher Energieeinsparungseffekt sei nicht plausibel dargelegt; auch sei nicht klargestellt worden, ob die eingebauten Fenster den in der Modernisierungsankündigung beschriebenen Fenstern entsprochen hätten. Der Abzugsbetrag für die Instandsetzungskosten sei nicht dargelegt, was nach den Feststellungen im Ortstermin des vorangegangenen Verfahrens und dem von den Mietern vorgelegten Kostenangebot erforderlich gewesen wäre.

Die Mieterhöhungserklärung war hinsichtlich des Abzugs der (fiktiven) Instandsetzungskosten zwar formell wirksam, weil dafür eine Erläuterung nicht erforderlich ist (LG Berlin, GE 2014, 747). Materiell war sie jedoch unbegründet, weil erheblich höhere abzuziehende Instandsetzungskosten zumindest wahrscheinlich waren und der Vermieter dazu im Rechtsstreit nichts vorgetragen hatte. Der Unterschied zwischen der formellen und der materiellen Wirksamkeit ist ähnlich wie bei der Betriebskostenabrechnung von großer Bedeutung: Eine formell unwirksame Erklärung ist nichtig und kann nicht durch spätere Ergänzungen geheilt werden; sie muss mit Wirkung für die Zukunft neu vorgenommen werden. Anders ist es bei der materiellen unwirksamen Erklärung; sie kann durch zusätzliche Begründung (rückwirkend) wirksam werden.