Erläuterung der Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnungsbau

Erläuterung der Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnungsbau; Mietzinserhöhung; Mieterhöhungserklärung, Erläuterung; Kostenmiete; Bewirtschaftungskosten, Betriebskosten; Straßenreinigungskosten; Müllabfuhrkosten; Hausversicherungskosten

1. Nach § 4 Abs. 7 NMV sind bei der Erläuterung der Mieterhöhung die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen Aufwendungen erhöhen. Pauschale Hinweise auf eingetretene Änderungen bei Bewirtschaftungs- und Betriebskosten reichen dazu nicht aus.

2. Die Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr sind nach Reinigungsklassen und Art sowie Anzahl der Müllgefäße aufzuschlüsseln. Die Kosten der Hausversicherung sind nach Art und Höhe der einzelnen Versicherungen für das Haus zu erläutern.

3. Eine Mieterhöhungserklärung, die auf einer nicht hinreichend erläuterten und damit unwirksamen Mieterhöhungserklärung aufbaut, ist ebenfalls unwirksam.

1. Das dem Vermieter in § 10 Abs. 1 WoBindG eröffnete Recht zur einseitigen Mieterhöhung soll es ihm ermöglichen, unter einseitiger Änderung des Vertrages die von seinen Mietern geforderte Miete den eingetretenen Kostensteigerungen anzupassen. Zum Schutz der Mieter vor ungerechtfertigten Erhöhungen hat der Gesetzgeber in § 10 WoBindG zugleich die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung von Voraussetzungen abhängig gemacht, die dem Mieter die Möglichkeit geben, die Berechtigung der vom Vermieter begehrten Erhöhung nachzuprüfen (LG Stuttgart WuM 1984, 157). Inbesondere hat der Gesetzgeber die Wirksamkeit der Mieterhöhung ausdrücklich von der Darstellung der Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung abhängig gemacht (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG). Dabei muß die Berechnung in sich verständlich und auch für einen durchschnittlichen, juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht gebildeten Mieter nachprüfbar sein (LG Frankfurt ZMR 1984, 213; AG Aachen WuM 1985, 185; Pergande in Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Anm. 2 zu § 87 a II. WoBauG). Zur Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung genügt neben der Berechnung und Erläuterung derselben die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, eines Auszuges daraus oder einer Zusatzberechnung zu dieser oder eine Abschrift dieser Genehmigung (§ 10 Abs. 1 Satz 3 und 4 WoBindG; Rechtsentscheid des BGH vom 11. Januar 1984, GE 1984, 269).

Diesen Grunderfordernissen einer einseitigen Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG genügt die Erklärung vom 10. Februar 1984 nicht. Es fehlt weitgehend an einer ausreichenden Erläuterung der einzelnen Kostensteigerungen. Bei dieser Voraussetzung handelt es sich um den Kern der vom Gesetzgeber an Mieterhöhungsverlangen zum Schutz der Mieter gestellten Anforderungen (LG Stuttgart a.a.O.). Nach § 4 Abs. 7 NMVO sind bei der Erläuterung der Mieterhöhung die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen Aufwendungen erhöht haben. Die der Mieterhöhungserklärung beigefügten "Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsberechnung" verweisen jedoch lediglich pauschal auf eingetretene Änderungen bei Bewirtschaftungs- und Betriebskosten sowie auf verringerte Annuitätszuschüsse. Die eingetretenen Erhöhungen der Verwaltungskosten um 3.920,-- DM und der Instandhaltungskosten um 10.927,80 DM sind in der Erklärung nicht in einer aus sich heraus verständlichen Weise erläutert worden. Allein der Hinweis in den "Allgemeinen Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsberechnung" auf anzuwendende Vorschriften der II. BVO reicht nicht aus. Hinsichtlich der erhöhten Betriebskosten kann dem Erläuterungsschreiben zwar entnommen werden, daß der Kl. erstmals gegenüber dem in der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 4. Dezember 1972 zugrunde gelegten Pauschalsatz von 11.124,-- DM auf die Berechnung nach den tatsächlich angefallenen Betriebskosten übergegangen ist. Die Erhöhung der Grundsteuer um 308,-- DM von 4.241,68 DM auf 4.549,68 DM wird jedoch nicht erläutert. Ferner hätte bei der Position Straßenreinigung/Müllabfuhr eine Aufschlüsselung des Betrages von 4.940,83 DM nach Reinigungsklassen und Art sowie die Anzahl der Müllgefäße vorgenommen werden müssen. Zu den Kosten der Hausversicherungen gehören nach Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BVO namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, den Öltank und Aufzug; daher hätten diese Posten nach Art und Höhe aufgeschlüsselt werden müssen. Dieselben Erwägungen gelten für die Hauswartskosten im Hinblick auf Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BVO. Schließlich fehlt jegliche Darlegung, woraus sich der planmäßige Wegfall des Annuitätszuschusses in Höhe eines Betrages von 13.013,10 DM ergibt.

Auch die Mieterhöhungserklärung vom 5. April 1984 über die Erhöhung der Kaltmiete auf 403,89 DM ist gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG unwirksam. Der Grund der Mieterhöhung, nämlich erhöhte Schornsteinfegerkosten und Hauswartskosten, ist zwar ausreichend erläutert, jedoch ist die Berechnung der Mieterhöhung deshalb fehlerhaft, weil sie auf die in der unwirksamen Mieterhöhungserklärung vom 10. Februar 1984 genannten Kostenmiete von 5,46 DM aufbaut. Daher kann dahingestellt bleiben, ob eine Mieterhöhungserklärung mit einer Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung in der hier vorliegenden Form verbunden werden kann.

2. Von der gemäß Mietänderungserklärung vom 7. August 1984 ab 1. September 1984 verlangten Grundmiete von monatlich 301,55 DM hat das Amtsgericht einen Teilbetrag von monatlich 290,66 DM für begründet gehalten. In der Berufungsinstanz ist daher nur noch der Differenzbetrag von jeweils 10,89 DM anhängig, für die Monate September 1984 bis Mai 1985 somit insgesamt 98,01 DM.

Die Differenz von 10,89 DM beruht auf der von dem Kläger gemäß § 28 Abs. 2 Nr. 2 der II. BVO geltend gemachten erhöhten Instandhaltungskostenpauschale von 12,-- DM je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr, während das Amtsgericht lediglich 10,00 DM pro Quadratmeter Wohnfläche gemäß § 28 Abs. 2 Nr. 3 der II. BVO für begründet gehalten hat. Es kann dahingestellt bleiben, ob den formellen Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG schon dadurch Rechnung getragen werden konnte, daß den Bekl. im Dezember 1984 der Bewilligungsbescheid der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin vom 27. November 1984 übersandt worden ist. Der Kl. hätte die geltend gemachten Instandhaltungskosten in Höhe von 12,-- DM pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr nur dann ansetzen dürfen, wenn nach § 28 Abs. 2 Nr. 2 der II. BVO die Wohnung in der Zeit vom 1. Januar 1953 bis zum 31. Dezember 1969 bezugsfertig geworden wäre. Diese Voraussetzung hat der Kläger nicht nachgewiesen. Die Schlußabnahme für das Bauvorhaben erfolgte zwar am 29. Dezember 1969. Nach den glaubhaften und von dem Kl. in der Berufungsinstanz auch nicht angegriffenen Bekundungen des Zeugen K. im Verfahren 6 C 390/85 (AG Neukölln) waren jedoch im Januar 1970 noch Malerarbeiten durchzuführen. Zur Bezugsfertigkeit für eine Wohnung gehört entgegen der Auffassung des Kl. zumindest eine malermäßige Grundausstattung. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen worden, daß die Erforderlichkeit der Durchführung von Malerarbeiten etwa nur noch auf individuelle Gestaltungswünsche der jeweiligen Mieter zurückzuführen war.

3. Die nach der Mietänderungserklärung vom 7. August 1984 weiterhin geltend gemachte Betriebskostenumlage in Höhe von monatlich 129,33 DM für die Monate September 1984 bis Mai 1985, insgesamt somit 1.163,97 DM, kann der Kl. ebenfalls nicht verlangen. Nach der Neufassung der §§ 20 Abs. 1 und Abs. 3 NMV, 27 der II. BVO ist zwar nunmehr die Erhebung von monatlichen Vorauszahlungen auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag der Betriebskosten zulässig. Jedoch ist nach §§ 20 Abs. 4 Satz 1, 4 Abs. 7 NMV, 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG auch für die erstmalige Erhebung des Umlegungsbetrages eine ordnungsgemäße Berechnung und Erläuterung erforderlich; es sind die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge (§ 4 Abs. 7 Satz 2 NMV). Die Verweisung auf die Wirtschaftlichkeitsberechnungen vom 10. Februar und 5. April 1984 hätte hierzu allenfalls dann ausreichen können, wenn aus diesen Berechnungen die Gründe ersichtlich gewesen wären, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben. Dies ist aber, wie sich aus den obigen Ausführungen zu Ziffer 1. ergibt, nicht der Fall. Im übrigen ist nach § 20 Abs. 3 Satz 2 und Satz 4 NMV spätestens bis zum Ablauf des 9. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die Vorauszahlungen abzurechnen.

4. Schließlich kann der Kl. auch nicht den für die Monate April und Mai 1985 verlangten Erhöhungsbetrag für die Betriebskostenumlage in Höhe von jeweils 8,17 DM, insgesamt 16,34 DM, verlangen. Die nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG erforderliche Erläuterung ist bereits deshalb nicht ausreichend, weil es auch weiterhin an der erstmaligen Darlegung der durch die Berechnung nach den tatsächlichen angefallenen Betriebskosten eingetretenen Erhöhungen fehlt und sich dadurch die Mängel der Mieterhöhungserklärungen vom 10. Februar, 5. April und 7. August 1984 fortsetzen. Im übrigen ist auch die Berechnung nicht nachvollziehbar. Der ab April 1985 zu zahlende Betriebskostenumlegungsbetrag von 137,50 DM beruht auf einem erstmals genannten Betrag von 134,10 DM, welcher bis April 1985 zu zahlen gewesen sei, während die gemäß Mieterhöhungserklärung vom 7. August 1984 geltend gemachten Betriebskosten lediglich 129,33 DM betrugen.