Erläuterung der Erhöhung der Kostenmiete

Erläuterung der Erhöhung der Kostenmiete; Mieterhöhung bei Sozialwohnungen; Erhöhung der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandsetzungskosten; Erläuterungspflicht

1. Für eine Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum ist die Beifügung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung allein nicht ausreichend.

2. Aus der Mieterhöhung muss sich aus sich heraus verständlich ergeben, inwieweit sich Zins- und Tilgungsleistungen und Pauschalen für Verwaltungs- und Instandsetzungskosten erhöht haben.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag im preisgebundenen Wohnraum, wonach die Bekl. verpflichtet waren, monatlich eine Grundmiete von 618,75 DM (316,16 €) zu zahlen.

Unstreitig bestand zuletzt eine Grundmiete von monatlich 364,62 €, die von den Bekl. auch gezahlt wurde. Mit Schreiben vom 11.3.2008, das den Bekl. am 12.3.2008 zuging, erklärte die Kl. die Erhöhung der Grundmiete um einen Betrag von 51,63 €. Dem Schreiben war eine Wirtschaftlichkeitsberechnung per 1.2.2008 beigefügt. Die Bekl. widersprachen dieser Erhöhung und zahlten weiter eine Grundmiete von 364,62 €. [...]

Das verfolgte Zahlungsbegehren greift nicht durch, da es hierfür an der nach § 10 Abs. 1 WoBindG erforderlichen Erhöhungserklärung fehlt. Eine Mieterhöhungserklärung ist danach nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist, d. h. der Mieter muss aus der Erhöhungserklärung selbst entnehmen können, aus welchen Gründen die Miete erhöht wurde und wie sich im Einzelnen der Erhöhungsbetrag zusammensetzt. Es ist dabei nichtausreichend, dass der Mieter durch einen Vergleich der ihm vorliegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung mit einer früheren selbst Nachforschungen über den Grund der Erhöhung anstellen kann. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter sein Begehren aus sich heraus verständlich und begründet darlegen (vgl. LG Itzehoe, WuM 1980, 271; LG Mönchengladbach, WuM 1981, 137).

Diesen Anforderungen wird die Erhöhungserklärung der Kl. nicht gerecht, weil sie insbesondere die erklärte Erhöhung nicht hinreichend erläutert. Soweit die Erhöhungserklärung auf die Entwicklung der Zins- und Tilgungsbeträge abstellt, ist eine Erhöhung aus sich heraus nicht verständlich angegeben. Die zu den in der Erhöhungserklärung angegebenen Fremdmitteln bezeichneten Zins- und Tilgungsleistungen bezogen auf Ausgangsbescheid und derzeitige Zahlungen entsprechen sich im Gesamtbetrag der Zins- und Tilgungsleistungen. Soweit sich die Zinsleistungen verminderten, erhöhten sich entsprechend die Tilgungsleistungen. Inwieweit hiermit eine Erhöhung der Kostenmiete verbunden ist, kann sich danach nicht ergeben. Im Weiteren werden noch insoweit die laufenden Aufwendungen der beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgeführt, ohne dass konkret angegeben und erläutert wird, inwieweit sich diese erhöht haben. Erst unter Hinzunahme der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 10.7.2000 und der Wirtschaftlichkeitsberechnung per 1.2.2008 wird ersichtlich, dass eine erhöhte Kostenmiete aus der nunmehr erfolgten Ansetzung eines Zinsersatzes für Mehrtilgung, der Erhöhung des Verwaltungskostenbeitrages für Aufwendungsdarlehen sowie der Verringerung des in Abzug zu bringenden Jahresbetrages Aufwendungsdarlehen beruht. Dies genügt gemäß den obigen Ausführungen für eine hinreichende Erläuterung jedoch nicht.

Auch soweit die Erhöhung auf erhöhte Verwaltungs- und Instandsetzungspauschalen gestützt wird, fehlt es an der erforderlichen Erläuterung. Hier sind zwar die geänderten Beträge zur Verwaltungs- und Instandsetzungspauschale konkret angegeben. Diese Erhöhung, die von den ursprünglich anzusetzenden Pauschalen für Verwaltung und Instandsetzung ausgeht, ist jedoch im Hinblick auf die erhöht gezahlte und von der Kl. in der Erhöhungserklärung angesetzte Grundmiete von 364,62 € in Abweichung zu der ursprünglich zu entrichtenden Grundmiete von 316,36 € aus sich heraus nicht verständlich. Die erhöhten Beträge zu Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für die Zeit ab 2000 mussten zumindest zum Teil in dem gezahlten erhöhten Grundmietbetrag aufgehen, was sich nachvollziehbar in der Erklärung nicht findet. [...]

Nach § 10 WoBindG ist eine Erhöhung der Kostenmiete zu berechnen und zu erläutern. Die schlichte Beifügung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung reicht nicht.

Im vom Amtsgericht Zossen entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Entwicklung der Zins- und Tilgungsbeträge nicht verständlich dargestellt; insbesondere ergab sich aus der Mieterhöhungserklärung nicht, dass ein Zinsersatz für mehr Tilgung angesetzt war. Inwieweit die Verwaltungs- und Instandsetzungspauschalen im Vergleich zu den bisherigen Ansätzen, die in der Miete enthalten waren, erhöht waren, war ebenfalls nicht erläutert.

Im vom Amtsgericht Potsdam entschiedenen Fall hatte der Vermieter zwar eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt, nicht jedoch die bisherigen und die nunmehrigen laufenden Aufwendungen einander gegenübergestellt.

Mit Urteil vom 18. September 2008 wies das Amtsgericht Zossen die Klage ab und berief sich auf ältere Entscheidungen des Landgerichts Itzehoe und des Landgerichts Mönchengladbach, wonach sich aus der Mieterhöhung selbst die Erläuterung ergeben müsse. Es sei dem Mieter nicht zuzumuten, die ursprüngliche Wirtschaftlichkeitsberechnung mit der jetzigen zu vergleichen und daraus die Erhöhung herzuleiten.

Mit Urteil vom 4. September 2008 wies das Amtsgericht Potsdam die Zahlungsklage und die zugleich erhobene Räumungsklage ab, da die bisherigen und die jetzigen laufenden Aufwendungen nicht einander gegenübergestellt seien und es damit an der nötigen Erläuterung fehle.