Erläuterung der Energieeinsparung

Erläuterung der Energieeinsparung; Mieterhöhung; Modernisierung

Für die Erläuterung der Energieeinsparung als Voraussetzung der deswegen erfolgten Mieterhöhung reicht die Mitteilung des höheren Wärmedämmwertes in der Modernisierungsankündigung aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um restlichen Mietzins für Juni 2008 bis einschließlich Mai 2009, wobei die Forderungen des Kl. auf Mieterhöhungen wegen stattgefundener Modernisierungsarbeiten beruhen. Der Kl. kündigte die Modernisierungen betreffend die Wärmedämmung an der Hausfassade, den Einbau von Isolierglasfenstern in der Wohnung der Bekl. sowie Isolierglasfenstern im Treppenhaus mit Schreiben vom 27.4.2007, 28.4.2007 und 6.7.2007 gegenüber der Bekl. an.

Mit den Mieterhöhungsschreiben vom 27.8.2007 und 27.12.2007 begehrt der Kl. die sich nach seiner Berechnung hieraus ergebenden Mieterhöhungen und verlangt - nach Verrechnung mit Guthaben der Bekl. - für den streitgegenständlichen Zeitraum einen Gesamtbetrag von 730,18 €.

Der Kl. ist der Meinung, die sich aus den Modernisierungsarbeiten ergebenden Energieeinsparungen hinreichend dargelegt zu haben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, mangels einer einheitlichen Mieterhöhungserklärung, die zugleich auch die Erläuterung der Energieeinsparung enthalten müsse, sei der Kl. zur Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB nicht berechtigt.

Die gemäß §§ 511 ff. zulässige Berufung führt in der Sache zum Erfolg; das angefochtene Urteil war daher abzuändern, weil dem Kl. gegenüber der Bekl. die geltend gemachten Mieterhöhungsbeträge zustehen (§§ 559, 559 a, 559 b Abs. 1 BGB).

Denn die streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärungen vom 27.8. und vom 27.12.2007 erfüllen die Anforderungen der vorgenannten Vorschriften.

Zutreffend geht das angefochtene Urteil davon aus, dass die Erläuterung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB den Sinn und Zweck hat, dem Mieter vor Augen zu führen, worin die den materiellen Voraussetzungen des § 559 BGB genügende Modernisierungsmaßnahme bestanden hat; der Vermieter muss daher die Steigerung des Gebrauchswerts der Mietsache bzw. die Energieeinsparung erläutern und darlegen. Hierzu bedarf es der Konkretisierung des erfüllten Modernisierungszwecks (vgl. Artz in Müko, 5. Aufl. 2008, § 559 b Rn. 7 m.w.N.).

Er darf sich beispielsweise nicht darauf beschränken, den Gesetzeswortlaut des § 559 Abs. 1 BGB teilweise zu wiederholen, sondern muss konkrete Tatsachen aufführen, wie etwa die Nennung der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten, anhand derer der Mieter die behauptete Einsparung von Heizenergie nachvollziehen kann (BGH v. 25.1.2006 - VIII ZR 47/05, GE 2006, 318).

Die notwendigen Erläuterungen der Energieeinsparung können entweder in dem nach § 554 Abs. 3 BGB notwendigen Ankündigungsschreiben zur Durchführung und Duldung der Modernisierungsmaßnahme oder im Mieterhöhungsschreiben selbst enthalten sein (BGH v. 7.1.2004 - VIII ZR 156/03 -, GE 2004, 231; LG Berlin v. 10.9.2007 - 67 S 90/07 -, GE 2007, 1553).

Soweit das Landgericht in der vorgenannten Entscheidung die Anforderungen zur Erläuterung beim Einbau von isolierverglasten Fenstern gegenüber zuvor vorhanden gewesenen Verbundglasfenstern dahin gehend erhöht, dass dem Mieter darzulegen ist, dass die zum Einbau vorgesehenen isolierverglasten Kunststofffenster einen höheren Wärmedurchgangswiderstand als die vorhandenen Verbundglasfenster aufweisen, weil die Energieeinsparung in einem solchen Fall nicht offensichtlich sei, schließt sich die Kammer dieser Auffassung an.

Diese Anforderungen sind sowohl für die im Treppenhaus eingebauten Isolierglasfenster als auch für die in der Wohnung der Bekl. eingebauten Isolierglasfenster erfüllt.

Hinsichtlich der Treppenhausfenster waren die erhöhten Anforderungen bereits deshalb nicht einzuhalten, weil die zuvor vorhanden gewesenen Treppenhausfenster einfach verglast waren, wie sich aus dem Schreiben des Kl. vom 27.12.2007 ergibt.

Für die in der Wohnung der Bekl. zuvor vorhanden gewesenen Verbundglasfenster sind sie mit dem Schreiben der Firma V. Bauelemente vom 25.6.2007 erfüllt worden. Soweit es dort heißt:

„Der Wärmedämmwert, der Verbundfenster, wird bei 3,5 Wm2K, der laut Co2-Sanierungsprogramm wird ein Ug-Wärmedämmwert von 1,2 Wm2K gefordert, der mit dem Einbau der Kunststofffenster erreicht wird," (wörtlich so im Urteil, Anm. d. Red.) ergibt sich aus dem Zusammenhang beider Sätze, dass - wie vom Prozessbevollmächtigten des Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung erläutert - die schlechteren Wärmedurchgangskoeffizienten den Zustand der vorher vorhandenen Verbundfenster meinen, während der bessere - im zweiten Satz genannte - Wärmedurchgangskoeffizient den nach erfolgter Modernisierung betrifft.

Wenn die Bekl. in der Berufungsinstanz erstmals bestreitet, dass das Schreiben vom 25.6.2007 der Mieterhöhungserklärung vom 27.8.2007 beigefügt gewesen sei, kommt es hierauf - auch in Ansehung der Textform für die Modernisierungserhöhung gemäß §§ 559 b Abs. 1, 126 b BGB - nicht an. Denn ersichtlich war das vorgenannte Schreiben der Firma V. der Modernisierungsankündigung vom 6.7.2007 beigefügt, was sich daraus ergibt, dass in der dortigen Ankündigung auf das Schreiben ausdrücklich Bezug genommen wird. Da indes - wie bereits oben dargestellt - die Erläuterung entweder in der Modernisierungsankündigung oder in der Modernisierungsmieterhöhung enthalten sein muss, war die Bekl. zum Zeitpunkt des Zugangs der Modernisierungsmieterhöhung ausreichend informiert. Es ist nicht erforderlich, dass die nach dem Einbau der Fenster sich ergebenden Wärmedurchgangskoeffizienten auch erst nach dem Einbau der Fenster mitzuteilen sind. Hierfür besteht bereits deshalb keine Notwendigkeit, weil die Wärmedämmwerte von Isolierglasfenstern abstrakt zu bestimmen sind und nicht vom erfolgten Einbau abhängen. Im Hinblick auf die an der Fassade aufgebrachte Wärmedämmung liegt gleichfalls eine ausreichende Erläuterung vor. Denn sowohl aus dem diesbezüglichen Ankündigungsschreiben vom 27.4.2007 als auch aus dem Mieterhöhungsschreiben vom 27.12.2007 ergibt sich die Dicke der aufgebrachten Wärmedämmplatten von 12 cm.

Soweit die Bekl. hier einwendet, angesichts der ausschließlich an der Vorderseite des Hauses erfolgten Wärmedämmung sei die Energieeinsparung deshalb nicht nachhaltig, weil ein Zimmer ihrer Wohnung zur hinteren Hofseite gelegen sei und dort ein Teil der Wand nicht wärmegedämmt, führt dies nicht zum Wegfall der Energieeinsparung. Denn kleinere Lücken in der Wärmedämmung führen nicht bereits zum vollständigen Wegfall der Energieeinsparung.

Soweit die Bekl. ferner hilfsweise die Aufrechnung mit vermeintlichen Minderungsansprüchen in Höhe von 20 % für den Zeitraum Oktober bis November 2007 die Aufrechnung erklärt, stehen ihr Gegenansprüche nicht zu.

Unabhängig davon, dass sich allenfalls - unter Berücksichtigung der relativ geringfügigen Belästigungen durch die Fassadeneinrüstung an der Front des Hauses, an der sich der Balkon der Bekl. nicht befindet, und der Einrüstung in den Wintermonaten - eine Mietminderung ergibt, hat die Bekl. ausweislich des Schreibens des Berliner Mieterschutzbundes vom 10.10.2007 eine diese Quote rechtfertigende Summe bereits im November 2007 in Abzug gebracht. Da ihr darüber hinausgehende Minderungsansprüche nicht zustehen, geht somit die Hilfsaufrechnung ins Leere.

Für die Erläuterung der Energieeinsparung reicht die Mitteilung des höheren Wärmedämmwertes in der Modernisierungsankündigung aus.

Der Vermieter kündigte die Wärmedämmung der Fassade sowie den Einbau von Isolierglasfenstern in der Wohnung des Mieters und im Treppenhaus an. In einem der Ankündigung beigefügten Schreiben der ausführenden Firma wurde der höhere Wärmedämmwert dargelegt. Nach Durchführung der Arbeiten erhöhte der Vermieter die Miete, womit der Mieter nicht einverstanden war, weil das Schreiben der ausführenden Firma über den höheren Wärmedämmwert der Mieterhöhungserklärung nicht beigefügt gewesen sei.

Das Landgericht Berlin meint, darauf, ob der Mieterhöhungserklärung selbst das Schreiben der ausführenden Firma über den höheren Wärmedämmwert beigefügt gewesen sei, komme es nicht an, denn für die Erläuterung der Energieeinsparung als Voraussetzung der entsprechenden Mieterhöhung sei es ausreichend gewesen, dass der höhere Wärmedämmwert in dem der Modernisierungsankündigung beigefügten Schreiben der ausführenden Firma mitgeteilt worden sei. lm Übrigen hätten die erhöhten Anforderungen hinsichtlich der Treppenhausfenster schon deswegen nicht eingehalten werden müssen, weil diese zuvor einfachverglast gewesen seien.

Dem von der Kammer für ihre Begründung herangezogenen Urteil des BGH vom 7. Januar 2004, VIII ZR 156/03 (GE 2004, 231 = WuM 2004, 155 = NJW-RR 2004, 658) kann nur entnommen werden, dass eine Erläuterung der Energieeinsparung in der Mieterhöhungserklärung entbehrlich ist, wenn sie auf die vorangegangene Modernisierungsankündigung Bezug nimmt. Grundsätzlich hat der BGH aber in diesem Urteil die – auch dem Wortlaut des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechende – Auffassung vertreten, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben der schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen hat, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung an Heizenergie bewirkt. Der Vermieter ist also gut beraten, sich nicht auf die Darlegung der Energieeinsparung in vorausgegangenen Modernisierungsankündigungen zu verlassen, sondern die Einsparung in der Mieterhöhungserklärung selbst zu erläutern, wozu allerdings die Angabe des höheren Wärmedämmwertes ausreicht. Geschieht das nicht, dürfte die Mieterhöhungserklärung unwirksam sein; sie kann auch nicht im Rechtsstreit nachgeholt werden, weil eine dem § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB entsprechende Regelung für § 559 BGB fehlt (BGH, Urteil v. 25. Januar 2006, VIII ZR 47/05, GE 2006, 318 = WuM 2006, 157 = NJW 2006, 1129).