Erklärungsfiktion

Erklärungsfiktion; Mietvertragsklausel über anerkannte Betriebskosten

Die Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach die Abrechnungen des Vermieters über Betriebskosten als anerkannt gelten, wenn nicht innerhalb eines Monats nach Zugang vom Mieter Einspruch eingelegt worden ist, ist gem. § 10 Nr. 5 AGBG unwirksam.

(...) Die Kl. können sich für ihre Nachzahlungsforderung (aus der Betriebskostenabrechnung) auch nicht auf § 3 Nr. 3 Satz 3 des Mietvertrages stützen, wonach die Abrechnungen des Vermieters als anerkannt gelten, wenn nicht innerhalb eines Monats nach Zugang vom Mieter Einspruch eingelegt wird. Denn diese Klausel ist unzulässig und verstößt gegen § 10 Nr. 5 AGBG. Danach sind derartige Klauseln nur dann wirksam, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ vorliegen:

1. Dem Mieter muß eine angemessene Frist eingeräumt sein. Die Frist muß so genau bezeichnet sein, daß der Mieter ihren Beginn und ihr Ende der Formularklausel entnehmen kann. Angemessen ist wenigstens eine Frist von ein bis zwei Wochen (vgl. Bub/Treier, II Rdz. 552).

2. Ferner muß die Klausel die Verpflichtung des Vermieters enthalten, bei Beginn der Frist auf die Erklärungsfiktion besonders hinzuweisen (vgl. Bub, DWW 77, 78, 79). Zumindest an dieser zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. (...)

Der Vermieter hatte dem Mieter eine Abrechnung über die Betriebskosten übersandt, woraus sich eine Nachzahlungspflicht ergab. Mehr als einen Monat später erhob der Mieter Einwendungen, woraufhin der Vermieter auf eine Formularklausel im Mietvertrag verwies, nach der dies innerhalb eines Monats zu geschehen habe.

Mit Urteil vom 15. August 1997 folgte das Landgericht Berlin dem nicht und hielt die Formularklausel für unwirksam. Zwar sei die Frist nicht unangemessen kurz; es fehle jedoch die Verpflichtung des Vermieters, bei der Abrechnung extra auf die Frist und die Folgen der Fristversäumung hinzuweisen.