Erklärungen in Wohnungsrückgabeprotokoll

Erklärungen in Wohnungsrückgabeprotokoll; Abnahmeprotokoll

Ein Übergabeprotokoll enthält in der Regel keine rechtsverbindlichen Erklärungen.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Hingegen ist die Berufung, was den Schadensersatz wegen Rückgabe der Mietsache im nicht vertragsgemäßen Zustand, §§ 280, 281 BGB (Fußleisten, a) und den Schadensersatzanspruch wegen Austausches des Herdes (b) angeht, unbegründet.

a) Die Kammer hat erwogen, ob der Schadensersatz hinsichtlich der Fußleisten deswegen zu verneinen sein könnte, weil die hierfür behaupteten Mängel in das Hausübergabeprotokoll vom 4.10.2005 nicht aufgenommen wurden.

Hier folgt die Kammer aber im Ergebnis der plausiblen, nachvollziehbaren rechtlichen Würdigung des AG, insbesondere seiner Auslegung des Protokolls gemäß §§ 133, 157 BGB und ist der Auffassung, dass es eine Überinterpretation des Übergabeprotokolls wäre, wenn man es im Sinne einer Bestandsaufnahme und als rechtsverbindliche Erklärungen über den Zustand der übergebenen Mietsache und einzelner Teile hiervon werten wollte. Auch der Höhe nach ist dieser Posten nicht zu beanstanden. [...]

Ein Wohnungsabnahmeprotokoll enthält in der Regel keine rechtsverbindlichen Erklärungen und sprach einem Vermieter Schadensersatz für die Beseitigung von Mängeln zu, die nicht erwähnt worden waren.

Das Übergabeprotokoll enthielt keine Angaben über den Zustand der Fußleisten, für die der Vermieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verlangte. Die Mieterin berief sich auf das Übergabeprotokoll, das hierüber keine Angaben enthielt.

Das Amtsgericht Reinbek verurteilte die Mieterin gleichwohl antragsgemäß; die Berufung zum LG Lübeck war erfolglos. Das Übergabeprotokoll stelle weder eine Bestandsaufnahme dar noch enthalte es rechtsverbindliche Erklärungen der Parteien, so dass der Vermieter nicht gehindert sei, vom Mieter Ersatz für die zur Renovierung aufgewendeten Kosten zu verlangen.

Dem Sachverhalt war nicht zu entnehmen, wer das Protokoll errichtet hatte und ob es (von wem?) unterschrieben war. Fertigen Vermieter oder Mieter bei Übergabe der Wohnung eine Aufstellung an, die den Zustand der Mieträume beschreibt, handelt es sich in der Regel um eine Gedächtnisstütze, der keine Außenwirkung zukommt. Verlangt der Vermieter aufgrund einer solchen Aufstellung Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und bestreitet der Mieter im Prozess die tatsächlichen Angaben, erleichtert die Aufstellung die Durchsetzung etwaiger Ansprüche nicht: Den Vermieter trifft die volle Beweislast z. B. für eine von ihm behauptete Beschädigung. Übersendet der Vermieter dem Mieter das von ihm angefertigte und unterzeichnete Protokoll, soll hierin nach einer teilweise in der Rechtsprechung (LG Hamburg, Urt. v. 15. Oktober 1998 - 327 S 79/98 -, NZM 1999, 838) vertretenen Auffassung ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. d. § 397 Abs. 2 BGB liegen. Dagegen wird in der Literatur (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 200, Rn. 556) eingewandt, dass die Bestimmung schon ihrem Wortlaut nach einen „Vertrag" voraussetze, der aber nicht dadurch zustande komme, dass der Mieter das vom Vermieter unterzeichnete Protokoll widerspruchslos entgegennehme. Allerdings verdiene der Mieter in diesen Fällen Vertrauensschutz mit der Folge, dass sich der Vermieter nur auf die in dem von ihm unterzeichneten Protokoll vermerkten Mängel berufen könne (für diese Einschätzung fehlt es allerdings – will man nicht § 242 BGB bemühen – an einer Norm; die hierfür gelegentlich bemühte Entscheidung des BGH vom 10. November 1982 - VIII ZR 252/81 -, GE 1983, 117, gibt dafür nichts her). Unterzeichnet der Mieter das bereits vom Vermieter unterschriebene Protokoll, kommt hiermit allerdings ein Vertrag zustande, der beide Parteien an die tatsächlich getroffenen Feststellungen bindet.