Erkennbarkeit

Erkennbarkeit; Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltlicher Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnungdes Verteilerschlüssels ausreichend

a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung BGH vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, GE 2008, 795, unter II 1 b).

1 Die Kl. nimmt die Bekl. als Gesamtschuldner auf Zahlung von Betriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch.

2 Die Kl. ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und bevollmächtigt, im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von denen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an die Bekl. vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung vorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Das Mietverhältnis mit den Bekl. endete am 31. August 2006.

3 In der Abrechnung der Kl. vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 heißt es eingangs der Aufstellung der Kosten:

"Wohnung Nr. 35.4 Gesamt / Anteil Einheiten 34 / m2 2.970,00 / 0,00 Miteigentum 1.000,00 / 0.00 HB-Kosten 34,00 / 1,00 Garagen 28,00 / 0,00 Einh. 35 35,00 / 1,00 Aufz. 51,8 51,80 / 0,00 Aufz. 47,9 47,90 / 0,00 Personen 66,00 / 3,00" 4 Die Positionen "Hausbetreuung" und "Abzüge" sind in der weiteren Abrechnung wie folgt dargestellt: "Konto Nr. Abrechnung Verteiler Kosten d. Einheit 26 Hausbetreuung 12.045,50 HB-Kosten 354,28 40 Abzüge 2.372,75 Einzel 157,60"

5 Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 aufgeführte Betriebskosten, u. a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenversicherung, weisen als Verteiler "Miteig." und als Kosten der Einheit "0,00" aus. Zusätzlich sind aber auf einem gesonderten Blatt unter der Bezeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der Position "Abzüge" als Anteil der Bekl. genannten Betrag von 157,60 € addieren.

6 In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es eingangs abweichend zur Abrechnung 2004: "Miteigentum 1.000,00 / 28,68 Aufz. 51,8 53,10 / 1,30 Aufz. 47,9 47,90 / 0,00 Personen 66, 25 / 3,00" 7 In der nachfolgenden Abrechnung werden die Positionen Versicherungen, Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "Miteig." auf die Bekl. umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "Aufz. 51,8" sowie als Anteil der Bekl. 65,73 € genannt.

8 Mit der Klage hat die Kl. Zahlung restlicher Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 €, eine Nebenkostenvorauszahlung für 2006 in Höhe von 640 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 79,17 € verlangt. Mit Schreiben vom 24. Juli 2007 übersandte die Kl. den Bekl. die Nebenkostenabrechnung für Januar bis August 2006.

9 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Verurteilung der Bekl. auf 160,57 € nebst Zinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

10 Die Revision der Kl. hat zum überwiegenden Teil Erfolg.

II. 19 Einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 sowie auf Erstattung diesbezüglicher Kosten einer anwaltlichen Mahnung hat das Berufungsgericht [...] zu Recht verneint. Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 kann der Kl. [...] hingegen nicht versagt werden. Im Hinblick auf die von der Kl. für das Jahr 2006 geltend gemachten Nebenkosten hat das Urteil des Berufungsgerichts wegen eines Verfahrensfehlers keinen Bestand.

20 1. Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Abrechnung für das Jahr 2004 sei (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Wasser/Abwasser) schon formell nicht ordnungsgemäß, ist jedenfalls für die Position "Hausbetreuungskosten" und "Abzüge" beizupflichten. Bleiben diese beiden Positionen unberücksichtigt, ergibt sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag. Der Kl. stehen somit Nachforderungen bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht zu.

21 a) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855 = NJW 2008, 2260, Tz. 10; Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, GE 2008, 795 = NJW 2008, 2258, Tz. 15). Freilich ist nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 15). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

22 Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit.

23 b) Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HB-Kosten" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen unverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Angaben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmenge "34,0" und als Anteil der Bekl. "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus kann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umlagemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemeinte Umlagemaßstab "Wohneinheiten" ist in diesem Zusammenhang nicht genannt; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnungen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüssel.

24 c) Bei der Position Konto 40 ("Abzüge") ist schon nicht erkennbar, um welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf gesondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Betriebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber nur die auf die Bekl. entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

25 d) Zutreffend ist weiterhin die rechtliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 eine Behebung der formellen Fehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich war und dass die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach eine Nachforderung nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, hier nicht gegeben sind. Die letztgenannte Vorschrift ist insbesondere im Hinblick auf den - hier nicht vorliegenden - Fall erlassen worden, dass Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode behördlich festgesetzt werden (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, GE 2006, 1160 = NJW 2006, 3350, Tz. 15). Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnung der Kl. - nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hierzu - für insgesamt formell ordnungsgemäß angesehen hat, führt dagegen nicht zu einer Entlastung der Kl. Die Fehler der Abrechnung stammen aus ihrer Sphäre und sind nicht vom Gericht verursacht (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 473).

26 Ohne Erfolg hält die Revision dem entgegen, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müsse durch Auslegung im Wege einer teleologischen Reduktion oder durch analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften - hier § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB - ausgedehnt werden, weil ein Mieter, der wie die Bekl. innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe, insoweit jedenfalls dann kein schutzwürdiges Vertrauen bilden könne, wenn es noch innerhalb der Ausschlussfrist zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens komme. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB soll Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten, dient der Rechtssicherheit und bezweckt Rechtsklarheit. Dieser Normzweck würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Gefahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam abgerechneten Kosten belastet zu werden. Unter diesem Gesichtspunkt verbietet sich eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Wie der Senat (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 20 f.) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, kommt aus den gleichen Gründen auch die entsprechende Anwendung der für die Verjährung geltenden Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB in der Regel nicht in Betracht. Gleiches muss für § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gelten, auch wenn diese Bestimmung anders als § 212 BGB nicht den Neubeginn, sondern nur die Hemmung der Verjährung vorsieht.

27 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass auch die Abrechnung 2005 mit Ausnahme der Positionen Heizung und Wasser/Abwasser nicht formell ordnungsgemäß sei. Wie die Revision mit Recht rügt, hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Kl. bereits in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert hat, die sie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 angewendet hat. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen wird die Abrechnung der Kl. für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforderungen gerecht.

28 a) Der Verteilerschlüssel "Miteigentum" ist bereits aus sich heraus verständlich und bedarf deshalb keiner Erläuterung. Es liegt auf der Hand, dass bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in der Abrechnung der Kl. für das Jahr 2005 geschehen - der für die Wohnung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Summe aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorgenommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigentumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Bekl. kein Miteigentumsanteil zugeordnet war, zulässig ist und ob der - nach der Darstellung der Kl. fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Im Übrigen hat die Kl. in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass sie sich bei der Abrechnung damit beholfen habe, für die im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung der Bekl. den gleichen Miteigentumsanteil anzusetzen, der auf die darüberliegende, gleich große Wohnung entfalle.

29 b) Hinsichtlich der Müllgebühren hat die Kl. ebenfalls bereits in dem genannten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in der Weise verteilt werden, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von 27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel "Personen" umgelegt wird. So ist die Kl. in ihrer Abrechnung vom 6. März 2006 verfahren, indem sie vorab einen Teilbetrag von 966,35 € als Grundbetrag (27,61 € je Wohnung) und den Restbetrag von 1.858,65 € nach dem Verteilerschlüssel Personenzahl umgelegt hat. Da die Abrechnung sowohl die für die Wohnung der Bekl. zugrunde gelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonenzahl enthält, ist den formellen Erfordernissen damit Genüge getan.

30 c) Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und Allgemeinstrom hat die Kl. ebenfalls in dem erwähnten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten abrechne. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es nicht, da der Verteilerschlüssel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Abrechnung der Kl. aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der Wohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betrifft wiederum nicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

31 d) Auch zu der Position "Aufzugskosten/TÜV" hat die Kl. in dem genannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung "Aufz. 51,8" in der Tat nicht ersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Sie hat ausgeführt und näher erläutert, dass den Wohnungen für die Verteilung dieser Kosten ein nach der Geschosshöhe gestaffelter Bewertungsfaktor zugeordnet wurde, dass dieser für die Erdgeschosswohnung der Bekl. mit 1,3 angesetzt wurde und dass die Summe der Faktoren aller Wohnungen 51,8 betrug. Zusammen mit diesen Angaben genügte die Abrechnung der Aufzugskosten in der Abrechnung für das Jahr 2005 den formellen Anforderungen. Dem steht nicht entgegen, dass in dieser Abrechnung als Summe der Bewertungsfaktoren nicht 51,8, sondern 53,1 angegeben war; denn ob dieser Ansatz korrekt war, betrifft wiederum die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

32 3. Soweit das Berufungsgericht die Klage auf Zahlung rückständiger Betriebskostenvorausleistungen in Höhe von 640 € für das Jahr 2006 unter Hinweis auf die zwischenzeitlich erteilte Abrechnung abgewiesen hat, rügt die Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht der Kl., die die Bedeutung dieses nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eingetretenen Umstands (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008, aaO, Tz. 18) ersichtlich übersehen hatte, den hiernach gebotenen Hinweis gemäß § 139 ZPO nicht erteilt hat.

33 4. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten entfällt schließlich schon deshalb, weil der Kl. für das Jahr 2004 kein Nachzahlungsanspruch gegen die Bekl. zusteht und das die Rechtsanwaltskosten auslösende Schreiben der erstinstanzlich tätigen Prozessbevollmächtigten der Kl. vom 20. Juli 2005 sich noch nicht auf die Abrechnung für das Jahr 2005 bezogen haben kann.

III. 34 Das Berufungsurteil erweist sich somit als richtig, soweit es die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 und die vorgerichtlichen Anwaltskosten betrifft; insoweit ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Nebenkostenforderungen für das Jahr 2005 und die Monate Januar bis August 2006 kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann, soweit das Berufungsurteil aufzuheben ist, nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 getroffen hat und weil der Kl. bezüglich der für 2006 geltend gemachten Vorauszahlungen Gelegenheit zu geben ist, ihre Anträge an die (infolge der zwischenzeitlich erfolgten Abrechnung) geänderte Rechtslage anzupassen. Die Sache ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung reicht es aus, dass der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen; ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen, betrifft nur die inhaltliche Richtigkeit.

In der Betriebskostenabrechnung der Vermieterin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 hieß es eingangs der Aufstellung der Kosten:

"Wohnung Nr. 35.4

Gesamt / Anteil

Einheiten 34 /

m2 2.970,00 / 0,00

Miteigentum 1.000,00 / 0,00

HB-Kosten 34,00 / 1,00

Garagen 28,00 / 0,00

Einh. 35 35,00 / 1,00

Aufz. 51,8 51,80 / 0,00

Aufz. 47,9 47,90 / 0,00

Personen 66,00 / 3,00"

Die Positionen "Hausbetreuung" und "Abzüge" sind in der weiteren Abrechnung wie folgt dargestellt:

"Konto Nr. Abrechnung Verteiler Kosten d. Einheit

26 Hausbetreuung 12.045,50 HB-Kosten 354,28

40 Abzüge 2.372,75 Einzel 157,60"

Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 aufgeführte Betriebskosten, u. a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenversicherung, wiesen als Verteiler "Miteig." und als Kosten der Einheit "0,00" aus. Zusätzlich waren aber auf einem gesonderten Blatt unter der Bezeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der Position "Abzüge" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 € addierten.

In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 hieß es eingangs abweichend zur Abrechnung 2004:

"Miteigentum 1.000,00 / 28,68

Aufz. 51,8 53,10 / 1,30

Aufz. 47,9 47,90 / 0,00

Personen 66, 25 / 3,00"

In der nachfolgenden Abrechnung wurden die Positionen Versicherungen, Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "Miteig." auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung waren als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "Aufz. 51,8" sowie als Anteil der Beklagten 65,73 € genannt.

Mit der Klage hat die Vermieterin u. a. Zahlung restlicher Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 verlangt. Mit Schreiben vom 24. Juli 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für Januar bis August 2006.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht deren Verurteilung auf 160,57 € nebst Zinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Dagegen richtete sich die Revision der Vermieterin.

Die Revision der Vermieterin hatte beim BGH zum überwiegenden Teil Erfolg.

Zwar habe das Berufungsgericht zu Recht einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 verneint, denn die Abrechnung für dieses Jahr sei jedenfalls für die Positionen "Hausbetreuungskosten" und "Abzüge" formell nicht ordnungsgemäß, so dass sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die Vorauszahlungen übersteigender Betrag ergebe.

Der für die Kosten der Hausbetreuung angegebene Verteilerschlüssel "HB-Kosten" sei für sich gesehen unverständlich und werde in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Angaben in der Abrechnung lasse sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmenge "34,0" und als Anteil der Beklagten "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus könne der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umlagemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Weder sei der möglicherweise gemeinte Umlagemaßstab "Wohneinheiten" genannt, noch spreche die genannte Zahl 34 angesichts vorhandener 35 Wohnungen mit der notwendigen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüssel.

Bei der Position Konto 40 ("Abzüge") sei schon nicht erkennbar, um welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln solle; die auf gesondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weise zwar einzelne Betriebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthalte aber nur die auf die Mieter entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehle.

Mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 sei eine Behebung der formellen Fehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich gewesen. Die Vermieterin könne sich auch nicht auf § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB berufen, weil die Fehler der Abrechnung aus ihrer Sphäre stammten. Auf die Ausschlussfrist sei § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB auch nicht unter dem Gesichtspunkt anwendbar, dass der Mieter innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe und ein gerichtliches Verfahren eingeleitet worden sei, denn der Normzweck des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, Abrechnungssicherheit für den Mieter zu gewährleisten, würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Gefahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam abgerechneten Kosten belastet zu werden.

Die Abrechnung 2005 sei mit Ausnahme der Positionen Heizung und Wasser/Abwasser aber formell ordnungsgemäß, denn die Vermieterin habe bereits in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert, die sie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 angewendet habe. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen werde die Abrechnung für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforderungen gerecht. Der Verteilerschlüssel "Miteigentum" sei bereits aus sich heraus verständlich und bedürfe deshalb keiner Erläuterung. Es genüge daher, wenn - wie in der Abrechnung für das Jahr 2005 geschehen - der für die Wohnung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Summe aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorgenommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigentumsanteils von 28,68 zulässig gewesen sei und ob der Anteil richtig angesetzt sei, sei keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Hinsichtlich der Müllgebühren habe die Vermieterin ebenfalls bereits in dem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in der Weise verteilt worden seien, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von 27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel "Personen" umgelegt werde. Da die Abrechnung die für die Wohnung zugrunde gelegte Personenzahl und auch die Gesamtpersonenzahl enthalte, sei den formellen Erfordernissen Genüge getan.

Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und Allgemeinstrom habe die Vermieterin ebenfalls in dem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten abrechne. Einer weiteren Erläuterung habe es nicht bedurft, da der Verteilerschlüssel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Abrechnung aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der Wohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betreffe wiederum nicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

Auch zu der Position "Aufzugskosten/TÜV" hat die Vermieterin in dem genannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung "Aufz. 51,8" in der Tat nicht ersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Ob der Ansatz der Summe der Bewertungsfaktoren mit 53,1 korrekt gewesen sei, betreffe wiederum nur die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

An dem Urteil des BGH ist Dreierlei bemerkenswert:

1. Die Erkennbarkeit des Umlageschlüssels reicht für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung.

2. Ist der Umlageschlüssel aus der Betriebskostenabrechnung selbst nicht verständlich, so kann er durch nachfolgende Erläuterung erkennbar werden.

3. Erfolgt die Erläuterung bis zum Ablauf der Ausschlussfrist, so ist die Abrechnung formell wirksam. Auf den richtigen Ansatz kommt es nicht an.