Erholungsgrundstück

Erholungsgrundstück; Befristung; gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe

1. Die in vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Pachtverträgen über Erholungsgrundstücke in den neuen Bundesländern vereinbarte Befristung erlosch mit Inkrafttreten des § 312 Abs. 2 ZGB am 1. Januar 1976, wenn nicht gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe für die Befristung vorlagen.

2. Die Befristung lebt jedoch am 1. Januar 1995 mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes wieder auf.

Die Voraussetzungen des § 556 Abs. 1 BGB sind erfüllt. Das Vertragsverhältnis ist beendet. Der Vertrag hat am 24. Januar 1995 durch Zeitablauf geendet. Bei Abschluß des Vertrages hatten sich die Vertragschließenden auf eine Laufzeit von 20 Jahren geeinigt. Einen entsprechenden Passus hatten sie in die Vertragsurkunde aufgenommen. Die Befristung war wirksam. Damals - am 24. Januar 1975 - galt in der DDR das BGB mit seinem § 564 Abs. 1 BGB.

Mit Inkrafttreten des ZGB/DDR am 1. Januar 1976 (§ 1 EGZGB) änderte sich die Rechtslage. § 2 Abs. 2 EGZGB sah eine sogenannte unechte Rückwirkung vor, nach der zwar "für das Bestehen" der bereits begründeten Rechte und Pflichten das bisherige Recht maßgebend blieb, im übrigen aber grundsätzlich das ZGB anzuwenden war. Die Befristung der Vertragslaufzeit ist keine Vereinbarung, die unter den Begriff des Bestehens von Rechten und Pflichten zu subsumieren ist; es handelt sich vielmehr um eine inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbeziehung (vgl. BGH ZOV 1993, 264, 265). Insoweit war § 312 Abs. 2 ZGB einschlägig.

Zwar regelt diese Norm nicht Miet- oder Pachtverhältnisse, gleichwohl paßt die Vorschrift, weil sie Verträge zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung betraf (vgl. LG Berlin ZOV 1992, 104, 105), ein Vertragszweck, der dem des streitbefangenen Rechtsverhältnisses entspricht. Nach § 312 Abs. 2 ZGB waren Befristungen grundsätzlich unwirksam. Etwas anderes galt nur, wenn gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorlagen und diese Gründe in den Vertragstext aufgenommen worden waren, Voraussetzungen, die im vorliegenden Fall nicht vorliegen. Die Unwirksamkeit der Laufzeitregelung führte nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages insgesamt (§ 68 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZGB), der Vertrag galt vielmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Der Beitritt der neuen Länder zum 3. Oktober 1990 änderte daran nichts. Die Bestimmung, nach der die Befristung unzulässig war, blieb zunächst maßgeblich (Art. 232 § 4 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 EGBGB). Die Vorschrift des Art. 232 § 3 EGBGB, nach der Pachtverhältnisse wieder dem Recht des BGB unterworfen wurden, kam nicht zur Anwendung. Zwar ist die Vertragsurkunde mit dem Wort "Pachtvertrag" überschrieben, diese von den Parteien vorgenommene rechtliche Einordnung ist jedoch im Hinblick auf die ausdrückliche Regelung des Vertragszwecks ("Nutzung als Wochenendgrundstück") nicht entscheidend. Das für die Pacht charakteristische Recht zur Fruchtziehung stand erkennbar nicht im Vordergrund der vertraglichen Regelung.

Die Wirksamkeit der Befristung lebte jedoch am 1. Januar 1995 - also kurz vor Ende der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit - mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes wieder auf. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz ist einschlägig. Der streitbefangene Vertrag regelt die Nutzung des Grundstücks zum Zwecke der Erholung und Freizeitgestaltung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz). Das SachenRBerG sperrt die Anwendbarkeit des SchuldRAnpG nicht (§ 2 Abs. 1 SchuldRAnpG). Die von dem Bekl. errichtete Gartenlaube ist kein Eigenheim (§ 2 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG). In § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG ist bestimmt, daß auf den streitbefangenen Vertrag wieder das Mietrecht des BGB anzuwenden ist, die Befristung also wieder Geltung erlangt. Daß dies auch für die Abrede der Laufzeit gilt, zeigt zudem ein Umkehrschluß aus § 6 Abs. 3 SchuldRAnpG. Dort ist normiert, daß bei Verträgen, die als Überlassungsverträge zu qualifizieren sind, nur diejenigen Abreden wirksam bleiben, die für diese gesetzlich besonders bestimmt sind. Mit anderen Worten: Bei allen anderen dem SchuldRAnpG unterfallenden Vertragstypen - also auch dem vorliegenden - sind die vertraglich getroffenen Vereinbarungen wirksam.

Nach dem ZGB waren Verträge über Erholungsgrundstücke grundsätzlich unbefristet abzuschließen. Entgegenstehende Vereinbarungen, auch wenn sie aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des ZGB (1. Januar 1976) stammten, waren unwirksam. Das galt auch nach dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik weiter.

Mit Urteil vom 7. November 1995 stellte das Landgericht Berlin jedoch fest, daß sich durch das Schuldrechtsanpassungsgesetz die Rechtslage entscheidend geändert habe. Eine Befristung eines Pachtvertrags aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des ZGB sei nunmehr wieder aufgelebt, so daß das Vertragsverhältnis automatisch beendet war. Der Eigentümer konnte also Räumung verlangen.