Erhöhungsverlangen für eine Miete mit Betriebskostenpauschale, fehlende/unzureichende Wärmedämmung, Mietergarten, ruhige Wohnlage

Um den Berliner (Netto-) Mietspiegel anzuwenden, ist wie bei der Teilinklusivmiete bei einer vereinbarten Nettokaltmiete zuzüglich einer Betriebskostenpauschale der auf die Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag herauszurechnen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 51,25 € auf 698,51 € ab dem 1.3.2014 aus § 558 BGB zu.

Das Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 23.12.2013 ist formell wirksam.

Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist lediglich, dass die Begründung dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekanntgegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind. Danach hat der Vermieter, der die Zustimmung zu einer Erhö­hung der Bruttokaltmiete, die er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, an­hand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu begründen (BGH, Urteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46 = NZM 2006, 101, unter II 1 b bb [2]; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162 = NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, GE 2007, 1046 = NJW 2007, 2626, unter II 1.; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 -, Rn. 9, juris - GE 2008, 45).

Diesen Aufforderungen genügt das Mieterhöhungsverlangen im vorliegenden Fall.

Zwar ist nach Auffassung der Kammer zwischen den Parteien entgegen dem angefochtenen Urteil keine Bruttokaltmiete, sondern eine Nettokaltmiete mit einer Pauschale für die kalten Betriebsko­sten vereinbart, da sich aus dem Mietvertrag gerade keine Teilinklusivmiete ergibt, sondern viel­mehr der auf die kalten Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag ausgewiesen ist und der Rechtsvorgänger der Kl. auch über diese in der Form abgerechnet hat, dass den Bekl. Guthaben ausgezahlt wurden, jedoch nie Nachforderungen gestellt wurden. Wie bei der Teilinklusivmiete ist bei der Nettokaltmiete zzgl. der Betriebskostenpauschale jedoch der auf die Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag herauszurechnen. Insofern ergeben sich im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB keine Abweichungen zu der Teilinklusiv­miete.

Entgegen der Auffassung der Bekl. hat auch eine unzutreffende Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils nicht die formelle Unwirksamkeit desselben zur Folge (BGH aaO., Rn. 10).

Es liegt auch keine Änderung der Mietstruktur in dem Erhöhungsverlangen. Aus der Formulierung ergibt sich, dass die Bekl. die Betriebskostenpauschale in bisherigem Umfang zu zahlen ha­ben und der Kl. lediglich die Nettomiete erhöht, wobei die sonstigen kalten Betriebskosten wie bisher in der zusätzlich zu leistenden Pauschale enthalten sind (vgl. auch BGH aaO., Rn. 14).

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell wirksam.

Der diesbezüglich darlegungs- und beweisbelastete Kl. hat auf das Bestreiten des Betriebskostenanteils durch die Bekl. die auf die Wohnung zuletzt entfallenden Gesamtkosten angege­ben.

Die Bekl. wären dann gehalten gewesen, ihre Einwendungen durch Belegeinsicht zu konkre­tisieren. Das Interesse des Mieters ist in Konstellationen wie der vorliegenden vergleichbar mit dem eines Mieters, der gegen eine Betriebskostenabrechnung Einwendungen geltend machen will. Insbesondere ist der Vermieter auch hier nicht gehalten, die Höhe des Betriebskostenanteils durch Kopieren und Übersenden in den Rechtsstreit einzuführen (LG Berlin, Beschl. v. 24. April 2009 - 67 S 144/09 - juris, Rn. 16 ff. - GE 2009, 716).

Unerheblich ist es auch, dass der Kl. lediglich die konkret auf die Bekl. entfallenden Gesamtkosten angegeben hat und nicht die, die auf das gesamte Haus entfallen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15 - juris - GE 2016, 253).

Der Kl. stützt sein Mieterhöhungsverlangen auch zu Recht auf die Vermutungswirkung des Berliner Mietspiegels 2013. Die diesbezüglichen Angriffe der Bekl. auf dessen Qualifikation i.S.d. § 558d BGB greifen nicht durch.

Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zu verlan­gen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Das ist in Berlin in den Endberichten der Ersteller der Mietspiegel der Fall. Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten. Sie muss sich vielmehr mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen (BGH, Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197; LG Berlin, Urteil vom 9. April 2013 - 63 S 286/12 -, Rn. 5, juris = GE 2013, 1004).

Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die Bekl. behaupten zu keinem Zeitpunkt, dass die orts­übliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung unterhalb des Unterwertes des hier maßgeblichen Rasterfeldes J1 liegt, sondern beschränken sich vielmehr auf abstrakte An­griffe der Wohnlageneinordnung in einem anderen Bezirk als dem, in welchem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist.

Auch soweit die Bekl. die Bewertung der einzelnen Merkmalsgruppen durch das Amtsgericht angreifen, vermögen diese Angriffe nicht durchzudringen.

Sofern die Bekl. meinen, das Amtsgericht sei unzutreffend davon ausgegangen, dass es kei­ne unzureichende Wärmedämmung gebe, da es auf der Hand liege, dass ein 1918 erbautes Haus keine Wärmedämmung besitze und dies auch anlässlich der Inaugenscheinnahme durch das Amtsgericht durch dieses festgestellt wurde, ist dies unerheblich.

Eine „fehlende“ Wärmedämmung ist nicht gleichbedeutend mit einer „unzureichenden“ i.S.d. Ori­entierungshilfe zur Spanneinordnung des Berliner Mietspiegels 2013. Entscheidend ist ausschließlich ein Vergleich mit anderen nach Baualter und Ausstattung ver­gleichbaren Häusern (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2012 - 63 S 276/11 -, Rn. 21, juris = GE 2012, 549). Hierfür ergibt sich aus dem Vorbringen der Bekl. nichts.

Auch der Angriff auf das durch das Amtsgericht angenommene wohnwerterhöhende Merkmal des Gartens zur alleinigen Mieternutzung greift nicht durch. Unstreitig besitzt das Haus einen Garten zur Mieternutzung. Soweit die Bekl. meinen, dies sei deshalb nicht wohnwerterhöhend, da dieser wegen der Gefahr des herunterfallenden Putzes nicht nutzbar sei, ist dies im Rahmen der Spanneinordnung irrelevant. Maßgeblich ist allein das Vorhandensein eines wohnwerterhöhenden Merkmals. Etwaige Mängel bleiben außer Betracht (LG Berlin, Urt. v. 19.1.2010 - 63 S 249/09 - juris = GE 2010, 414).

Auch sofern die Bekl. die Einstufung als ruhige Lage durch das Amtsgericht angreifen, ver­mag dies zu keinem anderen Ergebnis zu führen.

Die streitgegenständliche Wohnung ist im Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2013 nicht als lärmbelastet gekennzeichnet. Das Amtsgericht hat bei der Inaugenscheinnahme eine ruhige Wohnlage festgestellt. Der Vortrag der Bekl. ist nicht geeignet, die grundsätzlich für das Berufungsgericht bindenden Feststellungen des Amtsgerichts zu revidieren. Die Bekl. be­schränken sich vielmehr darauf, ihre eigene Beweiswürdigung an Stelle derer des Amtsgerichts zu setzen, ohne jedoch konkrete Anhaltspunkte für Zweifel, die eine erneute Feststellung gebieten, aufzuzeigen. Insbesondere ergeben sich aus dem Vortrag, auch während des Ortstermins seien Verkehrsgeräusche vernehmbar gewesen, keine konkreten Zweifel an der Richtigkeit der Beweiswürdigung durch das Amtsgericht. Dass in einer Großstadt eine ruhige Lage i.S.d. Orientierungs­hilfe nicht „vollkommende Stille“ bedeuten kann, liegt auf der Hand.

Der Berliner Mietspiegel enthält Nettopreise pro Quadratmeter, so dass bei einer vereinbarten Bruttomiete zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zunächst der Betriebskostenanteil herausgerechnet werden muss. Ist eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenpauschale vereinbart, muss zur Anwendung des Mietspiegels die Betriebskostenpauschale ebenfalls separiert werden.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zur Mieterhöhung, der Mieter lehnte ab. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß, der daraufhin Berufung einlegte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Zwar sei zwischen den Parteien entgegen dem angefochtenen Urteil keine Bruttokaltmiete, sondern eine Nettokaltmiete mit einer Pauschale für die kalten Betriebskosten vereinbart, da sich aus dem Mietvertrag gerade keine Teilinklusivmiete ergebe, sondern vielmehr der auf die kalten Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag ausgewiesen sei und der Rechtsvorgänger des Vermieters auch über diese in der Form abgerechnet habe, dass dem Mieter Guthaben ausgezahlt, jedoch nie Nachforderungen gestellt wurden. Wie bei der Teilinklusivmiete sei bei der Nettokaltmiete zuzüglich der Betriebskostenpauschale jedoch der auf die Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag herauszurechnen. Insofern ergäben sich im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB keine Abweichungen zu der Teilinklusivmiete.

Entgegen der Auffassung des Mieters habe auch eine unzutreffende Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils nicht die formelle Unwirksamkeit derselben zur Folge. Es liege auch keine Änderung der Mietstruktur in dem Erhöhungsverlangen. Aus der Formulierung ergebe sich, dass der Mieter die Betriebskostenpauschale in bisherigem Umfang zu zahlen habe und der Vermieter lediglich die Nettomiete erhöhe, wobei die sonstigen kalten Betriebskosten wie bisher in der zusätzlich zu leistenden Pauschale enthalten seien.

Das Mieterhöhungsverlangen sei auch materiell wirksam. Der Vermieter habe auf das Bestreiten des Betriebskostenanteils durch den Mieter die auf die Wohnung zuletzt entfallenden Gesamtkosten angegeben. Der Mieter wäre dann gehalten gewesen, seine Einwendungen durch Belegeinsicht zu konkretisieren. Das Interesse des Mieters sei in Konstellation wie der vorliegenden vergleichbar mit dem eines Mieters, der gegen eine Betriebskostenabrechnung Einwendungen geltend machen wolle. Insbesondere sei der Vermieter auch hier nicht gehalten, die Höhe des Betriebskostenanteils durch Kopieren und Übersenden in den Rechtsstreit einzuführen.

Zur Einordnung der Wohnung und Bewertung der einzelnen Merkmalsgruppen sei der Einwand des Mieters, das Amtsgericht sei unzutreffend davon ausgegangen, dass es keine unzureichende Wärmedämmung gebe, da es auf der Hand liege, dass ein 1918 erbautes Haus keine unzureichende Wärmedämmung besitze, unerheblich. Eine „fehlende“ Wärmedämmung sei nicht gleichbedeutend mit einer „unzureichenden“. Entscheidend sei ausschließlich ein Vergleich mit anderen nach Baualter und Ausstattung vergleichbaren Häusern. Hierfür ergebe sich aus dem Vorbringen des Mieters nichts.

In der Merkmalgruppe Wohnumfeld weise das Haus einen Garten zur Mieternutzung auf. Das Argument, der Garten sei wegen der Gefahr herunterfallenden Putzes nicht nutzbar, greife nicht. Maßgeblich sei allein das Vorhandensein eines wohnwerterhöhenden Merkmals; etwaige Mängel blieben insofern außer Betracht. Es liege auch eine ruhige Wohnlage vor. Der Einwand, auch während des Ortstermins des Amtsgerichts seien Verkehrsgeräusche vernehmbar gewesen, greife nicht. Dass in einer Großstadt eine ruhige Lage nicht „vollkommene Stille“ bedeute, liege auf der Hand.

Der vorliegende Fall gibt Anlass, die Unterschiede einer Betriebskostenvereinbarung in Form von Betriebskostenvorauszahlungen und in Form einer Betriebskostenpauschale festzuhalten. Insofern gab es offenbar bei den Parteien (jedenfalls bei dem Rechtsvorgänger des jetzigen Vermieters) und auch beim Amtsgericht Unklarheiten.

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über Vorauszahlungen für Betriebskosten (jährlich) abzurechnen. Diese Regelung gilt nicht für geleistete Betriebskostenpauschalen. Nach § 560 Abs. 1 BGB ist hier der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Auf der anderen Seite ist eine Betriebskostenpauschale bei Ermäßigung der Betriebskosten entsprechend herabzusetzen (§ 560 Abs. 3 BGB). Hierbei handelt es sich um Verfahren außerhalb eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB. Der Mieter kann also im Mieterhöhungsrechtsstreit nicht argumentieren, die vereinbarte Betriebskostenpauschale sei zu hoch und daher nicht geschuldet. Die Betriebskostenpauschale hat insofern nichts mit dem Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der (Netto-) Kaltmiete zu tun. Die Bemerkung des Landgerichts, wie bei der Teilinklusivmiete sei bei der Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenpauschale der auf die Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag herauszurechnen, sollte daher nicht Anlass für ein Missverständnis geben.