Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen

1. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen kann nicht mit einer nicht näher spezifizierten erwarteten Kostensteigerung begründet werden, wenn sich aus der Abrechnung nur eine geringfügige Nachforderung ergibt.

2. Formularvertraglich kann vereinbart werden, dass wegen Kostenänderungen aufgrund von geänderten Bezugspreisen eine Erhöhung der Vorauszahlungen verlangt werden kann.

(Leitsätze der Redaktion)

(ohne Tatbestand gemäß § 313a Abs. 1 ZPO)

Ein Anspruch der Kl. auf Zahlung von monatlich 9,41 € von März 2018 bis einschließlich November 2021 besteht nach § 535 Abs. 2 BGB nicht.

Einem Anspruch steht, soweit Abrechnungsreife nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB eingetreten ist, bereits entgegen, dass es sich um die Nichtleistung von Betriebskostenvorauszahlungen handelt, wie die Bekl. mit Schreiben des Mietervereins vom 23.5.2018 deutlich gemacht hat. Zahlt der Mieter insoweit Kraft ausdrücklicher Tilgungsbestimmung einen Teil der Betriebskostenvorauszahlungen nicht, und so nicht anders ist die Erklärung der Bekl. nach den §§ 133, 157 BGB zu verstehen, steht einer Verrechnung der Zahlung vorrangig auf die offenen Betriebskostenvorauszahlungen die anderweitige Tilgungsbestimmung der Bekl. entgegen.

Mit dem Eintritt der Abrechnungsreife, die für das Jahr 2018 am 31.12.2019, für das Jahr 2019 am 31.12.2020 und für das Jahr 2020 am 31.12.2021 eingetreten ist, vermag die Kl. Nebenkostenvorauszahlungen aufgrund des Eintritts der Abrechnungsreife nicht mehr zu verlangen. Die Kl. hätte die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in den Abrechnungen zugrunde legen müssen (vgl. BGH, GE 2011, 814; BGH, NZM 2009, 906; LG Berlin, GE 2018, 330; LG Berlin, GE 2013, 421; LG Aachen, WuM 2016, 289; LG Bonn, NZM 2014, 307; LG Krefeld, ZMR 2011, 641).

Aber auch für die Monate Januar 2021 bis November 2021 steht der Kl. ein Anspruch auf erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen nicht zu, da es insoweit an einer wirksamen Erhöhungserklärung nach § 560 Abs. 4 BGB fehlt. Aus der als Anlage K 5 eingereichten Abrechnung des Jahres 2018 ergibt sich insoweit eine Nachforderung in Höhe von 11,52 € bei einer gleichzeitigen Anhebung der Betriebskostenvorauszahlung von 75,60 € auf 121 €, d. h. eine Änderung um 45,40 €. Begründet wird dies mit einer nicht näher spezifizierten erwarteten Kostensteigerung.

Die entsprechende Erklärung genügt jedoch nicht den Anforderungen des § 560 Abs. 4 BGB, da dieser ausdrücklich auf das Ergebnis einer Betriebskostenabrechnung abstellt. Allerdings können die Vertragsparteien wirksam auch formularvertraglich ein beiderseitiges Anpassungsrecht der Betriebskostenhöhe durch zugangsbedürftige Erklärung bei Kostenänderungen aufgrund von geänderten Bezugspreisen vereinbaren (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, E 35 f.). Insoweit kommt es darauf an, ob sich der Vermieter auch bei entsprechenden Kostensteigerungen eine Erhöhung der Vorauszahlung mietvertraglich zusätzlich vorbehalten hat, was hier jedoch nicht dargelegt worden ist. Zudem sind von der Kl. die entsprechenden Kostensteigerungen in keiner Weise dargelegt worden, so dass es letztlich auf die Frage der vertraglichen Vereinbarung nicht ankommt.

Soweit die Nachforderung von 11,52 € eine Nachzahlung ergeben sollte, vermag jedoch auch hierauf eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB nicht gestützt zu werden, da zum einen die Abrechnung hinsichtlich der Stromkosten formell unwirksam ist, zum anderen aber auch diverse sonstigen Betriebskosten umgelegt werden, bei denen es, jedenfalls nach Durchsicht des Mietvertrages, der hier eingereicht wurde, an einer entsprechenden Umlagevereinbarung fehlt. Eine wie auch immer geartete Berechtigung der Kl. zur Anhebung der Betriebskostenvorauszahlung besteht daher auch für 2021 nicht.

Die Kosten für Energie (Gas, Strom) steigen gravierend; inwieweit das den Vermieter berechtigt, auch während der Abrechnungsperiode einen erhöhten Vorschuss zu verlangen, ist nach wie vor umstritten. Das AG Hamburg meint: Eine Erhöhung der Vorauszahlungen könne nicht mit einer nicht näher spezifizierten erwarteten Kostensteigerung begründet werden, wenn sich aus der Abrechnung nur eine geringfügige Nachforderung ergibt.

Die Betriebskostenabrechnung ergab eine geringfügige Nachforderung; der Vermieter verlangte unter Verweis auf zu erwartende Kostensteigerung eine erhöhte Vorauszahlung (statt ca. 75 € ca. 120 €). Das Amtsgericht Hamburg wies die Klage ab.

Das Amtsgericht meinte, ein Erhöhungsrecht für die Vorauszahlungen ergebe sich nicht aus § 560 Abs. 4 BGB, da sich aus der Abrechnung nur eine geringfügige Nachforderung ergeben habe. Es könne zwar im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Betriebskostenvorschuss aufgrund von geänderten Bezugspreisen angepasst werden solle. An einer solchen Vereinbarung fehle es jedoch hier, zumal die zu erwartenden Kostensteigerungen in keiner Weise dargelegt worden seien.

Um welche Art von Betriebskostensteigerungen es ging, ergibt sich nicht eindeutig aus dem Urteil. Der Vermieter hatte die Erhöhung ab Januar 2021 verlangt, also vor der Energiekrise infolge des Ukraine-Kriegs. Die Rechtslage hat sich seitdem grundlegend geändert, weil allgemein bekannt ist, dass mit erheblichen Kostensteigerungen für Beheizung und Warmwasser zu rechnen ist. Im GRUNDEIGENTUM (GE 2022, 816) ist deshalb auf die Rechtsprechung des BGH verwiesen worden, wonach Kostensteigerungen für Betriebskosten ein maßgeblicher Faktor für eine Änderung der Betriebskosten sind (GE 2011, 1547) und dass zumindest aus § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) eine Erhöhung der Vorschüsse verlangt werden kann. Die Vorschrift des § 313 BGB ist auch für eine Anpassung der Betriebskostenregelungen anwendbar (BGH, GE 2006, 1030). Auch Zehelein (NZM 2022, 593) vertritt inzwischen diese Auffassung.