Erhöhter Bestandsschutz durch Mietvertragsklausel „Kündigung nur in Aus-nahmefällen“

1. Die Vereinbarung in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, wonach das Wohnungsunternehmen ein Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen kündigen wird, erhöht den Bestandsschutz des Mieters.

2. An eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind dann erhöhte Anforderungen zu stellen (hier verneint bei geplantem Familienumzug in eine Dreizimmerwohnung zur Verkürzung der Fahrzeit zur Arbeitsstelle).

(Leitsätze der Redaktion)

II. […] Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der von diesen seit 1995 inne gehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB; das zwischen dem Kl. und den Bekl. bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 3. März 2020 ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden.

Der Kündigung entgegen steht der den Bekl. als Mietern in Ziff. 10 Abs. 1 der vermieterseits gestellten Allgemeinen Vertragsbestimmungen gewährte und vereinbarte erhöhte Bestandsschutz.

Danach wird das Wohnungsunternehmen das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn „wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“.

Das Vorliegen dieser über § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hinausgehenden Voraussetzungen hat das Amtsgericht zu Recht verneint.

a) Der Kl. ist an diese Vereinbarung, die sich gerichtsbekannt in inhaltsgleicher Form häufig in den von Wohnungsgenossenschaften, (städtischen) Wohnungsbaugesellschaften oder -unternehmen verwendeten Vertragsformularen findet, wie jeder Käufer der Wohnung während der Dauer des bei Erwerb bereits bestehenden Mietverhältnisses gemäß § 566 Abs. 1 BGB gebunden (vgl. BGH, Urt. v. 9.5.2012 - VIII ZR 327/11, GE 2012, 889 = WuM 2012, 44, nach juris Rn. 24 ff.; BGH, Urt. v. 16.10.2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584 = WuM 2013, 739, juris Rn. 13; Beschl. v. 10.1.2006 - VIII ZA 15/05, unter Hinweis auf Vorinstanz: LG Frankenthal, Urt. v. 27.7.2005 - 2 S 119/05, jew. juris; OLG Karlsruhe, REMiet - v. 21.1.1985 - 3 REMiet 8/84, juris zu § 571 BGB a.F.; LG Berlin, Urt. v. 13.3.2019 - 65 S 204/18, juris). […]

c) Das Vorliegen der Voraussetzungen der Nr. 10 Abs. 1 der AVB hat das Amtsgericht zutreffend verneint. Ein wichtiges berechtigtes Interesse, das die Beendigung des Mietverhältnisses mit den Bekl. notwendig macht, ergibt sich nicht.

aa) Der Kl. hat im - nach §§ 573 Abs. 3, 568 Abs. 1, 126 BGB maßgeblichen - Kündigungsschreiben angegeben, die Wohnung aufgrund der Verlegung seines Arbeitsplatzes von Frankfurt/Main nach Ludwigsfelde zu benötigen. Er bewohne mit seiner Ehefrau und zwei Kindern im Alter von 9 und 11 Jahren ein Einfamilienhaus in F. in der Nähe von Kassel und pendele täglich nach Frankfurt (einfache Strecke ca. 180 km; Fahrtzeit ca. 2 Stunden). Ein Pendeln sei nach Verlegung des Arbeitsortes nach Ludwigsfelde infolge der mehr als doppelt so langen Fahrtstrecke nicht mehr möglich (nach der Berufungsbegründung sind es 358 km, Fahrtzeit 3 Stunden 43 Minuten). Er plane vorerst, die Wohnung allein zu bewohnen, während Ehefrau und Kinder weiterhin in F. wohnen blieben; da die Wochenenden und Ferien abwechselnd in Berlin und F. verbracht werden sollen, werde eine Wohnung mit mindestens drei Zimmern benötigt (1 Schlafzimmer, Wohnzimmer, 1 Kinderzimmer).

Nach den Angaben in der Berufungsbegründung soll der Kl. seit Juli 2021 den Familiennachzug in die hier gegenständliche Wohnung planen. Die Familie wolle die „Wohnung“ bei Kassel aufgeben und gemeinsam in die hier gegenständliche Wohnung einziehen, da die dauerhafte Trennung von seiner Familie für den Kl. unerträglich sei.

bb) Der vom Kl. im Kündigungsschreiben dargestellte Wunsch, die Wohnung wegen eines Arbeitsplatzwechsels als Zweitwohnung nutzen zu wollen, ist grundsätzlich geeignet, die Annahme eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB zu tragen (BGH, Beschl. v. 22.8.2017 - VIII ZR 19/17 -, GE 2017, 1465, juris); läge das in der Kündigung genannte Interesse nicht vor, wären schon die Voraussetzungen der gesetzlichen Regelung in § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB nicht gegeben und die Kündigung schon deshalb unwirksam.

Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses reicht - wie ausgeführt - mit Blick auf die bindende vertragliche Vereinbarung des erhöhten Bestandsschutzes jedoch nicht aus. Gründe, die die Annahme eines - über das berechtigte Interesse hinausgehenden - wichtigen berechtigten Interesses rechtfertigen, das die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht, wurden erstinstanzlich weder vorgetragen noch waren sie ersichtlich; ein „Mehr“ liegt nicht vor.

Soweit der Kl. in der Berufung nunmehr zur Begründung ausführt, die „Wohnung“ bei Kassel solle aufgegeben werden und die Familie gemeinsam in die an die Bekl. vermietete Wohnung einziehen, kann dahinstehen, ob §§ 573 Abs. 3, 568 Abs. 1 BGB der Berücksichtigung dieses Grundes entgegensteht.

Die neue Darstellung ist nicht plausibel (vgl. Maßstäbe des BGH, Urt. v. 23.9.2015 - VIII ZR 297/14, GE 2015, 1393, juris); sie lässt auch die im Kündigungsschreiben angegebene Entscheidung in einem veränderten Licht erscheinen.

In der Berufung wird abweichend zum Kündigungsschreiben angegeben bzw. der Eindruck vermittelt, der Kl. und seine Familie würden bei Kassel eine Wohnung bewohnen; es handelt sich tatsächlich um ein Einfamilienhaus (so jedenfalls der Kl. im Kündigungsschreiben). Zwar mag ein Einfamilienhaus letztlich auch eine „Wohnung“ sein; sprachlich wird mit Blick auf den sehr unterschiedlichen Wohnkomfort jedoch üblicherweise - so auch der Kl. erstinstanzlich - differenziert.

Dass der Kl. mit seiner Ehefrau und den zwei Kindern im Alter von inzwischen zehn und zwölf Jahren aus dem Einfamilienhaus in F. in eine Wohnung im dicht besiedelten Innenstadtbereich der Großstadt Berlin einzieht, die - wiederum den Angaben des Kl. entsprechend - aus einem Schlafzimmer, einem Wohnzimmer und einem Kinderzimmer besteht, ist nicht plausibel.

Er selbst ging schon im Kündigungsschreiben davon aus, dass seine Familie - allein für Wochenend- und Ferienaufenthalte - eine Wohnung mit mindestens 3 Zimmern benötige. Es ergibt sich bei lebensnaher Betrachtung und mangels näherer Begründung nicht, dass für den Fall des dauerhaften Umzugs einer Familie mit zwei Kindern im schulpflichtigen Alter die Anforderungen an den Wohnbedarf von den Wohnungssuchenden herabgesetzt werden.

Die mit dem Wechsel des Wohnortes der Familie von F. nach Berlin verbundenen Veranlassungen dürften sich im Übrigen nicht auf den Umzug von einer Wohnung (bzw. einem Einfamilienhaus) in eine Wohnung beschränken, sondern - zumindest bei den schulpflichtigen Kindern - wäre damit wohl auch ein Schulwechsel verbunden, zu dem (während des Schuljahres) Veranlassungen getroffen zu haben, der Kl. sich nicht verhält.

Die Einlassungen des Kl. deuten aber auch darauf hin, dass seine Planungen im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung nicht als abgeschlossen unterstellt werden können. Die Unannehmlichkeiten und Einschränkungen, die sich aus größeren Entfernungen zwischen Wohn- und Arbeitsort ergeben, kannte der Kl. bereits, denn er pendelte - seinen Angaben im Kündigungsschreiben zufolge - bereits täglich zwischen seinem Wohnort bei Kassel und Frankfurt/Main über eine Fahrstrecke von (jeweils) 180 km und einer Fahrtzeit von (jeweils) etwa 2 Stunden. Die in der Berufung unterstellten 10 Stunden Arbeit und - nach dem Kündigungsschreiben - 4 Stunden Fahrtzeit führten bereits zu einem beträchtlichen täglichen Zeitaufwand von 14 Stunden, der - bei lebensnaher Betrachtung - nicht ohne Auswirkungen auf das Zusammenleben in der Familie mit zwei Kindern gewesen sein dürfte.

Vor dem Hintergrund der dem Kl. bekannten, da gelebten Einschränkungen aufgrund der bereits bestehenden größeren Entfernung zwischen Wohn- und Arbeitsort sowie der in der Berufung nach ca. 6 Monaten Tätigkeit am neuen Arbeitsort dargestellten Entscheidung des Umzugs der gesamten Familie nach Berlin, stellt sich die mit Schreiben vom 3. März 2020 ausgesprochene Kündigung noch nicht einmal zweifelsfrei als den Anforderungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB genügend dar.

Für ein wichtiges berechtigtes Interesse entsprechend den Anforderungen der vertraglichen Regelung ergibt sich erst recht nichts.

Die - hinter der vertraglichen Vereinbarung zurückbleibende - gesetzliche Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.7.1993 - 1 BvR 501/93, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.1.1988 - VIII ARZ 4/87 -, Rn. 17 ff., m.w.N.; Urt. v. 5.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.9.2015 - VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, juris).

Neben den oben dargestellten, dem Kl. bekannten Auswirkungen der Entfernung zwischen Wohn- und Arbeitsort sowie den weiteren Einlassungen des Kl. in der Berufungsbegründung kann nicht einmal mehr sicher unterstellt werden, dass der im Kündigungsschreiben vom 3. März 2020 dargestellte Nutzungswunsch sich im maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung so weit „verdichtet“ hatte, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung über eine gewisse, nicht nur vorübergehende Dauer bestand, die (erst) geeignet ist, dem Nutzungsinteresse das erforderliche Gewicht zu verleihen. Es erscheint möglich, dass die Planung entweder nicht abgeschlossen war oder von Anfang an eine Übergangslösung beabsichtigt war.

Die Frage kann jedoch unbeantwortet bleiben, weil ein Zurückbleiben hinter den Anforderungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen des erhöhten Bestandsschutzes aufgrund der vertraglichen Vereinbarung keine für den Kl. günstige Entscheidung herbeiführen kann.

Ob die Bekl. die Wohnung (inzwischen) allein bewohnt, kann ebenfalls offenbleiben, denn ein wichtiges berechtigtes Interesse, das die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht, ergibt sich daraus nicht (Umkehrschluss: § 537 Abs. 1 BGB). Der Auszug eines von mehreren Mietern allein gibt dem Vermieter kein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses und begründet auch kein berechtigtes Interesse daran.

In vielen Verträgen von Wohnungsunternehmen ist geregelt, dass eine Kündigung nur in Ausnahmefällen für den Vermieter möglich ist. Ein Erwerber ist daran gebunden; der Mieter genießt einen erhöhten Bestandsschutz.

Nach den AVG des Wohnungsunternehmens war eine Kündigung durch das Unternehmen nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen möglich. Nach Veräußerung kündigte der neue Vermieter wegen Eigenbedarfs, da sein Arbeitsplatz von Frankfurt/Main nach Ludwigsfelde verlegt worden sei. Die Fahrzeit vom Wohnsitz nahe Kassel sei unzumutbar; er plane, in der Dreizimmerwohnung der Mieterin zunächst allein zu wohnen und die Wochenenden und die Ferien abwechselnd mit der Familie und den zwei Kindern in Berlin und an seinem jetzigen Wohnsitz zu verbringen. Das AG verneinte ein wichtiges berechtigtes Interesse.

Das LG Berlin hielt das für zutreffend. Es sei schon zweifelhaft, ob ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung über eine gewisse, nicht nur vorübergehende Dauer zum Zeitpunkt der Kündigung bestanden habe. Jedenfalls seien die Anforderungen an den erhöhten Bestandsschutz aufgrund der vertraglichen Vereinbarung nicht erfüllt. Unerheblich sei dabei, ob die Beklagte die Wohnung allein bewohne, weil der Auszug eines von mehreren Mietern kein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Vermieters begründet.