Erhöhte Geräuschimmissionen durch Baulärm vom Nachbargrundstück

Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen, sofern anders lautende Beschaffenheitsvereinbarungen fehlen, grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

(Leitsatz der Redaktion)

Ebenfalls zu Recht erachtet das Amtsgericht die durch die Bekl. erklärte Hilfsaufrechnung mit der vermeintlich überzahlten Miete für nicht durchgreifend.

Es fehlt bereits an der konkreten Darlegung eines Mangels. Die Bekl. behaupten nicht, dass die Grenzwerte der Geräuschimmissionen, deren Einhaltung grundsätzlich nur geschuldet werden können, überhaupt überschritten sind.

Zugunsten der Bekl. kann jedoch das Vorliegen eines Mangels im vorgenannten Sinn unterstellt werden, ohne dass sich eine abweichende Beurteilung ergäbe.

Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.

Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH, Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14 - GE 2015, 849; Urteil vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12 - GE 2013, 261).

Im vorliegenden Fall haben die Bekl. vorgetragen, die ursprüngliche Eigentümerin habe lediglich bei der Besichtigung, bei welcher das Baustellenschild bereits vorhanden war, geäußert, dass dies dort schon eine Weile stehe und sie persönlich nicht davon ausgehe, dass in nächster Zeit mit den Bauarbeiten begonnen würde. Daraus lässt sich jedoch nicht der Wille der Eigentümerin, eine Beschaffenheitsgarantie der Mietsache dahin gehend, dass Bauarbeiten in der Vertragszeit nicht stattfänden, entnehmen.

Im Übrigen kann auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden. Nach der dort zitierten Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin scheidet ein Minderungsrecht auch deshalb aus, weil bei Vertragsbeginn erkennbar mit Bauarbeiten zu rechnen war.

Nachträglich erhöhter Lärm, der von einem Nachbargrundstück ausgeht, ist in der Regel kein Grund zur Mietminderung.

Der beklagte Mieter hatte gegenüber Forderungen des Vermieters mit angeblichen Minderungsansprüchen wegen Baulärms von einem Nachbargrundstück aufgerechnet. AG und LG hielten die Aufrechnung nicht für durchgreifend.

Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil. Das gilt vor allem, wenn bereits bei Vertragsbeginn erkennbar mit Bauarbeiten zu rechnen war (im konkreten Fall stand schon ein Bauschild).