Erhöhungsverlangen

Erhöhungsverlangen; Vergleichswohnungen; Mieterhöhung; Begründungsmittel; Gerichtsferien

1. Kein Rechtsentscheid, wenn die vorgelegte Rechtsfrage inzwischen durch Rechtsentscheid beantwortet ist (hier: Anforderungen an die Wirksamkeit eines mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für drei Vergleichswohnungen begründeten Erhöhungsverlangens). 2. In einem solchen Fall ist eine Vorlage nur dann zulässig, wenn das Landgericht von dem Rechtsentscheid, durch den diese beantwortet ist, abweichen will.

3. Über eine Vorlage kann auch in den Gerichtsferien entschieden werden. (Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt.)

Das Landgericht München I hat am 6. 4.1983 beschlossen:

"Es ist ein Rechtsentscheid zu erholen zu folgender Rechtsfrage:

Ist ein mit drei Vergleichswohnungen begründetes Erhöhungsverlangen bereits dann unwirksam, wenn eine der Vergleichsmieten unter der verlangten Miete liegt?"

Die Vorlage, über die das Bayer. Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt BayObLGZ 1984, 38/39 und Senatsbeschluß vom 9.7.1984 - RE Miet 7/82 S. 4 f.), ist unzulässig.

1. Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG); sie kann auch entscheidungserheblich sein (vgl. zur Prüfung der Entscheidungserheblichkeit BayObLGZ 1982, 173/174 und 1983, 285/287, jeweils m. Nachw.), denn das Landgericht hält das (erste) Erhöhungsverlangen der Kl. vom 14.5.1980 für unwirksam, so daß die Begründetheit der Berufung gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts davon abhängt, ob das (zweite) Erhöhungsverlangen vom 12.11.1980 wirksam ist.

2. Gleichwohl ist die Vorlage unzulässig (geworden), weil die vorgelegte Rechtsfrage - im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. BayObLG ZMR 1984, 23/23 = WM 1984, 9/10 und ZMR 1984, 33) - bereits durch Rechtsentscheid beantwortet ist (vgl. Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG).

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat mit Beschluß vom 15.12.1983 (9 ReMiet 2/83) folgenden Rechtsentscheid erlassen (WM 1984, 21):

"Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG (alter und neuer Fassung) mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für drei andere Wohnungen, so ist dieses Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb als ganzes unwirksam, weil der Mietzins für eine dieser Wohnungen unter dem verlangten Mietzins liegt, es sei denn, der Mietzins für diese Wohnung liege außer jedem Verhältnis zu dem verlangten Mietzins. Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch der Höhe nach insoweit unwirksam, als der Mietzins für diese Wohnung überschritten ist."

In den Gründen (a. a. O. S. 22) ist u. a. ausgeführt, daß der Ansicht des vorlegenden Landgerichts, für die "Entsprechung" im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG sei der Durchschnitt der Entgelte der Vergleichswohnungen maßgebend, nicht gefolgt werden könne. Vielmehr müsse jedes einzelne Entgelt für die Vergleichswohnungen dem verlangten Mietzins entsprechen. Gleichwohl sei ein Mieterhöhungsverlangen dann nicht "als ganzes unwirksam", wenn der Mietzins für eine von drei Vergleichswohnungen unter dem verlangten Mietzins liege. Unwirksam sei es vielmehr nur "der Höhe nach", nämlich insoweit, als der Mietzins für diese Wohnung überschritten sei.

Damit ist aber die vorgelegte Rechtsfrage durch den ersten Satz dieses Rechtsentscheids beantwortet, denn dem vorlegenden Landgericht geht es hier nur um die Frage, ob ein Erhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn eine der Vergleichswohnungen unter der verlangten Miete liegt. Ob der Mietzins für die Wohnung, deren Entgelt den verlangten Mietzins überschreitet, "außer jedem Verhältnis" zum verlangten Mietzins steht (mit der vom Oberlandesgericht Karlsruhe angenommenen Folge, daß dann das Erhöhungsverlangen "als ganzes" unwirksam wäre), ist nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen (OLG Karlsruhe a. a. O., S. 22), was Aufgabe des Tatrichters ist (vgl. BayObLGZ 1983, 50/53 f.). Auf die im zweiten Satz des Rechtsentscheids angesprochene Frage kommt es hier nicht an, weil diese nicht Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist.

3. Bei dieser Sachlage wäre die Vorlage nur dann zulässig, wenn das Landgericht von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe abweichen wollte (vgl. OLG Hamm NJW 1982, 1403). Davon kann hier aber schon deswegen nicht ausgegangen werden, weil dieser Rechtsentscheid im Zeitpunkt der Vorlage noch nicht ergangen war.

4. Der Senat ist befugt, über die Vorlage in den Gerichtsferien zu entscheiden (vgl. BayObLG WM 1983, 254/255 m. Nachw.; ferner OLG Zweibrücken WM 1981, 273; OLG Hamm RiM Bd. 1 S. 767/768).