Erhöhungserklärungen nach Nutzungsentgeltverordnung

Erhöhungserklärungen nach Nutzungsentgeltverordnung; staatliche Verwaltung; Nichtigkeit einer Ausgleichsklausel; Übergabeprotokoll

1. Der Verwalter eines Grundstücks haftet dem Eigentümer für die Ordnungsmäßigkeit der abzugebenden Erhöhungserklärungen nach der Nutzungsentgeltverordnung.

2. Zur Nichtigkeit einer Ausgleichsklausel im Übergabeprotokoll.

Zum Vermögen des Vaters der Kl. gehörte das Gartengrundstück in T. Dieses Grundstück stand unter staatlicher Verwaltung. Am 23.3.1999 übergab die Bekl. die Grundstücke an die Klägervertreterin. Mit Schreiben vom 6.8.1999 machte die Kl. einen Schadensersatz wegen verspäteter bzw. zu geringer Pachterhöhungserklärungen in Höhe von 2.010,90 DM geltend.

Die Kl. meint, ihr stehe im Wege des Schadensersatzes derjenige Betrag zu, welcher ihr dadurch entgangen sei, daß die Bekl. nicht zu den in der Nutzungsentgeltordnung vorgegebenen Zeitpunkten, sondern zu späteren Zeitpunkten und im übrigen nicht in dem von der Nutzungsentgeltverordnung vorgegebenen Umfang Erhöhungen vorgenommen hat.

(...)

Die Klage ist in vollem Umfang begründet. Zwar steht der Kl. ein Anspruch aus dem Gesichtspunkt der Amtshaftung gemäß § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit Art. 34, Satz 1 GG nicht zu. Denn die Verwaltung des Grundstückes erfolgte jedenfalls in dem hier in Streit stehenden Zeitraum nicht in Ausübung eines öffentlichen Amtes. Zwar begründete die staatliche Verwaltung im Sinne von § 11 VermG ein öffentlich-rechtliches Pflichtenverhältnis. Allerdings macht die Kl. vorliegend keine Ansprüche aus dem Zeitraum der staatlichen Verwaltung geltend. Die staatliche Verwaltung endete gemäß § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG mit Ablauf des 31.12.1992; vorliegend werden hingegen Ansprüche ab dem Jahr 1993 geltend gemacht. Das sich ab dem 1.1.1993 anschließende Auftragsverhältnis trägt gemäß § 11 a Abs. 3 Satz 1 VermG zivilrechtlichen Charakter. Auch die Verwalterbestellungen vom 18.11.1996 bzz. 23.1.1997, die gemäß § 11 b Abs. 1 Satz 1 VermG erfolgten, begründen kein öffentlich-rechtliches Pflichtenverhältnis, sondern lediglich ein zivilrechtliches Verhältnis. Dies ergibt sich daraus, daß gemäß § 11 b Abs. 1 Satz 5 VermG das Auftragsrecht des BGB sinngemäße Anwendung fand.

Allerdings stehen der Kl. Ansprüche aus positiver Forderungsverletzung des Auftragsverhältnisses zu. In dem hier in Rede stehenden Zeitraum ab dem Jahre 1993 hatte die Bekl. als Verwalterin diejenigen Pflichten wahrzunehmen, welche einen Beauftragten nach den Regelungen des BGB treffen; dies ergibt sich aus § 11 a Abs. 3 Satz 1 VermG bzw. für den Zeitraum nach der Verwalterbestellung aus § 11 b Abs. 1 Satz 5 VermG. Hierbei war die Bekl. zur Interessenwahrung des (unbekannten) Eigentümers verpflichtet. Aus diesem Gesichtspunkt hatte sie Pachterhöhungen im zulässigen Umfang durchzuführen, sobald diese möglich und zulässig waren. Eine Ausnahme bestand allenfalls dann, wenn abzusehen war, daß bei Durchführung der Pachterhöhungen der jeweilige Pächter von seinem (Sonder-) Kündigungsrecht nach den Regelungen der Nutz-EV Gebrauch machen werde und kein anderer Pächter zu finden sein würde. Diese Voraussetzungen hat die Bekl. allerdings nicht vorgetragen; vielmehr spricht hiergegen schon der Umstand, daß die Pächter allen von der Bekl. - zu späteren Zeitpunkten - durchgeführten Pachterhöhungen zugestimmt haben. Die Bekl. war also verpflichtet, die Pachterhöhungen jeweils zu den vom Gesetz vorgegebenen Zeitpunkten durchzuführen.

Gemäß § 3 NutzEV war eine Erhöhung der Nutzungsentschädigung in dem hier in Rede stehenden Zeitraum in fünf Schritten zulässig, und zwar zum 1.11.1993, 1.11.1994 und 1.11.1995 jeweils eine Verdoppelung des Pachtzinses, zum 1.11.1997 eine Steigerung um die Hälfte und zum 1.11.1998 eine Steigerung um 1/3. Die Erhöhungen konnten allerdings nur bis zur Grenze des ortsüblichen Pachtzinses für vergleichbare Grundstücke durchgeführt werden. Die Erhöhungserklärungen mußten jeweils im vorangehenden August abgegeben werden.

Danach ergeben sich folgende Schritte für die Erhöhung der Jahrespacht: (folgt Aufstellung).

All diese Erhöhungen hätten von der Bekl. durchgeführt werden können, da sie unter dem ortsüblichen Pachtzins liegen. Wie nämlich die Bekl. in ihren Schreiben seit Oktober 1997 selber angibt, liegt der Referenzpreis für vergleichbare Pachtverträge bei 3 DM je qm. Soweit die Bekl. mit Schriftsatz vom 16.8.2000 vorbringt, der jeweils geforderte Pachtzins sei ortsüblich gewesen, setzte sie sich in Widerspruch zu ihren eigenen Angaben. Demnach ergeben sich für den Zeitraum zwischen dem 1.11.1993 bis zum Tage vor der Übernahme des Grundstücks folgende Mindererträge: (folgt Aufstellung) = 4.533,80 DM. Die Bekl. hat die Pflichtverletzung auch zu vertreten, § 276 BGB; dem Beauftragten kommt keine Privilegierung zugute (Palandt/Thomas, BGB, 60. Aufl., § 662, Rz. 11).

Der Anspruch ist auch nicht durch das Übergabeprotokoll vom 23.3.1999 ausgeschlossen. Zwar enthält dieses an seinem Ende eine Ausgleichsklausel, wonach keine gegenseitigen Forderungen mehr bestehen. Diese Klausel ist jedoch wegen Verstoßes gegen § 3 und § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. Der persönliche Anwendungsbereich des AGBG ist eröffnet; der Ausnahmetatbestand des § 24 AGBG greift nicht ein. Bei dem Übergabeprotokoll handelt es sich auch um eine vorformulierte Erklärung im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG. Die genannte Klausel benachteiligt die Kl. auch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Es handelt sich um eine Verzichtsklausel, die gemäß §§ 3 und 9 AGBG unwirksam sind (Palandt/Heinrichs, a. a. O.; § 9 AGBG, Rz. 139). Hier tritt der besondere Umstand hinzu, daß die Kl. die Abrechnungsunterlagen erst im Zuge der protokollierten Übernahme überreicht bekommen hat (Nr. 5 des Protokolls) und daher keine Möglichkeit zu deren Überprüfung hatte. (...)