Erhöhung einer Bruttomiete mit dem Berliner Nettomietspiegel 1998

Bei Vereinbarung einer Bruttomiete kann im Mieterhöhungsverfahren gem. § 2 MHG der Betriebskostenanteil aus der letzten Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG herausgerechnet werden, um Vergleichbarkeit mit dem Nettomietspiegel 1998 herzustellen.

(...) Zur Berechnung der Höhe des üblichen Entgelts wird der Berliner Mietspiegel 1998 herangezogen. (...) Da der Mietspiegel 1998 von Netto-Kaltmieten ausgeht, für die streitgegenständliche Wohnung aber eine Brutto-Kaltmiete vereinbart ist, ist von der errechneten Quadratmeter-Miete der Betriebskostenanteil abzurechnen, um die Miete vergleichbar zu machen und in den Mietspiegel 1998 einordnen zu können.

Der in Abzug zu bringende Betriebskostenanteil beträgt vorliegend 2,12 DM pro m2. Gegen die Höhe der Betriebskosten hat sich die Bekl. nicht gewandt. Sie hat lediglich geltend gemacht, daß im Mieterhöhungsverlangen anstatt der tatsächlichen Betriebskosten unzulässigerweise eine "Betriebskostenpauschale" abgezogen worden sei.

Da jedoch aufgrund der Betriebskostenerhöhungserklärung vom 27.2.1996 zwischen den Parteien unstreitig ist, daß bereits damals Betriebskosten in Höhe von 2,12 DM pro m2 angefallen sind, kann davon ausgegangen werden, daß Betriebskosten in dieser Höhe auch zur Zeit des Mieterhöhungsverlangens angefallen sind und es sich bei den in Abzug gebrachten Betriebskosten entgegen dem Wortlaut in der Anlage zur Mieterhöhungserklärung um die tatsächlich angefallenen Betriebskosten handelt und nicht um eine Pauschale.

Im Westteil Berlins sind - vor allem in Altbauten - noch immer viele Bruttomieten vereinbart, so daß bei einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG zunächst eine fiktive Nettomiete zu bilden ist, um den West-Berliner Mietspiegel 1998 anzuwenden.

Dabei stellen sich zwei Fragen: Nach welcher Methode und wie genau muß der Vermieter vorgehen, um das Mieterhöhungsverlangen ausreichend zu begründen? Davon zu unterscheiden ist die zweite Frage, wie denn das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete einschließlich der Betriebskosten später ermittelt.

In seinem Urteil vom 8. Januar 1999 vertritt das Amtsgericht Charlottenburg zu Recht die Auffassung, daß an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Der Vermieter darf nach dieser Entscheidung auf frühere konkrete Betriebskosten oder die Durchschnittswerte der Mietspiegel bezug nehmen. Für die zweite Frage, wie nämlich die ortsübliche Bruttomiete im Rechtsstreit ermittelt wird, wandte das Gericht die inzwischen veröffentlichten durchschnittlichen Betriebskosten aus dem GEWOS-Endbericht an.

Es ist nicht die einzige Berechnungsmethode. In seinem Urteil vom 9. Februar 1999 zog das Amtsgericht Charlottenburg den Betriebskostenanteil, wie er sich aus der letzten Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG ergab, von der Bruttomiete ab, um die Vergleichbarkeit mit dem Nettomietspiegel herzustellen.