Erhöhung des Nutzungsentgelts

Das Erhöhungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG setzt im Gegensatz zum Verlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i. V. m. § 6 NutzEV keine besondere Begründung voraus.

1 Die Kl. verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz.

2 Mit Vertrag vom 1. Januar 1982 überließ der D. A. der DDR dem Bekl. in der Wochenendsiedlung "B. See" die Parzelle S.weg zur Bebauung mit einem Wochenendhaus. Die Nutzung war unentgeltlich.

3 Am 12. Mai 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpächterin und der Bekl. als Pächter folgende Vereinbarung:

"Der bestehende Vertrag vom 1.1.1982 für ... wird fortgesetzt unter Berücksichtigung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRÄndG) vom 21.9.1994.

Der Pachtzins beträgt rückwirkend ab 1.1.1996 lt. eines erstellten Gutachtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m2.

Nach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt der Zins für Parz. 12 für 298 m2 x 1,20 DM und somit 357,60 DM/Jahr. ...

Eine zukünftige Anpassung an den Pachtzins bleibt vorbehalten."

4 Mit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, daß die Kl. Eigentümerin des Grundstücks geworden ist.

5 Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte für den Bereich des Katasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002 ein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m2. Am 16. Oktober 2002 schrieb das Bundesvermögensamt Magdeburg an den Bekl.:

"... mit Wirkung vom 1. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die von Ihnen am B. See genutzte Parzelle 12 auf 1,20 €/m2/Jahr.

Bei einer Parzellengröße von 298 m2 ergibt sich ein jährliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m2/Jahr x 298 m2 = 357,60 €/Jahr.

Mit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten.

Der Gutachterausschuß ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgeltes von einer Verzinsung des Bodenwertes ausgegangen, da ortsübliche Entgelte in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (§ 3 Abs. 3 Nutzungsentgeltverordnung). Dabei hat der Gutachterausschuß einen Pachtzinssatz von 3,5 % p. a. angesetzt. Das Gutachten des Gutachterausschusses kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen werden.

Ab 1. Januar 2003 ist von Ihnen daher ein Nutzungsentgelt in Höhe von 357,60 €/Jahr zu zahlen."

6 Der Bekl. zahlte für das Jahr 2003 weiterhin 182,84 € (= 357,60 DM).

7 Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 178,80 € abgewiesen. Die zugelassene Berufung, mit der die Kl. nach teilweiser Rücknahme noch 174,76 € geltend macht, ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Kl. mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.

8 Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

(...) 13 a) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, die formalen Anforderungen des Berufungsgerichts seien schon deshalb nicht gerechtfertigt, weil § 20 Abs. 3 Satz 3 SchuldRAnpG nicht anwendbar sei. Die Bestimmung regele eine Anpassung des Nutzungsentgelts nach Erreichen der ortsüblichen Höhe, die Kl. verlange aber lediglich eine Anpassung bis zur ortsüblichen Höhe. Diese könne gemäß § 3 Nutzungsentgeltverordnung schrittweise verlangt werden. Da die in § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV genannten Fristen seit kurzem abgelaufen seien, stehe der sofortigen Geltendmachung des ortsüblichen Entgelts nichts entgegen.

14 Mit dieser Rüge setzt sich die Revision zum einen in Widerspruch zum zweitinstanzlichen Vortrag der Kl., daß Grundlage der Anpassung des Nutzungsentgelts allein § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG sei. Zum anderen ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß für das Erhöhungsverlangen der Kl. ausschließlich § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG zur Anwendung kommen kann. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Parteien in der Vereinbarung vom 12. Mai 1999 festgestellt, daß die ortsübliche Pacht erreicht ist. Damit ist aber die Nutzungsentgeltverordnung auf das betroffene Vertragsverhältnis nicht mehr anwendbar; an seine Stelle tritt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG (Kiethe/Matthiessen, Kommentar zum SchuldRAnpG, § 20 Rdn. 18).

15 b) Zu Recht macht die Revision aber geltend, daß die Kl. in ihrem Zulassungsverlangen das künftig zu zahlende Entgelt angegeben habe und dies für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ausreichend sei. Die Auffassung des Berufungsgerichts, neben der Nennung des neu verlangten Entgelts oder zumindest des Anpassungsbetrages verlange § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraussetzung die Angabe, auf welcher Rechtsgrundlage das Anpassungsverlangen ergehe, und die Erklärung, daß das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht erhöht worden sei und die Veränderung des ortsüblichen Entgelts seitdem mehr als 10 % ausmache, findet im Gesetz keine Stütze.

16 § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG regelt i. V. m. § 6 NutzEV die Anpassung des in der DDR üblich gewesenen niedrigen Nutzungsentgeltes bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV muß der Überlassende, der das Nutzungsentgelt erhöhen will, dem Nutzer jede Erhöhung in Textform erklären und begründen. Satz 2 verlangt die Angabe, daß mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Gemäß Satz 3 kann der Überlassende zur Begründung insbesondere Bezug nehmen auf

1. ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke oder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte nach § 7,

2. ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke,

3. entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke; hierbei genügt die Benennung von drei Grundstücken.

17 Damit sieht die Verordnung für Erhöhungsverlangen bis zum Erreichen der ortsüblichen Höhe eine Begründung vor und zeigt auf, wie sie auszusehen hat.

18 Demgegenüber regelt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG die Erhöhung des Nutzungsentgelts für den Fall, daß das Entgelt die ortsübliche Höhe bereits erreicht hatte und in der Folge eine weitere Anpassung erforderlich wird. Abs. 3 Satz 3 befaßt sich mit der Form des Anpassungsverlangens. Danach muß es gegenüber dem anderen Teil in Textform geltend gemacht werden. Eine Begründung des Verlangens sieht das Gesetz hier nicht vor. Die Entstehungsgeschichte der Regelung spricht dafür, daß es sich dabei um eine bewußte Entscheidung des Gesetzgebers und nicht etwa um ein Versehen handelt.

19 aa) Art. 232 § 4 EGBGB regelt, daß Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuches der Deutschen Demokratischen Republik aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, sich weiterhin nach den genannten Bestimmungen des Zivilgesetzbuches richten. Abs. 2 ermächtigt die Bundesregierung, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über eine angemessene Gestaltung des Nutzungsentgelts zu erlassen. Aufgrund dieser Ermächtigung ist die Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I 1993, S. 1339) ergangen. Diese sah in § 6 vor, daß mit der Erhöhungserklärung die Mitteilung zu erfolgen hatte, das ortsübliche Entgelt werde nicht überschritten. Es genügte, wenn der Eigentümer seinen Willen, er verlange für die Überlassung des Grundstücks ein höheres Entgelt, hinreichend deutlich zum Ausdruck brachte (Thiele/Krajewski, Schuldrechtsänderungsgesetz § 6 Nutzungsentgeltverordnung Rdn. 3). Eine besondere Begründung war nicht erforderlich.

20 bb) Am 1. Januar 1995 trat das Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken vom 21. September 1994 (Schuldrechtsanpassungsgesetz; BGBl. I 1994, S. 2538) in Kraft. Dieses bestimmte in § 20 Abs. 1, daß der Grundstückseigentümer vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen kann und sich dessen Höhe nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 in ihrer jeweils gültigen Fassung richtet. In Abs. 3 war geregelt, daß, wenn das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe erreichte, jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltanpassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen konnte. Danach war eine Anpassung zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert worden war und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als 10 % verändert hatte. Nach Satz 3 war das Anpassungsverlangen gegenüber dem anderen Teil schriftlich geltend zu machen. Eine besondere Begründung des Anpassungsverlangens war nicht vorgesehen.

21 cc) Mit der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverordnung vom 24. Juli 1997 (BGBl. I 1997, S. 1920) wurde mit Wirkung zum 31. Juli 1997 erstmals eine besondere Erläuterungspflicht geschaffen. § 6 Abs. 1 lautete danach: "Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach dieser Verordnung erhöhen, so hat er dies dem Nutzer für jede Erhöhung schriftlich zu erklären. Die Erhöhung ist schriftlich zu erläutern. Dabei ist anzugeben, daß mit dem Erhöhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden; wird dies mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke begründet, so genügt die Benennung von drei Grundstücken". Über die Motive heißt es dazu bei Schnabel (Datschen- und Grundstücksrecht 2002, S. 50 III): "Um unbegründete, weil die Grenze der Ortsüblichkeit überschreitende Entgelterhöhungen und darauf folgende Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, soll der Grundstückseigentümer durch das Erfordernis der Erläuterung seines Erhöhungsverlangens dazu gezwungen werden, sich vor weiteren Erhöhungsschritten ein Bild von der Höhe der ortsüblichen Entgelte zu verschaffen. Die Erläuterungspflicht führe, vergleichbar der Begründungspflicht bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG, dem Grundstückseigentümer im Sinne einer Warnfunktion die Obergrenze des ortsüblichen Entgeltes und die bereits nach derzeitiger Rechtslage bestehende Beweislastverteilung vor Augen."

22 Eine Erläuterungspflicht für die nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG vorzunehmenden Erhöhungen wurde dagegen nicht eingeführt.

23 dd) Mit dem Gesetz zur Änderung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes vom 17. Mai 2002 (BGBl. I 2002, 1580) wurde § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV erneut geändert. Die Bestimmung lautet nunmehr: "Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach der Verordnung erhöhen, so hat er dem Nutzer das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen." Für die Anpassung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG wurde weder eine Erläuterungs- noch eine Begründungspflicht vorgesehen.

24 ee) Es scheint ausgeschlossen, daß dies auf einem Versehen beruht. Wenn das Schuldrechtsanpassungsgesetz in § 20 Abs. 1 auf die Nutzungsentgeltverordnung verweist und dort in zwei Gesetzesänderungen eine Erläuterungs- bzw. Begründungspflicht eingeführt wird, im Schuldrechtsanpassungsgesetz selbst für das Anpassungsverlangen nach Erreichen der Ortsüblichkeit aber kein Hinweis auf eine Erläuterungs- und Begründungspflicht erfolgt, liegt die Annahme nahe, daß der Gesetzgeber eine solche Begründung für das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht einführen wollte. Denn für Veränderungen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG scheint eine Begründungspflicht nicht so dringend wie bei dem Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i. V. m. § 6 NutzEV. Die Anpassung nach der Nutzungsentgeltverordnung soll den Vermieter in die Lage versetzen, die vor dem Beitritt in der DDR üblichen niedrigen Nutzungsgebühren an die ortsüblichen Mietzinsen anzupassen, um dem Eigentümer, der aufgrund der Schutzvorschriften nach Art. 232 § 4 a EGBGB und § 23 SchuldRAnpG die Verträge nicht kündigen konnte, eine angemessene Bodenverzinsung zu ermöglichen. Mit der Verteilung der Erhöhung auf einen längeren Zeitraum war beabsichtigt, einen sprunghaften Anstieg des Nutzungsentgelts zu verhindern, der viele Nutzer dazu gezwungen hätte, ihre Erholungsgrundstücke aufzugeben (Kiethe/Schilling, Schuldrechtsanpassungsgesetz § 3 NutzEV Rdn. 24 unter Hinweis auf die amtliche Begründung BR-Drucks. 344/99 zu § 3). Insgesamt soll der Nutzer nicht mehr zahlen müssen, als andere Bürger aus freien Stücken für eine vergleichbare Nutzung auszugeben bereit sind (Kiethe/Schilling, aaO. Rdn. 5, 6). Deshalb ist Obergrenze für die Anhebung stets die ortsübliche Miete. Durch die Pflicht zur Begründung wird der Eigentümer angehalten, die erlaubten Anpassungsschritte zu beachten und insgesamt das ortsübliche Entgelt nicht zu überschreiten. Dieser Warnfunktion bedarf es bei der Erhöhung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht in gleichem Umfang, weil nach Erreichen der ortsüblichen Miete nur noch Anpassungen entsprechend der ortsüblichen Entwicklung der Miete möglich sind.

25 c) Soweit das Berufungsgericht meint, die Aspekte der Rechtssicherheit und der Vertragsgerechtigkeit verlangten eine Begründung des Anpassungsverlangens, weil dieses einseitig gestaltende Wirkung entfaltet, kann ihm nicht gefolgt werden. Zwar trifft es zu, daß das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG automatisch zu einer Erhöhung des Mietzinses führt, ohne daß es der Zustimmung wie nach § 558 BGB (= § 2 MHG) bedarf (Kiethe/Matthiessen, § 20 SchuldRAnpG Rdn. 25; Thiele/Winterstein, Schuldrechtsänderungsgesetz § 20 SchuldRAnpG Rdn. 17). Das ist eine Folge der gesetzlichen Regelung (vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Zu Recht macht die Revision aber geltend, daß es einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, daß bei Mietverträgen, Pachtverträgen oder sonstigen Nutzungsverträgen jeweils die gesetzliche Grundlage anzugeben sei, wenn der Eigentümer von einem ihm nach dem Gesetz zustehenden Recht Gebrauch macht, nicht gibt. Zwar wirken Gestaltungsrechte auf die Rechtsstellung des Erklärungsempfängers ohne dessen Zutun ein, so daß sich die Rechtsänderung klar und unzweideutig aus der Erklärung ergeben muß (Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., Überblick vor § 104 Rdn. 17). Ob ein eindeutiges Änderungsverlangen zu einer Erhöhung geführt hat, kann aber in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden, in dem die Voraussetzungen für die begehrte Erhöhung vom Eigentümer dargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden müssen.

26 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts ist auch nicht aus anderen Gründen richtig. Das Anpassungsverlangen der Kl. konnte eine Anpassung des Nutzungsentgelts ab Beginn des dritten Kalendermonats rechtfertigen, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt (§ 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Da das Anpassungsverlangen der Kl. im Oktober 2002 zugegangen ist, war es der Kl. entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung in dieser Hinsicht nicht verwehrt, eine Anpassung des jährlich zu zahlenden Nutzungsentgelts von Beginn des Monats Januar 2003 an zu fordern.

27 4. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Der Bekl. hat die Ortsüblichkeit des von der Kl. geltend gemachten Entgelts bestritten. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen.

Hinweis: Zur Erhöhungserklärung gem. § 6 NutzEV, vgl. BGH, Urteil v. 15. Juni 2005 - XII ZR 338/02 -, ZOV 2005, 286 = GE 2005, 1124.