Erhöhung des Gewerbezuschlages

Erhöhung des Gewerbezuschlages; Zusammentreffen von Aufrechnungs- mit Vorfälligkeitsklausel; Wartungsklausel ohne Kostenbegrenzung; Ankündigungsklausel

1. Der gesondert vereinbarte Gewerbezuschlag kann bei einer entsprechenden Klausel unabhängig von der Grundmiete erhöht werden. Die Erhöhungserklärung muß aber den Erhöhungsbetrag gegenüber dem Mieter nachvollziehbar berechnen und erläutern. 2. Die Klausel in Wohnraummietverträgen, wonach der Mieter gegenüber den Mietforderungen mit Gegenforderungen nur nach vorheriger schriftlicher Anzeige mindestens einen Monat vor Fälligkeit aufrechnen kann, ist bei Zusammentreffen mit einer vertraglichen Vorfälligkeitsklausel unwirksam. 3. Wartungsklauseln, wonach der Wohnraummieter verpflichtet ist, Elektro- und Gasgeräte jährlich auf eigene Kosten durch eine Fachfirma warten zu lassen, sind dann unwirksam, wenn eine Kostenbegrenzung nicht vorgenommen worden ist.

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet. (...)

1. a) Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß eine wirksame Erhöhung des Gewerbezuschlags von 317 € auf 407 € durch das Schreiben der Kl. vom 9. April 2004 nicht erfolgt ist. Die dagegen mit der Berufung erhobenen Einwände greifen nicht durch.

Nach der Anlage zum Mietvertrag vom 13. November 1985 haben die Parteien vereinbart, daß ein Gewerbezuschlag von monatlich 450 DM zu zahlen ist. Weiter heißt es in der Vereinbarung: "Eine spätere evtl. Anhebung des Gewerbezuschlags soll sich an dem Verhältnis einer Änderung der Kaltmiete lt. § 3 des Mietvertrages (derzeit 1.077 DM) orientieren." Eine Erhöhung des Gewerbezuschlags ist dann möglich, wenn der Mietvertrag - wie hier - eine entsprechende Erhöhungsklausel enthält. Zwar trifft es zu, wie die Kl. mit der Berufung geltend macht, daß der Zuschlag ohne Einhaltung der besonderen Voraussetzungen der §§ 557 ff. BGB erhöht werden kann (Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 2. Auflage, § 535 BGB, Rdnr. 397). Überwiegt nämlich trotz gewerblicher Nutzung die Wohnraumnutzung und enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach bei Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ein vom Vermieter festzusetzender Gewerbezuschlag zu zahlen ist, dann wird dieser Zuschlag nicht Teil des Mietzinses (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Auflage, § 535 BGB, Rdnr. 246; BayObLG RE vom 25. März 1986 - RE Miet 4/85 - GE 1986, 605).

Dies ändert aber nichts daran, daß der Vermieter den konkreten Erhöhungsbetrag gegenüber dem Mieter nachvollziehbar berechnen und erläutern muß. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Kl. vom 9. April 2002 nicht. Dieses Schreiben enthält die "Mitteilung über eine Betriebskostenveränderung der Wohnräume" gemäß § 560 BGB. Danach werden die seit dem 1. März 2002 veränderten Betriebskosten umgelegt und die neue Miete ab 1. Mai 2002 mit 975 € berechnet. Weiter enthält dieses Schreiben einen handschriftlichen Zusatz "zuzüglich Zuschlag 407,-". Dieser Zusatz enthält zum einen bereits keinen Hinweis darauf, daß es sich um den Gewerbezuschlag handeln soll. Nach dem in diesem Schreiben genannten "Betreff" bezieht sich das Schreiben nur auf die Erhöhung der Betriebskosten für die Wohnräume. Zum anderen wird auch die Höhe des verlangten Zuschlags nicht berechnet und erläutert. Damit liegt keine wirksame Erhöhungserklärung vor (vgl. so auch Urteil des LG Berlin vom 14. Mai 2004 - 63 S 413/03 - für die weitere vom Bekl. angemietete Wohnung im 2. Obergeschoß).

b) Zu Recht macht die Kl. aber mit der Berufung geltend, daß das Amtsgericht nicht den vollen Differenzbetrag zwischen dem Gewerbezuschlag von 407 € und 317 € von jeweils 90 € für die beiden Monate Februar und März 2004 in Abzug hätte bringen dürfen. Vielmehr stand der Kl. ein weiterer Betrag für jeden Monat von 64,50 € zu.

Zwar handelt es sich entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht bei dem Gewerbezuschlag - wie ausgeführt - nicht um einen Teil des einheitlichen Mietzinses (Schmidt-Futter/Blank, a.a.O, Rdnr. 246; BayObLG RE vom 25. März 1986 - RE Miet 4/85 -, a.a.O.). Daher bedurfte es durchaus einer Erklärung der Kl., welche Beträge genau sie mit der Klage geltend macht. Die Kl. hatte die Klageforderung nämlich zunächst ausgehend von einer Grundmiete von 975 € und einem Gewerbezuschlag von 407 € unter Berücksichtigung der erfolgten Zahlungen berechnet.

Jedoch ergibt sich aus dem Schriftsatz der Kl. vom 3. Januar 2005, daß sie ihren Zahlungsanspruch - zumindest hilfsweise - auch darauf gestützt hat, daß durch rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 26. April 2004 (Az. 16 C 463/03), bestätigt durch Urteil des Landgerichts vom 12. November 2004 (Az. 63 S 231/04), eine wirksame Erhöhung des Grundmietzinses auf 1.039,50 € zuzüglich Gewerbezuschlag von 317 € festgestellt worden war und der monatlich geschuldete Betrag insgesamt 1.365,50 € beträgt. (...) 2. Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß der Bekl. gegen die Mietzinsforderung mit dem Anspruch auf Schadensersatz wegen der Wartungskosten der Gastherme aufrechnen konnte. Der Aufrechnung steht auch die vertragliche Regelung in § 8 des Mietvertrages nicht entgegen, wonach der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Denn diese Klausel ist wegen des Zusammentreffens mit der Vorfälligkeitsklausel in § 4 des Mietvertrages unwirksam (vgl. Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 556 b BGB, Rdnr. 4; Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., § 556 b BGB, Rdnr. 23; BGH GE 1995, 40; LG Berlin GE 1995, 757; Kinne GE 1998, 216; Gellwitzki WuM 1998, 198). Der Bekl. konnte daher gegen die Mietzinsforderung von Februar 2004 auch ohne Einhaltung der Monatsfrist aufrechnen.

Dem Bekl. stehen die Wartungskosten gegen die Kl. zu, weil durch die Klauseln in § 5 Nr. 8 des Mietvertrages in Verbindung mit der Anlage zum Mietvertrag diese Kosten nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind. Dies hat das Amtsgericht aus zutreffenden Gründen angenommen. Die dagegen mit der Berufung vorgebrachten Einwände greifen nicht. Soweit die Kl. geltend macht, daß das Amtsgericht von einem unzutreffenden Wortlaut der Klausel ausgegangen sei, hat sie übersehen, daß zwar in § 5 Nr. 8 des Mietvertrages nicht von Reparaturkosten die Rede ist. Hierzu verhält sich aber die weitergehende Regelung in der Anlage zum Mietvertrag, wonach "Betriebs- und Wartungskosten, insbesondere anfallende Reparaturkosten" zu Lasten des Mieters gehen sollen. Eine Wartungsklausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, Elektro- und Gasgeräte jährlich auf eigene Kosten durch eine Fachfirma warten zu lassen, sind nach der Rechtsprechung des BGH (WuM 1991, 381) dann unwirksam, wenn eine Kostenbegrenzung nicht vorgenommen ist. Im übrigen bestehen auch deswegen Bedenken gegen derartige Klauseln, weil es sich nicht um Kleinreparaturen an Gegenständen handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (LG Berlin GE 1993, 161). (...)

Wird eine Wohnung zur teilgewerblichen Nutzung überlassen, bedarf die Erhöhung des Gewerbezuschlages grundsätzlich der Vereinbarung der Parteien. Anders ist es, wenn der Vermieter sich im Vertrag die Erhöhung vorbehalten hat. Aber auch dann kommt es darauf an, ob eine Gesamtmiete (einschließlich des auf den gewerblich genutzten Teil entfallenden Mietanteils) vereinbart worden ist oder ein gesonderter Gewerbezuschlag. Der gesonderte Gewerbezuschlag wird nicht Teil der (Wohnungs-) Miete, sondern kann vom Vermieter auch gesondert erhöht werden. Die Erhöhung muß aber begründet werden. Ist die Aufrechnung des Wohnraummieters durch Formularklausel von der vorherigen Ankündigung mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete abhängig gemacht worden, ist umstritten, ob dies zulässig ist. Das KG hat sich der wohl überwiegenden Meinung angeschlossen, daß beim Zusammentreffen mit einer vertraglichen Vorfälligkeitsklausel die Aufrechnungsankündigungsklausel unwirksam ist. Ferner hat es eine Wartungsklausel für unwirksam erklärt, weil nach der Anlage zum Mietvertrag "insbesondere anfallende Reparaturkosten" zu Lasten des Mieters gingen.

Im Wohnungsmietvertrag vom 13. November 1985 war ein gesonderter Gewerbezuschlag von 450 DM vereinbart worden. Ferner hieß es: "Eine spätere evtl. Anhebung des Gewerbezuschlags soll sich an dem Verhältnis einer Änderung der Kaltmiete lt. § 3 des Mietvertrages (derzeit 1.077 DM) orientieren." Der Vermieter legte mit Schreiben vom 9. April 2002 die seit dem 1. März 2002 veränderten Betriebskosten um und berechnete die neue Miete ab 1. Mai 2002 mit 975 €. Weiter enthält dieses Schreiben einen handschriftlichen Zusatz "zuzüglich Zuschlag 407 DM". Der Vermieter machte den erhöhten Gewerbezuschlag geltend. Der Mieter weigerte sich und rechnete gegen die Mietforderung mit einem Anspruch auf Schadensersatz wegen der Wartungskosten der Gastherme auf, weil diese nicht wirksam auf ihn abgewälzt worden seien. Nach der Anlage zum Mietvertrag sollten "Betriebs- und Wartungskosten, insbesondere anfallende Reparaturkosten" zu Lasten des Mieters gehen. Der Vermieter hielt die Aufrechnung für unwirksam, weil gem. § 8 des Mietvertrages der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen konnte, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete angezeigt hatte.

Die Einzelrichterin des 8. Zivilsenats des Kammergerichts hielt die Erhöhung des Gewerbezuschlages für zulässig, weil dieser gesondert vereinbart war und der Vermieter sich eine Erhöhung vorbehalten hatte. Die Erhöhungserklärung sei jedoch unwirksam, weil aus ihr weder ersichtlich sei, daß sie auch den Gewerbezuschlag betreffe, noch die Höhe des verlangten Zuschlages berechnet und erläutert worden sei. Dennoch sei der Mieter zur Zahlung desjenigen Teils des Gewerbezuschlages verpflichtet, hinsichtlich dessen durch rechtskräftiges Urteil zwischen den Parteien ein Gewerbezuschlag festgestellt worden sei. Der Mieter könne dagegen jedoch mit einem Schadensersatzanspruch wegen der Wartungskosten aufrechnen, weil die entsprechende Überbürdung mangels Kostenbegrenzung unwirksam sei. Der Aufrechnung stehe auch nicht entgegen, daß gem. § 8 des Mietvertrages der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen könne, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit schriftlich angezeigt habe. Denn diese Klausel sei wegen des Zusammentreffens mit der Vorfälligkeitsklausel in § 4 des Mietvertrages unwirksam.

Die Ausführungen der Einzelrichterin des 8. Zivilsenats zum Gewerbezuschlag decken sich mit der wohl herrschenden Meinung (vgl. auch Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietvertragsrecht, 4. Aufl. 2005, § 535 BGB Rdn. 69). Vor der Mietrechtsreform war umstritten, ob die Aufrechnungsankündigungsklausel in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie dem Mieter das Recht nimmt, mit Ansprüchen auf Rückzahlung wegen Minderung überzahlter Miete im laufenden Monat gegen die Mietforderung für den nächsten Monat aufzurechnen (vgl. dazu Kinne/Schach/Bieber, § 556 b BGB Rdn. 19 m. w. Nachw.). Nach der Verstärkung der Mieterrechte durch die Mietrechtsreform dürfte die Unwirksamkeit aber nicht mehr zweifelhaft sein. Hinsichtlich der Wartungsklausel ist fraglich, ob diese allein deswegen unwirksam ist, weil in dem Anhang zum Mietvertrag "insbesondere anfallende Reparaturkosten" auf den Mieter abgewälzt worden sind. Wartungskosten für Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten (§ 2 Nr. 4 d BetrKV) sind ebenso als Betriebskosten umlagefähig wie diejenigen für Warmwassergeräte (§ 2 Nr. 5 c BetrKV). Es darf sich natürlich nicht um (versteckte) Reparaturkosten handeln. Allerdings dürfte die Regelung im Anhang des Mietvertrages, in dem eben auch "insbesondere Reparaturkosten" aufgeführt sind, wegen Unklarheit zu Lasten des Vermieters dahin auszulegen sein, daß eben auch Reparaturkosten auf den Mieter abgewälzt werden sollten. Dann ist die Klausel unwirksam, weil sie keine Kostenbegrenzung im Einzelfall und im Jahr vorsieht.