Erhöhung des Erbbauzinses im Zweifel nicht rückwirkend

Ist vertraglich eine angemessene Anpassung des Erbbauzinses vereinbart, kann eine Erhöhung erst ab Zugang des Änderungsverlangens geltend gemacht werden, wenn nicht zweifelsfrei eine Rückwirkung vereinbart wurde. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer des Grundstückes O. An diesem Grundstück ist ein Erbbaurecht zugunsten der Bekl. bestellt. In dem Vertrag vom 27. Dezember 1989 ist ein jährlicher Erbbauzins in Höhe von 287.609,40 DM vereinbart. Gemäß § 4 Abs. 4 des Vertrages kann ein Vertragspartner bei einer Änderung des Grundstückswertes oder der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse eine Änderung des Erbbauzinses verlangen. Weiter heißt es in Satz 3 dieser Vorschrift: "Die Neufestsetzung ist erstmals mit Wirkung ab 1.1.1995 und danach im Abstand von jeweils fünf Jahren durchzuführen." Ferner ist ausgeführt. "Der neu festgesetzte Erbbauzins ist von dem Zeitpunkt an zu zahlen, am dem nach Satz 3 die Änderung des Erbbauzinses verlangt werden konnte."

Mit Schreiben vom 9. Februar 1995 kündigte der Kl. eine Neufestsetzung des Erbbauzinses an. Mit Schreiben vom 12. Oktober 1995, forderte der Kl. den Bekl. auf, ab dem 1. Januar 1995 einen Erbbauzins in Höhe von 85.849,50 DM pro Quartal zu zahlen. Die Parteien einigten sich darauf, daß der Erbbauzins um 48.670,04 DM jährlich steigen sollte. Eine Einigung für den Beginn der Erhöhung wurde nicht erzielt. Die Bekl. zahlte den erhöhten Erbbauzins erst seit dem Jahr 1996.

Die zulässige Berufung der Bekl., mit der sie die Abweisung der Klage auf Zahlung der im Betrag unstreitigen Erbbauzinserhöhung von jährlich 48.670,04 DM für das Jahr 1995 begehrt, ist in dem aus der Urteilsformel ersichtlichen Umfang begründet; im übrigen ist das Rechtsmittel zurückzuweisen. (Der Tenor lautet insoweit: "Die Bekl. wird verurteilt, an den Kl. 10.000 DM ... zu zahlen. Im übrigen wurde die Klage abgewiesen." Die Red.). Der Kl. ist berechtigt, die Erbbauzinserhöhung ab Zugang seines Schreibens vom 12. Oktober 1995 bei der Bekl. Mitte Oktober 1995 zu verlangen, für die Zeit vom 1. Januar bis Mitte Oktober 1995 ist sein Verlangen dagegen unbegründet. Hieraus folgt, daß die Bekl. zur Zahlung der Erbbauzinserhöhung für zweieinhalb Monate und damit in Höhe von 10.139,59 DM zu verurteilen ist, im übrigen ist die Klage abzuweisen.

Auszugehen ist davon, daß die von den Parteien im § 4 Abs. 4 des Erbbaurechtsvertrags vom 17. Dezember 1989 vereinbarte Erhöhung oder Senkung des Erbbauzinses bei Vorliegen im einzelnen bezeichneter Veränderungen einen sogenannten Leistungsvorbehalt darstellt, der Erbbauzins sich also nicht automatisch erhöht oder senkt, die Veränderungen vielmehr nur Voraussetzung für eine Neufestsetzung des Erbbauzinses sind. Für solche Leistungsvorbehalte ist anerkannt, daß die Neufestsetzung auf verschiedene Weise erfolgen kann, nämlich durch Leistungsbestimmung durch einen Vertragsteil nach § 315 Abs. 1 BGB, durch Verhandlungen der Vertragsparteien oder durch Festsetzung durch einen Dritten. Vorliegend haben die Parteien entgegen der Meinung der Bekl. kein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB vereinbart, so daß die von der Bekl. in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19. Juni 1974 (NJW 1974, 1464), die ein solches einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zum Gegenstand hat, für den vorliegenden Rechtsstreit ohne Bedeutung ist. Dem Wortlaut des § 4 Abs. 4 ist in Verbindung mit § 16 des Erbbaurechtsvertrages deutlich zu entnehmen, daß die Parteien beabsichtigen, die Neufestsetzung nicht einseitig, sondern durch Verhandlungen vorzunehmen. Dies folgt schon daraus, daß nach § 4 Abs. 4 Satz 3 die Neufestsetzung erstmalig mit Wirkung ab 1. Januar 1995 und danach im Abstand von jeweils fünf Jahren "durchzuführen" ist. Im § 16 ist schließlich geregelt, was zu erfolgen hat, wenn die Parteien zu keiner Einigung gelangen. In diesem Falle soll über die Höhe des Erbbauzinses ein Gutachterausschuß, hilfsweise dessen Vorsitzender entscheiden.

Bei einer wie hier vertraglich vorgesehenen Leistungsbestimmung durch Vereinbarung hat der Berechtigte zunächst nur die Möglichkeit, mit der anderen Person einen neuen Erbbauzins auszuhandeln und kein einseitiges Erhöhungsrecht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 12. Oktober 1997, NJW 1978, 154, und Urteil vom 3. Juli 1983, BGHZ 81, 135/146) sind Anpassungsklauseln durch Vereinbarung grundsätzlich dahin auszulegen, daß der Erhöhungsbetrag von dem Zeitpunkt an gilt, in dem das Änderungsverlangen der Gegenseite zugegangen ist. Vorliegend ist ein Verlangen des Kl. auf Neufestsetzung des Erbbauzinses erstmals in seinem Schreiben an die Bekl. vom 12. Oktober 1995 enthalten, mit der Folge, daß der Erhöhungsbetrag von der Bekl. ab Zugang dieses Schreibens Mitte Oktober 1995 zu entrichten ist. Dem Schreiben des Kl. vom 12. Oktober 1995 war zwar ein Schreiben an die Bekl. vom 9. Februar 1995 vorausgegangen. Dieses Schreiben enthielt jedoch nur die Ankündigung einer Überprüfung der Angemessenheit des Erbbauzinses und noch nicht ein Verlangen auf dessen Neufestsetzung. Das Schreiben hat deshalb eine Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung des später festgelegten Erhöhungsbetrages schon ab Zugang dieses Schreibens nicht ausgelöst.

Entgegen der Meinung des Kl. ist dem Erbbaurechtsvertrag vom 27. Dezember 1989 eine Verpflichtung der Bekl., den neu festgesetzten Erbbauzins für das gesamte Jahr 1995 zu zahlen, nicht zu entnehmen. Die Parteien haben zwar im § 4 Abs. 4 Satz 5 eine Wirksamkeitsvereinbarung dahin getroffen, daß der neu festgesetzte Erbbauzins von dem Zeitpunkt an zu zahlen ist, an dem nach Satz 3 die Änderung des Erbbauzinses verlangt werden konnte, und das war der 1. Januar 1995. Wenn jedoch - wie hier - das erstmalige Verlangen auf Neufestsetzung des Erbbauzinses zeitlich erst nach dem 1. Januar 1995 erfolgt ist, ergibt sich aus der Klausel nicht deutlich, daß das Änderungsverlangen auch dann schon ab 1. Januar 1995 und damit rückwirkend Wirksamkeit haben soll.

Eine Rückwirkung der Neufestsetzung hätte ohne jeden Zweifel vereinbart werden müssen, und dies ist nicht der Fall. Die Meinung des Kl., die Klausel in § 4 Abs. 4 Satz 5 des Erbbaurechtsvertrages hätte ohne eine gewollte Rückwirkung des Neufestsetzungsverlangens gar keinen Sinn, teilt der Senat nicht. Die Bedeutung der Klausel liegt darin, daß die Neufestsetzung des Erbbauzinses nicht erst mit dem Zeitpunkt der Einigung der Vertragsparteien oder der Entscheidung eines Gutachterausschusses bzw. dessen Vorsitzenden Wirksamkeit erlangt, sondern schon mit dem Zeitpunkt des Zuganges des erstmaligen Verlangens beim Gegner. Der Wortlaut der Anpassungsklausel in § 4 des Erbbaurechtsvertrages zeigt deutlich, daß die Parteien an ein neues Festsetzungsverlangen erst nach dem Stichtag - hier dem 1. Januar 1995 - gar nicht gedacht hatten. Gerade hieraus ergibt sich aber, daß der neu vereinbarte Erbbauzins zeitlich vor dem Zugang des erstmaligen Verlangens auf Neufestsetzung beim Gegner keine Wirksamkeit haben kann.

Ein Vortrag des Kl., für den er beweispflichtig wäre, daß die Parteien beim Abschluß des Erbbaurechtsvertrages die Klausel in § 4 Abs. 4 Satz 5 übereinstimmend dahin ausgelegt haben, auch eine rückwirkende Änderung des Erbbauzinses solle möglich sein, fehlt. Es mag sein, daß der Kl. einen solchen Willen hatte, für die Bekl. ist dies jedoch nicht dargetan. Die Bekl. weist zudem zutreffend auf ein Schreiben des Kl. vom 3. Oktober 1983 hin, das zwar einen anderen Erbbaurechtsvertrag schon vom 5. März 1976 betraf, der jedoch eine gleiche Anpassungsklausel enthält. Wenn der Kl. in diesem Schreiben ausführt, er glaube begründen zu können, daß eine mit diesem Schreiben angekündigte Erhöhung des Erbbauzinses aufgrund der Gleitklausel erst mit Wirkung in die Zukunft vereinbart werden sollte, spricht dies eher dafür, daß auch er nicht von der Zulässigkeit einer rückwirkenden Änderung des Erbbauzinses ausging.

Entgegen der Meinung der Bekl. ist die Anpassungsklausel in § 4 des Erbbaurechtsvertrages allerdings auch nicht dahin auszulegen, daß ein Verlangen auf Neufestsetzung des Erbbauzinses erst zum Beginn des folgenden Jahres Wirksamkeit haben soll. Für eine solche Auslegung gibt es keinerlei Anhaltspunkte. Die Klausel ist auch keinesfalls überraschend im Sinne des § 3 AGB-Gesetzes. Die Bekl. trägt selbst vor, daß die Anpassungsklausel in allen zeitlich vorangegangenen Erbbaurechtsverträgen des Kl. mit Wohnungsbaugenossenschaften und auch der Bekl. enthalten war. Die Klausel war der Bekl. also bekannt.

Ein wesentlicher Teil des Wohnungsbauprogramms des Landes Berlin bestand darin, daß auf landeseigenen Grundstücken Sozialwohnungen durch Wohnungsbaugesellschaften errichtet wurden. Eigentümer der Grundstücke blieb das Land Berlin, während für die Wohnungsbaugesellschaften ein Erbbaurecht bestellt wurde. Die Erbbaurechtsverträge enthielten zwar die üblichen Anpassungsklauseln hinsichtlich des Erbbauzinses; aus politischen Gründen war auf eine Erhöhung jedoch zunächst verzichtet worden. Erst im November 1994 wies die Senatsverwaltung für Finanzen die Bezirksämter an, die Erbbauzinsen zu erhöhen. Dies erfolgte z. T. auch rückwirkend mit entsprechend empörtem Aufschrei der Mieter, die schließlich die kräftige Erhöhung der Kostenmiete nach dem WoBindG zu übernehmen hätten.

Mit Urteil vom 30. März 1998 stellte das Kammergericht fest, daß grundsätzlich erst ab Zugang des Erhöhungsverlangens der Erhöhungsbetrag geschuldet wird. Eine rückwirkende Erhöhung hätte eine ausdrückliche, zweifelsfreie Vereinbarung im Erbbaurechtsvertrag vorausgesetzt. Daran fehlte es hier. Schließlich ist zu berücksichtigen, daß die "Anpassung" des Erbbauzinses nicht automatisch wirken darf, etwa bei Änderung der Lebenshaltungskosten, da hierfür eine Genehmigung der Bundesbank nach dem Währungsgesetz nötig gewesen wäre. Genehmigungsfrei sind nur Spannungsklauseln, die also Verhandlungen der Parteien über eine Erhöhung voraussetzen. Über die materielle Berechtigung des Erhöhungsverlangens brauchte das Kammergericht nicht zu entscheiden, da sich die Parteien hierüber vorprozessual geeinigt hatten.