Erhöhung des Betriebskostenvorschusses

Erhöhung des Betriebskostenvorschusses; Mieterhöhung für preisgebundenen Wohnraum

1. Die verspätete Abrechnung der Betriebskosten schließt eine Erhöhung des Betriebskostenvorschusses nicht aus.

2. Die Mieterhöhungserklärung für preisgebundenen Wohnraum ist formell unwirksam, wenn in ihr der für die Umrechnung von der Durchschnittsmiete auf die Einzelmiete notwendige Differenzierungsmaßstab nach Lage und Ausstattung der Wohnung nicht angegeben ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist nur zum Teil begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Mietzinsen und der Mahngebühr in Höhe von insgesamt 147,25 € gem. § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 9.11.1998.

Die von den Bekl. geschuldete monatliche Miete beträgt für den hier geltend gemachten Zeitraum April 2008 bis Juli 2008 jeweils 825,86 € zuzüglich der geltend gemachten Erhöhung des Heizkostenvorschusses gemäß der Heizkostenabrechnung vom 3.3.2008 in Höhe von monatlich 55 €, insgesamt somit 880,86 €.

Die Kl. ist berechtigt, aufgrund der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006 vom 3.3.2008 eine erhöhte Vorauszahlung von 145 € ab April 2008 zu verlangen. Die Differenz zwischen dem bisher gezahlten Heizkostenvorschuss von 90 € und 145 € beträgt 55 €. Den Bekl. war bereits eine formell wirksame Heizkostenabrechnung vom 12.12.2007 zugegangen, nach der die Vorauszahlungen nicht erhöht worden waren. Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, nach der dem Mieter die Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist, ist für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht anzuwenden. Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei des Mietvertrages nach einer Abrechnung durch eine einseitige Erklärung die Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Heizkostenabrechnung vom 3.3.2008 ordnungsgemäß ist, denn unstreitig war die vom 12.12.2007 ordnungsgemäß. Dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen auf einer Abrechnung beruht, die jedenfalls erst nach dem Ende des Abrechnungszeitraums den Bekl. übersandt wurde, schließt das Erhöhungsrecht nicht aus (Schmidt‑Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 Rdn. 44). Dem Einwand der Bekl., dass der nunmehrige Nachzahlungsbetrag - aus der Betriebskostenabrechnung vom 12.12.2007 ergab sich ein Guthaben - darauf beruht, dass der Neuberechnung eine Änderung der Wirtschaftseinheit zugrunde lag, steht dem Erhöhungsrecht nicht entgegen. Die Erhöhung um 15 % mit dem Ergebnis eines Vorauszahlungsbetrages von 145 € ist auch auf zu erwartende Kostensteigerungen gestützt worden. Zudem kann die Wirtschaftseinheit für das Jahr 2008 zutreffend sein. Soweit die Erhöhung der Vorschüsse nicht angemessen ist, hat der Mieter das Recht, einseitig eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vorzunehmen (§ 560 Abs. 4 BGB). Dass die Erhöhung des Vorschusses ab April 2008 nicht angemessen ist, ist nicht ausreichend dargelegt. Die Bekl. haben auch keine einseitige Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vorgenommen. Ob der Kl. aufgrund der Abrechnung vom 3.3.2008 eine Nachforderung zusteht, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Die Bekl. schulden den erhöhten Heizkostenvorschuss gem. § 10 Abs. 2 WoBindG vom 1.4.2008 an.

Die Klage ist in Höhe von 180 € (4 x 45 €) unbegründet. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 8.2.2008 gem. § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) ist formell unwirksam. Die Kl. hat hierin die Grundmiete von bisher 558,86 € um 72,99 € auf 631,85 € erhöht. Sodann hat sie einen widerruflichen Mietverzicht in Höhe von 27,99 € ausgesprochen, so dass eine Erhöhung der Grundmiete um 45 € begehrt wird. Das Mieterhöhungsverlangen genügt mangels ausreichender Berechnung und Erläuterung nicht den formellen Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG. Eine Mieterhöhungserklärung ist gem. § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird. Die Berechnung und die Erläuterung müssen in der Mieterhöhungserklärung enthalten sein. Die Mieterhöhungserklärung hat nur den Zweck, die geforderte Höhe plausibel zu machen. Diesem Zweck genügt die Mieterhöhungserklärung der Kl. nicht. Die Erklärung beinhaltet die Berechnung der neuen Durchschnittsmiete mit dem Ergebnis, dass die Grundmiete mithin um 13,06 % pro Monat ansteigt. In der Mieterhöhungserklärung hat der Vermieter jedoch auch noch zu berechnen und zu erläutern, wie er aus der erhöhten Durchschnittsmiete die Einzelmiete ermittelt hat; er hat hierzu gemäß Art. 8 a Abs. 5 WoBindG die zugrunde gelegte Wohnfläche der Wohnung und das Differenzierungsmaß nach Lage und Ausstattung anzugeben (Bellinger in Fischer‑Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 3.1, Stand Juli 2006, § 10 WoBindG, Anm. 3.3, Nr. 4, S. 19 m. w. N.). Diesen Erfordernissen genügt die Erklärung der Kl. auch in Verbindung mit ihrem Schreiben vom 2.4.2008 nicht. Aus der Erklärung geht nicht hervor, wie die Kl. die Einzelmiete ermittelt hat. Es ergibt sich hieraus nicht die zugrunde gelegte Wohnfläche der Wohnung und auch kein Differenzierungsmaß nach Lage und Ausstattung. Allein der Hinweis, dass die Einzelmieten in der Wohnanlage wegen der unterschiedlichen Wohnwerte differieren und die Erhöhung prozentual weitergegeben wird, genügt nicht für die formelle Wirksamkeit. Es fehlt insbesondere auch die Angabe, ob nach der Mieterhöhung das Verhältnis der Einzelmieten gem. § 4 Abs. 5 NMV 1970 gewahrt ist (Beilinger, a.a.O., S. 20). Eine rückwirkende Heilung der Mieterhöhungserklärungen durch Erläuterungen im gerichtlichen Verfahren kommt nicht in Betracht (BGH, GE 2009, 712 = WuM 2009, 354, 356).

Die Erhöhung des Betriebskostenvorschusses ist auch bei verspäteter Abrechnung zulässig. Für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung ist die Angabe des für die Umrechnung von der Durchschnittsmiete auf die Einzelmiete notwendigen Differenzierungsmaßstabes notwendig.

Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums erhöhte aufgrund der Heizkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2006 vom 2. März 2008 die Heizkostenvorauszahlungen von bisher 90 € auf 145 € monatlich. Damit war der Mieter wegen der Überschreitung der Abrechnungsfrist nicht einverstanden, woraufhin ihn der Vermieter zur Zahlung der erhöhten Vorschüsse ab April 2008 verklagte. Ferner nahm er ihn auf Zahlung rückständiger Mieterhöhung aufgrund einer Mieterhöhungserklärung vom 8. Februar 2008 in Anspruch, in der die Miete ohne weitere Erläuterungen wegen Erhöhung der Durchschnittsmiete erhöht wurde.

Das AG Schöneberg gab der Klage nur insoweit statt, als die erhöhten Vorschüsse eingeklagt worden waren. Insoweit sei unerheblich, dass die Abrechnung, aufgrund derer die Erhöhung geltend gemacht worden sei, verspätet sei, denn die Ausschlussfrist für die Nachforderungen aus einer Betriebskostenrechnung gelte nicht für die Erhöhung der Vorschüsse.

Die Mieterhöhungserklärung sei jedoch formell unwirksam, weil aus ihr der für die Umrechnung von der Durchschnittsmiete auf die Einzelmiete notwendige Differenzierungsmaßstab nach Lage und Ausstattung der Wohnung nicht ersichtlich sei. Allein die Angabe der erhöhten Durchschnittsmiete reiche insoweit nicht aus.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Für Sozialwohnungen gilt weiter § 20 Abs. 4 NMV, der in Satz 1 auf die entsprechende Geltung von § 4 Abs. 7 und 8 verweist. Der Vermieter kann Vorauszahlungen auch ohne vertragliche Vereinbarung erhöhen, wenn die Erhöhung gem. § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG berechnet und erläutert wird. Ob die Berechnung und Erläuterung aus einer rechtzeitigen oder verspäteten Betriebskostenabrechnung stammt, ist danach unerheblich. Aber auch § 560 Abs. 4 BGB, der für öffentlich geförderte Wohnungen nach dem WoFG gilt (§ 28 Abs. 4 WoFG), macht die Erhöhung nicht davon abhängig, dass die Abrechnung rechtzeitig innerhalb der Ausschlussfrist erfolgt. Zwar kann die Anpassung auf eine angemessene Höhe erst nach einer Abrechnung erfolgen; aber auch eine verspätete Abrechnung ist eine Abrechnung.

Soweit die ZK 67 des LG Berlin (Urteil vom 8. Dezember 2003, 67 S 235/03, NZM 2004, 339) eine Erhöhung für ausgeschlossen gehalten hat, wenn die Abrechnung verspätet erfolgte, kann dem nicht zugestimmt werden (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 560 Rn. 44; Derckx, NZM 2004, 321, 325 m. w. Nachw.). Auch hinsichtlich der notwendigen Erläuterung der Mieterhöhung entspricht die Entscheidung der Rechtslage. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist die Erklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Es reicht nicht aus, die Erhöhung der Durchschnittsmiete zu erläutern, sondern auf deren Grundlage hat der Vermieter die Miete für die einzelnen Wohnungen unter angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes gem. § 8 a Abs. 5 Satz 1 WoBindG zu ermitteln – wenn es denn solche Unterschiede gibt. Gibt es sie, ist die Ermittlung der Einzelmiete aus der Durchschnittsmiete zu erläutern.