Erhöhung der Bruttomiete wegen Betriebskostensteigerungen

1. Hat der Mieter nach dem Mietvertrag einen der vereinbarten (Brutto-) Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, ist der Vermieter auch bei einer ehemals preisgebundenen Altbaumiete berechtigt, einseitig Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen.

2. Die Mieterhöhungserklärung ist jedoch nur wirksam, wenn der Vermieter in ihr den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert; die Angabe lediglich des Erhöhungsbetrages reicht nicht aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind aufgrund des Mietvertrages vom 4.5.1985 Mieter der im Tenor zu 2. näher bezeichneten Wohnung. Im Mietvertrag ist in § 3 eine Bruttomiete zwischen den Parteien des Mietvertrages vereinbart. In den Ziffern 3, 5 und 6 sind weitere Regelungen hinsichtlich von den Mietern zu tragender Kosten enthalten. Wegen der Einzelheiten der Formulierung wird auf den § 3 des Mietvertrages ausdrücklich Bezug genommen.

Der Mietvertrag bezeichnet beide Bekl. als Mieter, ist jedoch lediglich vom Bekl. zu 1. als Mieter unterzeichnet, wie zwischen den Parteien unstreitig ist.

Die jetzigen Kl. wurden aufgrund der Auflassung vom 25.4.2008 als Eigentümer des Hausgrundstücks, auf dem sich die streitbefangene Wohnung befindet, am 21.8.2008 im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 13.5.2011 erklärten die Kl. gegenüber den Bekl. eine Betriebskostenanpassung aufgrund geänderter Betriebskosten ab 1.11.2010 um 46,67 €.

Nachdem die Bekl. dieser Erhöhung widersprachen, erhoben die Kl. eine entsprechende Zahlungsklage. Mit Schreiben vom 24.6.2011 erklärten die Kl. gegenüber den Bekl. die Erhöhung der Miete für die streitbefangene Wohnung gemäß § 558 BGB, wobei in dem Mieterhöhungsschreiben von einer Bruttokaltmiete von 279,87 € ausgegangen wurde.

Die Kl. tragen vor, sie haben Anspruch auf Erhöhung der geltend gemachten Betriebskosten, da das Erhöhungsschreiben vom 13.5.2011 wirksam war. Aufgrund der Steigerung der Betriebskosten seit der letzten Anpassung habe sich die entsprechende Erhöhung ergeben, die im Einzelnen tabellarisch den reinen Beträgen nach im Erhöhungsschreiben und der Klage dargestellt wurde.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages in Höhe von 46,67 € monatlich zusätzlich zur bisherigen monatlichen Bruttokaltmiete in Höhe von 233,20 €, denn die von ihnen erklärte Erhöhung des Betriebskostenteils der Bruttokaltmiete mit Schreiben vom 13.5.2011 ist unwirksam. Zunächst ist festzustellen, dass die Kl. aktivlegitimiert sind. Nach dem insoweit mit Schriftsatz vom 10.10.2010 eingereichten Grundbuchauszug über das Grundstückbuch des streitbefangenen Hausgrundstücks und dem insoweit ebenfalls eingereichten Kaufvertrag, der der Eigentumsüberschreibung zugrunde liegt, haben die Kl. das Hausgrundstück, in dem die streitbefangene Wohnung liegt, käuflich von dem vorigen Vermieter erworben, so dass sie gemäß § 566 BGB Rechtsnachfolger des Vorvermieters geworden sind. Soweit die Bekl. die Passivlegitimation der Bekl. zu 2. bestreiten, kann dies letztlich dahinstehen, da die Klage aus anderen Gründen unbegründet ist, das Gericht geht hier jedoch allerdings schon von einer Passivlegimitation der Bekl. zu 2. aus, auch wenn diese den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, da erkennbar der Mietvertrag für beide Bekl. gelten sollte, wie sich bereits aus dem Rubrum des Mietvertrages ergibt und letztlich auch aufgrund der langjährigen Nutzung der streitbefangenen Wohnung als Ehewohnung der beiden Bekl. erkennbar geworden ist.

Die Klage ist jedoch unbegründet, weil das Betriebskostenanpassungsschreiben vom 13.5.2011 nicht wirksam ist. Dabei geht das Gericht davon aus, dass auch für das vorliegende Mietverhältnis grundsätzlich eine Erhöhung der Betriebskosten bei entsprechender Veränderung erfolgen kann, § 560 BGB. Die im Mietvertrag in § 3 Nr. 5 enthaltene Regelung wird im Gegensatz zur Auffassung der Bekl. schon so verstanden, dass mit Grundstückskosten eben auch Betriebskosten gemeint sind. Es ist nicht ersichtlich, welche sonstigen Grundstückskosten gemeint sein könnten. Mithin ist eine Erhöhung der Betriebskosten unter den Voraussetzungen des § 560 BGB möglich, da ein entsprechender Erhöhungsvorbehalt in der Regelung des § 3 Nr. 5 des Mietvertrages gesehen wird.

Gleichwohl ist die Erhöhung jedoch unwirksam, denn nach § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die entsprechende Erhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Eine entsprechende Erläuterung der Umlage ist jedoch weder im Erhöhungsschreiben vom 13.5.2011 noch später erfolgt. Es sind lediglich die reinen Zahlen angeführt worden und die jeweiligen Erhöhungen oder Ermäßigungen. Was vollständig fehlt, sind Erläuterungen zu den Gründen der entsprechenden Veränderungen. Diese Erläuterungen sind jedoch zwingend notwendig, um eine entsprechende Erhöhungserklärung wirksam zu machen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, zu § 560, Rn. 8 ff.).

Nachdem eine entsprechende Erläuterung nicht erfolgt ist, ist die Erhöhungserklärung unwirksam. Die Klage ist daher abzuweisen.

Das Urteil ist rechtskräftig. Nachdem die Kl. die zunächst eingelegte Berufung zurückgenommen hatten, wurden ihnen die Kosten des zweiten Rechtszuges auferlegt, vgl. LG Berlin, Beschluss vom 26. Juni 2012 - 67 S 171/12 -.

Ist vertraglich eine Erhöhung der Bruttomiete vereinbart, wenn „Grundstückskosten" steigen, kann der Vermieter Betriebskostenerhöhungen für die Zukunft umlegen, muss jedoch in der Erhöhungserklärung den Grund für die Umlage bezeichnen und erläutern.

In einem Mietvertrag über Wohnraum in (West-) Berlin aus dem Jahre 1985 vereinbarten die Parteien eine Bruttomiete. § 3 Nr. 5 des Formulars lautete: „Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördlichen Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist." Der Vermieter erhöhte wegen gestiegener Betriebskosten die Miete mit Schreiben vom 13. Mai 2011 ab 1. November 2011 um 46,67 €, gab jedoch nur den Erhöhungsbetrag an und klagte den entsprechenden Erhöhungsbetrag ein.

Das AG Wedding wies die Klage ab. Zwar sei der Vermieter aufgrund der entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag über die Übernahme der durch Erhöhung der Grundstückskosten eintretenden Mehrbelastung durch den Mieter berechtigt gewesen, die Bruttomiete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Ein Zahlungsanspruch bestehe dennoch nicht, weil die Erhöhungserklärung mangels Angabe des Grundes und seiner Erläuterung unwirksam gewesen sei.

Der Entscheidung ist lediglich im Ergebnis zuzustimmen. Die Klausel „Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördlichen Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist" berechtigt den Vermieter dann nicht zur einseitigen Erhöhung der Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten, wenn nicht ersichtlich ist, welche Betriebskosten darin in welcher Höhe enthalten waren (vgl. zu einer ähnlichen Klausel: BGH, Urteil vom 21. Januar 2004, VIII ZR 101/03, GE 2004, 229). Zwar kann eine nach dem früheren Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin unzulässige Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen in eine gesetzlich seinerzeit zulässige Abrede über die Zahlung einer Betriebskostenpauschale umgedeutet werden (BGH, Urteil vom 9. März 2011, VIII ZR 132/10, GE 2011, 543).

Im vorliegenden Fall fehlte es aber völlig an einer Vereinbarung über die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Fehlt eine Vereinbarung über die Abwälzung der Betriebskosten völlig, so kann die Miete nicht erhöht werden. Ob die ferner in dem Mietvertrag enthaltene Klausel „Der Vermieter ist berechtigt, die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen" den Vermieter zur Erhöhung berechtigte (so LG Berlin, Urteil vom 27. September 2011, 63 S 36/11, GE 2011, 1620), erscheint ebenfalls fraglich (vgl. dazu ausführlich Blümmel GE 2011, 1590). Eine eigenständige Möglichkeit der Erhöhung von Betriebskosten, die in der Bruttomiete (unbeziffert) enthalten sind, dürfte darin nicht zu sehen sein, weil eine Mieterhöhung nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften ohnehin selbstverständlich ist. Zudem dürfte auch diese Klausel intransparent sein, weil für den Mieter nicht ersichtlich ist, welche Betriebskosten in der Bruttomiete bereits enthalten waren und welche zu Lasten des Mieters erhöht werden können. Die Entscheidung ist aber im Ergebnis richtig, weil der Vermieter in der Erhöhungserklärung den Grund für die Umlage nicht bezeichnet und nicht erläutert hat.