Erhöhung der Bruttomiete mit dem Nettomietspiegel 1998

Zum Nachweis der ortsüblichen Betriebskosten bei einer Bruttomiete ist der Nettomietspiegel 1998 ebensowenig geeignet wie die Pauschalwerte des GEWOS Endberichts; hier kann auf die Durchschnittswerte des Mietspiegels 1996 zurückgegriffen werden.

Die Bekl. sind Mieter einer 4-Zimmer Wohnung im Hause ... aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 2. Juni 1986. Mit Schreiben vom 23. Oktober 1998 verlangten die Kl. Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete von 772,93 DM um 135,54 DM unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld L1. Die Kl. berufen sich in der Klageschrift auf das Mietspiegelwert L2.

Die Klage ist zum Teil aus § 2 MHG zulässig und begründet, da die bisher von den Bekl. gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Maßgeblich ist das Mietspiegelfeld L1, wie zutreffend im Mieterhöhungsverlangen vom 23. Oktober 1998 auch zugrunde gelegt wird. Dem Vortrag der Kl. in der Klageschrift, das Mietspiegelfeld L 2 sei einschlägig, ist nicht zu folgen, da die Bekl. unwidersprochen vortragen, die von den Vormietern (Eltern) eingebaute Gasetagenheizung übernommen zu haben. Die Kl. haben lediglich dazu vorgetragen, daß bei Einzug der Bekl. eine Gasetagenheizung vorhanden war. Die Wohnung gilt damit als unbeheizt, soweit es um die Anwendung des § 2 MHG geht. Auszugehen ist vom Mittelwert, da die Kl. keine wohnwerterhöhenden Merkmale vorgetragen haben. Dazu sind wohnwertmindernde Merkmale zu berücksichtigen, denn die Bekl. haben auch - insoweit unwidersprochen - vorgetragen, daß der Dielenfußboden auf Kosten der Vormieter entfernt worden sei und sie auch diese Maßnahme übernommen hätten. lm Verhältnis der Parteien gilt damit in der Merkmalgruppe 1 der Orientierungshilfe nach wie vor das wohnwertmindernde Merkmal "Dielenfußboden im Bad". Entsprechendes gilt für die fehlende Warmwasserbereitung in der Küche. Weitere wohnwertmindernde Merkmale liegen jedoch nicht vor. Eine unzureichende Wärmedämmung liegt bei einer Wanddicke von über 40 cm nicht vor, selbst wenn die heutige Wärmeschutzverordnung damit nicht eingehalten wird. Die Wand des Altbaus besteht aus gemauertem Ziegelstein und weist damit die besten bauphysikalischen Eigenschaften auf. Eine weitere Vertiefung des Problemkreises erübrigt sich, da eine unzureichende Wärmedämmung im Sinne des Mietspiegels nur dann vorliegt, wenn bauliche Mängel, etwa Wärmebrücken, vorliegen, nicht jedoch dann, wenn die heutigen durchaus umstrittenen Anforderungen der Wärmeschutzverordnung nicht ein gehalten sind. Hinsichtlich der Elektroinstallation liegt ebenfalls kein wohnwertminderndes Merkmal vor. Anders als bei Merkmalsgruppe 1 und 2 lag nach dem Vortrag der Bekl. hier ein Mangel an der Mietsache vor, den die Bekl. auf eigene Kosten beseitigt haben. Wenn übliche Elektrogeräte in der Wohnung nicht aufgestellt und angeschlossen werden können, besteht eine Instandhaltungspflicht des Vermieters. Wird ein solcher Mangel vom Mieter auf eigene Kosten beseitigt, ist dies bei Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Der Mieter ist in solchen Fällen ausreichend dadurch geschützt, daß ihm die Rechte aus §§ 537, 538 BGB zustehen. Auch hinsichtlich des Wohnumfeldes ist ein wohnwertminderndes Merkmal nicht anzunehmen. Die Beeinträchtigungen durch den Biergarten bestehen nur während der warmen Jahreszeit; Merkmale nach der Orientierungshilfe können jedoch nur dann angenommen werden, wenn sie auf Dauer bestehen. Auch hier ist der Mieter durch die Möglichkeit der Mietminderung ausreichend geschützt. Der Mittelwert der Nettokaltmiete von 5,56 DM/qm nach dem Mietspiegelfeld L1 ist damit um 50 % der Differenz zu dem niedrigsten Wert zu senken und beträgt damit 5,05 DM. Dazu kommt der von den Bekl. geschuldete Betriebskostenanteil, um die neue Bruttokaltmiete zu ermitteln. Hinsichtlich des Betriebskostenanteils folgt das Gericht der Rechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin, daß dabei nicht auf den aktuellen Betriebskostenanteil abzustellen ist, sondern auf den Anteil, den der Mieter schuldet. Der auch von den Mietspiegelaufstellern als maßgeblich angesehene Rechtsentscheid des OLG Stuttgart (NJW 1983, 2329) betrifft lediglich die Frage der Begründung des Mieterhöhungsverlangens, also dessen Wirksamkeit

richts Berlin, daß dabei nicht auf den aktuellen Betriebskostenanteil abzustellen ist, sondern auf den Anteil, den der Mieter schuldet. Der auch von den Mietspiegelaufstellern als maßgeblich angesehene Rechtsentscheid des OLG Stuttgart (NJW 1983, 2329) betrifft lediglich die Frage der Begründung des Mieterhöhungsverlangens, also dessen Wirksamkeit und nicht die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rechtsstreit. Hier würde eine Erhöhung des vom Mieter geschuldeten Betriebskostenanteils auf die aktuellen Betriebskosten eine unzulässige Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG darstellen (vgl. AG Tiergarten GE 1998, 1345). Das Gericht folgt insoweit nicht der Rechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin, wonach die pauschalen Werte aus dem GEWOS-Endbericht zum Mietspiegel 1998 zugrunde gelegt werden dürfen, da diese nicht Bestandteil des Mietspiegels sind. Es erscheint unzulässig, mit durchschnittlichen monatlichen Betriebskosten, die nicht in dem Mietspiegel aufgenommen worden sind, aus einem Nettomietspiegel im Ergebnis einen Bruttomietspiegel zu machen, den die Mietspiegelaufsteller offensichtlich nicht gewollt haben. Maßgeblich ist damit die von den Bekl. geschuldete Betriebskostenhöhe. Dabei darf nicht auf die Mieterhöhung vom 6. Juli 1998 zurückgegriffen werden, denn diese Erhöhung ist unwirksam. Als Ausgangsmiete für die Betriebskostenerhöhung wurde das Jahr 1995 angegeben, während nach dem eigenen Vortrag der Kl. am 1. Oktober 1996 ein Mieterhöhungsverfahren gemäß § 2 MHG durchgeführt wurde. Nach einer Erhöhung der Bruttomiete gemäß § 2 MHG wird damit jedoch grundsätzlich auch der Betriebskostenanteil erhöht (KG GE 1997, 1997). Eine Vertragsänderung durch Zahlung der unwirksamen Betriebskostenerhöhung vom 6. Juli 1998 tragen die Kl. selbst nicht vor; hierzu wäre auch eine vorbehaltlose Zahlung über einen längeren Zeitraum nötig gewesen, aus dem sich der Abänderungswille auch der Bekl. ergibt. Wie hoch der Betriebskostenanteil am 1. Oktober 1996 (Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG) war, tragen die Kl. nicht vor. Es kann insoweit auf die durchschnittlichen Werte des Mietspiegels 1996 zurückgegriffen werden, die mit 1,69 DM anzunehmen sind (vgl. AG Tiergarten, GE 1998, 1345). Die Bekl. schulden somit eine Bruttomiete von 6,74 DM/qm, was einer Miete von 806,91 DM entspricht. Soweit die Bekl. sich auf eine (geringfügige) Abweichung von Quadratmeterzahlen berufen, ist dem nicht zu folgen. Im Mietvertrag waren 119,72 qm Wohnfläche angegeben; die von den Bekl. ermittelte Wohnfläche nach ihrer Grundrißskizze weicht mit 117,72 qm davon nicht erheblich ab. Nicht ersichtlich ist, ob dabei die besonderen Anforderungen der §§ 42 ff. Il. BV beachtet wurden. Für die Einholung eines Sachverständigengutachtens bestand kein Anlaß. Zum einen ist gerichtsbekannt, daß sich bei jeder Neuvermessung Abweichungen ergeben, weil eine absolute Genauigkeit technisch nicht erzielbar ist. Zum anderen ist zwar bei groben Abweichungen ein Anspruch des Mieters auf Neuvermessung zu bejahen; bis dahin ist jedoch grundsätzlich von der im Mietvertrag angegebenen Größe auszugehen.

Der Berliner Mietspiegel (West) 1998 enthält Nettomieten, so daß sich bei einer vereinbarten Bruttomiete die Frage der Umrechnung stellt. Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hat bekanntlich die Auffassung vertreten, die durchschnittlichen Betriebskosten aus dem GEWOS-Endbericht seien zu den Mietspiegelwerten zu addieren, um eine neue Bruttomiete zu erhalten. Dem ist das Amtsgericht Wedding in seinem Urteil vom 16. April ausdrücklich gefolgt.

Anderer Ansicht ist das Amtsgericht Tiergarten in seinem Urteil vom 15. März 1999, wonach die Zahlen aus dem GEWOS-Endbericht als Beweismittel im Rechtsstreit ungeeignet seien. Beide Urteile stimmen darin überein, daß ein Mieterhöhungsverlangen nicht etwa deshalb unwirksam ist, weil der Vermieter hier von den konkreten (tatsächlichen) Betriebskosten ausgegangen ist. Der Vermieter kann also eigentlich gar nichts falsch machen, wenn er in dem Mieterhöhungsverlangen nur irgendwie begründet, welchen Betriebskostenanteil er von der vereinbarten Miete abzieht bzw. zu den Mietspiegelwerten addiert. Kommt es zum Prozeß, ist derzeit die Wahrscheinlichkeit recht hoch, daß das Gericht die durchschnittlichen Betriebskosten aus dem GEWOS-Endbericht zugrunde legt.