Erhöhung der Bruttomiete bei unzureichender Betriebskostenangabe

Das Mieterhöhungsverlangen ist insoweit unbegründet, als die zur Angabe der in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskosten beigefügte Betriebskostenabrechnung auch auf andere Wohnungen entfallende Betriebskosten enthält.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die Kl. übersandten mit Schreiben vom 24.2.2011 eine Mieterhöhungserklärung. [...]

Die Bekl. wendet sich gegen das Mieterhöhungsverlangen und trägt hierzu vor, sie schulde eine Bruttowarmmiete, eine nachvollziehbare Umrechnung in eine vergleichbare Nettokaltmiete sei nicht erfolgt.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 24.2.2011 entspricht den formellen Anforderungen der §§ 558, 558 a BGB. Die dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Betriebskostenaufstellung, mit welcher die Kl. 1,55 €/m2 kalte Betriebskosten nachweisen wollten, ist nicht ausreichend. Die Kl. haben dem Mieterhöhungsverlangen eine Betriebskostenabrechnung beigefügt, die sich zumindest in Teilen nicht mit den Kosten für die fragliche Wohnung allein befasst. So sind in der Betriebskostenabrechnung Grundsteuern in Höhe von 2.341,52 € ausgewiesen, was als Betrag für eine einzelne Wohnung von 69,92 m2 nicht nachvollziehbar ist. Ebenso sind die Kosten für Schornsteinfeger und Kabelanschluss nicht nach m2 umzurechnen, sondern nach der Gesamtaufstellung nach Anteilen. Die Berechnung der kalten Betriebskosten in der Mieterhöhungserklärung ist somit unzutreffend und der angegebene Betriebskostenanteil von 1,55 €/m2 nicht nachvollziehbar. Die Kl. haben diese Berechnung auch trotz Auflage des Gerichts im Termin vom 23.11.2011, in dem die Umlagemaßstäbe erörtert worden sind, nicht näher erläutert.

Wird ein Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung mit vereinbarter Bruttomiete mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten enthält, muss zur Begründung Vergleichbarkeit hergestellt werden: entweder durch Addition des Betriebskostenanteils zum Mietspiegelwert oder Subtraktion von der Bruttomiete. Enthält der genannte Betriebskostenanteil auch auf andere Wohnungen entfallende Betriebskosten, ist das Mieterhöhungsverlangen unbegründet, meint das AG Tempelhof-Kreuzberg.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttomiete. Dem Mieterhöhungsverlangen war eine Betriebskostenaufstellung beigefügt, wonach auf den Mieter 1,55 € kalte Betriebskosten entfielen. In der im Prozess eingereichten Betriebskostenabrechnung waren die auf die 69,92 m2 große Wohnung entfallenden Grundsteuern mit 2.341,52 € ausgewiesen und die Kosten für Schornsteinfeger und Kabelanschluss nach Quadratmetern umgerechnet, was trotz gerichtlicher Auflage nicht erläutert wurde. Die Mieterin hielt daher das Zustimmungsverlangen für unbegründet.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg gab ihr recht und wies die Zustimmungsklage ab.

Der laut Betriebskostenabrechnung auf die Wohnung entfallende Grundsteuerbetrag sei nicht nachvollziehbar. Die Kosten für Schornsteinfeger und Kabelanschluss seien nicht nach Quadratmetern umzurechnen, sondern nach der Gesamtaufstellung nach Anteilen.

Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162). Der Betriebskostenanteil ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum (BGH, Beschluss vom 8. Juli 2008, VIII ZR 5/08, ZMR 2009, 102). Die Angabe eines pauschalierten (durchschnittlichen) Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen führt nicht zu dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gründen. Der Mieter wird auch durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein seine materielle Berechtigung (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006, VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162). Daher hat das AG Tempelhof-Kreuzberg zu Recht das Mieterhöhungsverlangen für formell wirksam gehalten. Da der Vermieter die nicht nachvollziehbaren Ansätze zu einzelnen Betriebskostenarten trotz gerichtlicher Auflage nicht erläutert hat, war es auch vertretbar, die Klage als unbegründet abzuweisen.