Erhöhung der Bruttomiete

Erhöhung der Bruttomiete; Betriebskostenanteil; fehlende Darstellung der Gesamtkosten (hier: Betriebskosten eines Werkstattraumes)

Für das Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete ist zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben. Sind in dem angegebenen Betriebskostenanteil nach dem eigenen Vortrag des Vermieters Betriebskosten eines Werkstattraums nicht berücksichtigt, ist wegen fehlender Darstellung der Gesamtkosten das Mieterhöhungsverlangen unbegründet.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 23.8.2007 gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, der für die zwischen den Parteien vereinbarte Bruttokaltmiete von der Kl. angegebene Betriebskostenanteil sei nicht nachvollziehbar. So sei insbesondere unklar, welche weiteren Wohnhäuser und Wohneinheiten in die Abrechnungseinheit mit aufgenommen wurden und wie sich die Gesamtfläche der Abrechnungseinheit ermittele. Die dagegen eingelegte Berufung der Kl. wurde zurückgewiesen.

Die Kl. hat den Betriebskostenanteil in Höhe von noch geltend gemachten 1,43 €/m2 nicht hinreichend dargelegt, so dass die Bekl. nicht auf ihr Einsichtsrecht in die Unterlagen zu den Betriebskosten verwiesen werden können.

Der Betriebskostenanteil kann anhand der Betriebskostenaufstellung für 2006 nicht plausibel nachvollzogen werden. Zwar sind die dort ersichtlichen Umlageschlüssel - Wohnungsgröße und Wohneinheiten für Kabelanschluss - nicht zu beanstanden und nachvollziehbar. Es mangelt aber an der Ausweisung der für die Abrechnungseinheit angefallenen Gesamtkosten. Auch ist nicht ersichtlich, welche Wohnfläche für die Kostenaufstellung 2006 zugrunde gelegt wurde.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Kl. selbst davon ausgeht, dass die auf einen ehemaligen Werkstattraum im Wirtschaftsgebäude M.steig 15 entfallenden Betriebskosten an der Betriebskostenabrechnung "nicht teilnehmen", was zur Folge hat, dass zum Zwecke der Nachvollziehbarkeit die auf diese Werkstatt entfallenden Kosten in der Gesamtabrechnung darzustellen wären (BGH vom 11.9.2007 - VIII ZR 1/07, GE 2007, 1378; BGH vom 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438).

Der Betriebskostenanteil für die streitgegenständliche Wohnung M.steig 35 kann auch nicht anhand der Betriebskostenabrechnung 2006 - betreffend die im Nachbargebäude wohnenden Mieter T. - nachvollzogen werden. Dem steht bereits entgegen, dass der Abrechnung nicht entnommen werden kann, dass das streitgegenständliche Wohnhaus M.steig 37 überhaupt in der Abrechnungseinheit enthalten ist. Erwähnt ist es dort jedenfalls nicht; der diesbezügliche Vortrag der Kl. im Schriftsatz vom 12.11.2008 kann hierbei nicht berücksichtigt werden (§ 531 Abs. 2 ZPO). Denn der Kl. ist bereits in erster Instanz mit Verfügung des Amtsgerichts vom 31.1.2008 aufgegeben worden, die konkreten Betriebskosten im Einzelnen darzustellen. Ferner haben auch die Bekl. bereits in der Klageerwiderung die mangelnde Nachvollziehbarkeit des Betriebskostenanteils gerügt.

Die Kl. kann für den vorliegenden Rechtsstreit auch nichts aus dem mit Schriftsatz vom 24.7.2008 zur Akte gereichten Hinweisbeschluss des AG Schöneberg vom 16.7.2008 - 14 C 41/08 - dahingehend herleiten, dass sie davon habe ausgehen können, hinreichend zur Höhe des Betriebskostenanteils vorgetragen zu haben. Denn im dortigen Verfahren wurde eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt, die eine Mietpartei in demselben Haus der M.siedlung betraf. Auch ist in dem Beschluss ausgeführt, dass - entgegen dem hier zu entscheidenden Fall - dort ersichtlich sei, dass das Gebäude Gegenstand der Abrechnungseinheit ist. Somit war die Erteilung eines weiteren Hinweises nicht geboten, da die Bekl. die Nachvollziehbarkeit der Höhe des Betriebskostenanteils bereits bemängelt und deren Höhe bestritten haben.

Sind in einem auf einen Nettomietspiegel gestützten Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete im angegebenen Betriebskostenanteil nach dem eigenen Vortrag des Vermieters Betriebskosten eines Werkstattraums nicht berücksichtigt, ist wegen fehlender Darstellung der Gesamtkosten das Mieterhöhungsverlangen unbegründet.

Der Vermieter gab in der Erhöhung der Bruttomiete den auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteil an. Dieser berücksichtigte jedoch nicht die auf einen ehemaligen Werkstattraum der Abrechnungseinheit entfallenden Betriebskosten, woraufhin das Amtsgericht die Zustimmungsklage abwies. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Das Landgericht wies die Berufung zurück. Da die auf den Werkstattraum der Abrechnungseinheit entfallenden Betriebskosten nicht berücksichtigt worden seien, habe der Vermieter keinen Anspruch auf die Mieterhöhung, denn zum Zwecke der Nachvollziehbarkeit des angegebenen Betriebskostenanteils habe der Gesamtbetrag der auf die Abrechnungseinheit entfallenden Betriebskosten angegeben werden müssen. Die auf die Wohnung des Mieters entfallenden Kosten könnten auch nicht anhand einer Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung im Nachbarhaus nachvollzogen werden.

Die von der ZK 63 zitierten Urteile betreffen die Voraussetzungen für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung, während es in dem entschiedenen Fall um die Angabe des auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteils bei Erhöhung der Bruttomiete ging. Zwar ist es richtig, dass dafür der sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum ergebende Anteil zugrunde zu legen ist (BGH, Beschluss vom 8. Juli 2008, VIII ZR 5/08, ZMR 2009, 102; BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, GE 2007, 1046). Ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft aber nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein seine materielle Berechtigung (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006, VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162). Daher ist es mehr als fraglich, ob die formelle Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, aus der der für die Erhöhung der Bruttomiete zugrunde gelegte Betriebskostenanteil für die Wohnung entnommen worden ist, für die Mieterhöhung maßgebend ist. Schließlich hätte der Werkstatt-Anteil den Erhöhungsspielraum nur weiter erhöht.