Erhöhte Balkonschwelle nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit

Erhöhte Balkonschwelle nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit; entfernte Blumenkastenhalter; Austausch des Balkonbodens; Entfernung des Müllschluckers; Putzrisse; Wohnflächenminderung durch dicke Fliesen

1. Eine etwa 20 cm hohe Schwelle zur Loggia anstelle des früheren schwellenlosen Übergangs stellt eine die Minderung nicht rechtfertigende unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar.

2. Dasselbe gilt, wenn früher vorhandene Blumenkastenhalter im Rahmen von Sanierungsarbeiten entfernt worden sind.

3. Ist ein bestimmter Bodenbelag nicht als vertraglich geschuldet vereinbart, stellt der Austausch der früheren Terrazzoplatten gegen Betonplatten auf dem Balkon keinen Mangel dar.

4. Die Entfernung des früher vorhandenen Müllschluckers ist ebenfalls unerheblich.

5. Lediglich optische Beeinträchtigungen durch Risse, die durch Spachteln und Überkleben beseitigt werden können, rechtfertigen als unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ebenfalls keine Minderung.

6. Zur Wohnflächenminderung durch Auftrag stärkerer Wandfliesen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die von den Bekl. geschuldete Miete ist nicht in Höhe der von ihnen vorgenommenen Kürzung gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

Der Umstand, dass nach den von den Kl. veranlassten Renovierungs- und Sanierungsarbeiten der Zugang zur Loggia eine etwa 20 cm hohe Schwelle aufweist, rechtfertigt eine Minderung nicht. Es kann dahinstehen, ob der frühere nahezu schwellenlose Übergang zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung gehört und die bauliche Änderung überhaupt einen Mangel darstellt. Denn jedenfalls stellt sich die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit bei objektiver Betrachtung als so geringfügig dar, dass eine Minderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht gerechtfertigt ist. Der Zugang zur Loggia ist ohne Weiteres möglich. Der durch das Übersteigen der Schwelle bedingte Nachteil liegt unterhalb der Erheblichkeitsschwelle. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei Neubauten nach den aktuellen Bauvorschriften Schwellen vor der Balkontür vorgeschrieben sind. Insoweit ist dies eine heute übliche Bauausführung. Gerade unter Berücksichtigung dieses Umstands erscheint die in der Änderung liegende Gebrauchsbeeinträchtigung am unteren Rand der erheblichen. Hinzu kommt, dass sich dies im Wesentlichen nur in den Sommermonaten auswirkt. Die Bauausführung hat im Übrigen nicht nur Nachteile, sondern sie verringert auch das Hereinwehen von Schmutz bei geöffneter Balkontür und erschwert das Eindringen von Feuchtigkeit. Insgesamt erscheint deshalb die Annahme einer Minderungsquote nicht mehr als angemessen.

Für die nach den Arbeiten der Kl. nicht mehr vorhandenen Blumenkastenhalter gilt Entsprechendes. Es kann hierbei dahinstehen, ob das Anbringen neuer Halter technisch möglich ist und die Bekl. hierauf ggf. einen Anspruch haben. Denn dies ist für die im Rahmen der Minderung allein maßgebliche Frage der Gebrauchsbeeinträchtigung unerheblich. Hierbei ist vor allem entscheidend, dass das Aufstellen von Blumenkästen allein optischen Zwecken dient und die Nutzbarkeit des Balkons als solches nicht in Frage gestellt ist. Im Übrigen ist das Aufstellen von Blumenkästen durch die fehlenden Halterungen nicht schlechterdings ausgeschlossen. Zum einen können Blumenkästen auf den Boden gestellt werden, oder die Bekl. können nicht fest verankerte Halterungen benutzen. Die hierdurch bedingten Nachteile sind jedenfalls nicht erheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Auch die weiteren Veränderungen nach den Sanierungsarbeiten der Kl. begründen keine Minderung.

Der Austausch der früheren Terrazzoplatten gegen Betonplatten auf dem Balkon stellt keinen Mangel dar. Ein bestimmter Bodenbelag ist nicht als vertraglich geschuldet vereinbart. Betonplatten sind gegenüber Terrazzoplatten im Wesentlichen gleichwertig. Es kommt hierbei weder auf die Kosten noch darauf an, ob dies eine baulich sinnvolle Maßnahme darstellt.

Dies gilt auch für die Änderung der Öffnungsbetätigung für das Oberlicht in der Küche. Eine bestimmte Art ist nicht vertraglich vereinbart. Die Lüftungsmöglichkeit für die Küche ist weiterhin durch den unteren Fensterflügel gewährleistet, ohne dass die Bekl. hierzu jedes Mal auf einen Hocker steigen müssen.

Es kann dahinstehen, ob die Art und Weise der Müllentsorgung der vertraglichen Vereinbarung der Parteien unterfällt. Dem Nachteil, dass die Bekl. statt des Einwurfs in den Müllschlucker auf ihrer Etage nunmehr den Müll auf dem Hof entsorgen müssen, steht eine geringere Geruchs- und Geräuschbelästigung auf dem Flur sowie eine Verringerung der von ihnen anteilig zu tragenden Betriebskosten aufgrund einer nun möglichen Mülltrennung und geringerer Wartungskosten gegenüber. Insgesamt ist unter diesen Umständen ein etwaiger Nachteil jedenfalls nicht mehr als unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB anzusehen.

Soweit die Bekl. das Auftragen der neuen Wandfliesen gegenüber dem alten Belag in der Küche um 8 mm und im Bad um 30 mm rügen, liegt ein Mangel nicht vor. Es ist nicht ersichtlich, dass sich die Wohnfläche hierdurch um mehr als 10 % verringert hat (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, GE 2004, 683). Der Umstand, dass im Rahmen der regelmäßigen Reinigung von Bad und Küche auch die sich hierdurch ergebende Kante mitgewischt werden muss, stellt keinen messbaren Nachteil dar.

Soweit im Rahmen der Sanierungsarbeiten der Kl. in der Wohnung der Bekl. verschiedene Risse entstanden sind, ist eine Minderung ebenfalls nicht begründet. Es handelt sich nur um optische Beeinträchtigungen, welche die Bekl. nach ihrem eigenen Vorbringen teilweise durch Spachteln und Überkleben selbst beseitigt haben. Die sich hieraus ergebende Gebrauchsbeeinträchtigung ist allenfalls als unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB anzusehen.

Eine etwa 20 cm hohe Schwelle zur Loggia anstelle des früheren schwellenlosen Übergangs stellt nur eine unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar, die keine Mietminderung rechtfertigt. Dasselbe gilt, wenn früher vorhandene Blumenkastenhalter oder der Müllschlucker im Rahmen von Sanierungsarbeiten entfernt, die früheren Terrazzoplatten auf dem Balkon gegen Betonplatten ausgetauscht worden oder optische Beeinträchtigungen durch kleine Risse vorhanden sind. Auch leichter Luftzug durch ein nicht komplett winddichtes Doppelfenster ist nur ein unerheblicher Mangel, ebenso die fehlende Rauchabdichtung der Wohnungseingangstür.

Die Mieter minderten die Miete, weil nach Sanierungsarbeiten anstelle des früheren schwellenlosen Übergangs eine etwa 20 cm hohe Schwelle zur Loggia eingebaut worden war, vorhandene Blumenkastenhalter und der Müllschlucker entfernt, die früheren Terrazzoplatten gegen Betonplatten auf dem Balkon ausgetauscht worden und Risse entstanden waren. Das AG wies die Mietzahlungsklage des Vermieters ab.

Seine Berufung hatte vollumfänglich Erfolg. Nach Ansicht des LG Berlin, ZK 63, beeinträchtigten die vorgenommenen Veränderungen den vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich, so dass keine Minderung gerechtfertigt war. Der durch Überschreiten der Schwelle zum Balkon bedingte Nachteil wirke sich im Wesentlichen nur in den Sommermonaten aus; zudem verringere die – bei Neubauten ohnehin vorgeschriebene – Schwelle das Hereinwehen von Schmutz bei geöffneter Balkontür und erschwere das Eindringen von Feuchtigkeit. Die ausgetauschten Betonplatten auf dem Balkon seien den früheren Terrazzoplatten gleichwertig. Dem Nachteil, dass statt des Einwurfs in den Müllschlucker auf der Etage die Mieter nunmehr den Müll auf dem Hof entsorgen müssten, stehe eine geringere Geruchs- und Geräuschbelästigung auf dem Flur sowie eine Verringerung der Betriebskosten durch Mülltrennung entgegen. Die optische Beeinträchtigung durch die Risse sei ebenfalls unerheblich.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass nur die Minderung bei unerheblicher Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ausgeschlossen ist. Der daneben bestehende Anspruch auf Mängelbeseitigung ist unabhängig davon, ob der Mieter Minderung geltend machen oder Schadensersatz verlangen kann (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 271/07, GE 2008, 982).

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung richtet sich allerdings nur auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands. Welcher Zustand vertragsgemäß ist, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag. Mangels konkreter Absprachen ist die nach dem Vertrag geschuldete Beschaffenheit der Mietsache im Wege der Auslegung zu ermitteln und dabei regelmäßig auf den Zustand bei Vertragsschluss abzustellen (BGH, Urteil vom 10. Februar 2010, VIII ZR 343/08, GE 2010, 480). Soweit daher die Entscheidung darauf abstellt, dass ein bestimmter Bodenbelag nicht als vertraglich geschuldet vereinbart worden ist, würde auch ein Mängelbeseitigungsanspruch entfallen. Hinsichtlich der seit Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen Müllschluckeranlage käme es darauf an, ob sich der Vermieter vorbehalten hat, die Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen zu verändern; in diesem Fall wäre er bei Änderung der gesetzlichen Abfallregelung und im Interesse einer notwendigen Bewirtschaftung des Hauses berechtigt, einen Müllschlucker stillzulegen (LG Berlin, Urteil v. 16. Februar 2006, 67 S 365/05, GE 2006, 1483). Generell kommt es für den Wiederherstellungsanspruch nicht darauf an, ob der Mangel geringfügig ist.