erhöhte Anforderungen an Trittschallschutz bei Dachgeschoßausbau

erhöhte Anforderungen an Trittschallschutz bei Dachgeschoßausbau; Baunormen; DIN-Vorschriften; Lärmbelästigung; Instandhaltungspflicht

1. Der Mieter darf bei Vertragsabschluß davon ausgehen, daß er bei einem späteren Dachgeschoßausbau vor unzumutbaren Lärmbelästigungen geschützt wird.

2. Zur Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 536 BGB gehört es, bei einem späteren Dachgeschoßausbau die geltenden Baunormen, insbesondere DIN-Vorschriften, einzuhalten.

Die Mieter im 4. Obergeschoß wenden sich gegen Geräuschbelästigungen durch die darüberliegende Wohnung, die später ausgebaut worden war. Sie haben nachträgliche Isolierung mit dem Ziel verlangt, daß folgende Geräusche nicht mehr wahrgenommen werden können: Schrittgeräusche, verursacht durch normales Gehen in Hausschuhen; Geräusche, die durch das Rücken von Stühlen entstehen; Geräusche, die bei Betätigung von handelsüblichen Staubsaugern entstehen; das Abstellen von Gläsern und Flaschen auf dem Boden und auf Tischen, die nicht durch einen Teppich unterlegt sind; das Zubodenfallen von kleinen Gegenständen wie z. B. Teelöffeln oder Bauklötzchen aus einer Höhe von 1,5 m; die Betriebsgeräusche einer handelsüblichen Waschmaschine (ausgenommen Schleudervorgänge); das Öffnen und Schließen von Schubladen von Küchenschränken, die auf dem Boden gleiten; das Schneiden und Hacken von Gegenständen auf dem Küchentisch oder der Küchenarbeitsplatte.

Das Landgericht Berlin hat den Vermieter verurteilt, "durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, daß in bezug auf die von den Kl. gemietete Wohnung im Hause E.str. 10, Berlin, 4. Etage links, die Mindestanforderungen der DIN 4109/89 hinsichtlich des aus der Dachgeschoßwohnung links im gleichen Haus dringenden Trittschalls eingehalten werden."

Die Klage ist insofern zwar gemessen an § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässig, denn bei auf Mängelbeseitigung gerichteten Klagen genügt es, den begehrten Erfolg der verlangten Maßnahme zu benennen, ohne die dazu erforderlichen Maßnahmen im einzelnen zu beschreiben (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, VIII Rn. 26). Die Klage ist insofern jedoch unbegründet. Grundsätzlich kann eine mangelnde Schalldämmung einer Wohnung einen den Erhaltungsanspruch gem. § 536 BGB begründenden Mangel der Mietsache darstellen (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 537 Rn. 10). Hinsichtlich des Hauptantrages kann letztlich jedoch dahinstehen, ob die von den Kl. behaupteten Lärmbelästigungen vorliegen und einen Mangel der Mietsache darstellen. Denn jedenfalls können sie keine derartige Isolierung verlangen, bei der überhaupt keine Wahrnehmung von Geräuschen aus der oberen Wohnung mehr möglich ist. Denn zu dem vom Vermieter gem. § 536 BGB zu gewährleistenden vertragsgemäßen Gebrauch gehört nicht, daß die Mietwohnung völlig frei von den in der Klageschrift genannten Geräuschen ist. Zwar war den Vertragsparteien bei Abschluß des Mietvertrages bekannt, daß zu diesem Zeitpunkt keine Wohnung über der von den Kl. im 4. OG angemieteten Wohnung war. Daraus folgt jedoch nicht, daß nach dem Vertrag zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung eine Nutzung frei von Geräuschen aus dem Obergeschoß gehörte. Denn die Durchführung von Dachgeschoßausbauten entspricht einem legitimen Nutzungsinteresse des Eigentümers, mit dem stets zu rechnen ist. Aus diesem Grunde ist ein vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung schon dann gewährleistet, wenn Geräusche aus der neuerbauten Dachgeschoßwohnung zu vernehmen sind, diese aber nicht über den Rahmen des bei Vertragsschluß zu erwartenden Maßes hinausgehen. Schrittgeräusche sowie Geräusche bei der Benutzung von Haushaltsmaschinen können danach durchaus zumutbar und vertragsgemäß sein, wenn sie einen bestimmten Lautstärkenpegel nicht überschreiten.

Den Kl. steht gegen die Bekl. jedoch ein Anspruch in dem tenorierten Umfange zu. Die von den Kl. gemietete Wohnung befindet sich wegen der ungenügenden Trittschalldämmung in einem Zustand, der nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Da der Mietvertrag vom 2.9.1981 keine ausdrückliche Regelung in bezug auf einzuhaltende Schallschutzvorkehrungen enthält, sind diese durch ergänzende Vertragsauslegung zu ermitteln. Dabei ist davon auszugehen, daß zwar eine Schalldämmung nicht vor sozial-adäquaten Geräuschbelästigungen schützen muß, die notwendig bei dem Zusammenleben mehrerer Mieter in einem Haus entstehen (vgl. Urteil der Kammer vom 13.7.1995, GE 1995, 1211). Der Mieter darf bei Vertragsschluß aber davon ausgehen, daß als vertragsgemäß eine solche Schalldämmung gilt, die vor unzumutbaren Lärmbelästigungen schützt, die durch gewöhnliche Tätigkeit der anderen Mietparteien entstehen und nicht durch ein besonderes Nutzungsverhalten verursacht sind. Die Kammer hatte bei der Beurteilung der Frage, wann eine Lärmbelästigung unzumutbar ist, zunächst von den substantiiert dargelegten Behauptungen der Kl. in bezug auf die Lärmbeeinträchtigungen auszugehen und konnte sodann als Entscheidungshilfe technische Regelwerke privater Vereinigungen heranziehen (BGH, Urteil vom 23.3.1990, DWW 1990, 167; BGH, Urteil vom 8.5.1992, GE 1992, 865). Die Schallschutzanforderungen, die z. B. in den DIN-Normen enthalten sind, sind keine Rechtsvorschriften und deshalb nicht unmittelbar verbindlich, sie geben jedoch eine Orientierung dafür, ob durch Geräusche ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeindliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst (BayObLG, Beschluß vom 4.2.1993, WuM 1993, 287). Vorliegend ist die DIN 4109 zum Schallschutz im Hochbau, Ausgabe 1989, von der Kammer als Anhaltspunkt bei der Beurteilung der Zumutbarkeit der nach dem erfolgten Dachausbau durch Nutzung der neuen Wohnung entstehenden Lärmbelästigung heranzuziehen. Dem steht nicht entgegen, daß das Gebäude zu einem Zeitpunkt errichtet wurde, als die Schallschutzanforderungen noch nicht so hoch waren, wie sie es heute in der DIN 4109/89 sind. Denn maßgeblich ist, was den Parteien bei Abschluß des Mietvertrages als "Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch" galt. Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß die Einhaltung der jeweils im Zeitpunkt des Bauens geltenden Baunormen von den Parteien als vertragsmäß vorausgesetzt werden (KG, Urteil vom 9.11.1978, WuM 1980, 255). Daher ist die bei der Erteilung der Baugenehmigung für das Dachgeschoß im Rahmen des § 27 IV BauOBln. zu berücksichtigende DIN 4109/89 zur Beurteilung der Zumutbarkeit der Lärmemission heranzuziehen. Der Zweck der DIN-Norm entspricht auch dem rechtlich zu konkretisierenden Tatbestandsmerkmal der Zumutbarkeit der Lärmemission. Denn Zweck der Norm ist es, "Menschen in Aufenthaltsräumen vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragungen zu schützen", nicht jedoch sicherzustellen, daß keine Geräusche von außen oder Nachbarwohnungen wahrgenommen werden (Abschnitt 1, Anwendungsbereich und Zweck). Vorliegend ist bewiesen, daß die für Trittschalldämmung geltenden DIN-Werte nicht eingehalten sind. Denn der in erster Instanz beauftragte Sachverständige Dipl-Ing. Wolfgang M. hat in seinem Gutachten vom 28.8.1995 festgestellt, daß die Grenzwerte der DIN 4109 nur hinsichtlich des Luftschalls, nicht jedoch hinsichtlich des Trittschalls eingehalten wurden. Bei den vier durchgeführten Trittschallmessungen betrug der

N-Werte nicht eingehalten sind. Denn der in erster Instanz beauftragte Sachverständige Dipl-Ing. Wolfgang M. hat in seinem Gutachten vom 28.8.1995 festgestellt, daß die Grenzwerte der DIN 4109 nur hinsichtlich des Luftschalls, nicht jedoch hinsichtlich des Trittschalls eingehalten wurden. Bei den vier durchgeführten Trittschallmessungen betrug der gemessene Wert 60, 58, 57 und 55 dB, während der in der DIN 4109 vorgeschriebene Höchstwert 53 dB beträgt. Die Überschreitung des Höchstwertes steht damit fest. Überdies stellte der Sachverständige bei der durchgeführten subjektiven Schallschutzprüfung in Übereinstimmung mit den Meßwerten fest, daß z. B. übliche Gehgeräusche in der Wohnung deutlich hörbar sind. Im vorliegenden Fall kommt ein weiterer, entscheidender Umstand hinzu: Unstreitig verfügt die Dachgeschoßwohnung über einen anderen Zuschnitt als die von den Kl. innegehaltene Wohnung. So liegt die Küche der Dachgeschoßwohnung unmittelbar über dem Schlafzimmer der Kl., so daß die vom Mieter der Dachgeschoßwohnung verursachten Geräusche im Rahmen von Küchentätigkeiten von den Kl. im besonderen Maße aufgrund der anderen Nutzungsart und der anderen Nutzungszeiten als störend empfunden werden.

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß eine Verbesserung der Trittschallwerte bei der bestehenden Holzbalkendecke schwer zu erreichen sei. Denn unstreitig wurden im Rahmen der Arbeiten zum Dachgeschoßausbau Veränderungen an der bestehenden Holzbalkendecke vorgenommen, so daß auch sie sich am Standard zur Zeit der Baumaßnahmen messen lassen muß.

Daß ein Dachgeschoßausbau für die Mieter lästig ist, hat erst kürzlich das LG Berlin bestätigt, wenn es im Regelfall für die Dauer der Bauarbeiten einen Minderungssatz von 33 % zubilligt. Aber auch nach dem Ende der Bauarbeiten kehrt oft keine Ruhe ein, wie das Urteil des LG Berlin vom 15. August 1996 zeigt.

Die Mieter unter dem ausgebauten Dachgeschoß beklagten unzureichende Schallisolierung, weil sie praktisch jede Tätigkeit von oben mit anhören mußten.

Ihren detaillierten Klageantrag wies das LG Berlin zwar ab, weil sie nicht verlangen könnten, überhaupt keine Geräusche aus der oberen Wohnung zu hören. Nach einem Sachverständigengutachten stand aber fest, daß die Schallschutzanforderungen nach der DIN 4109 nicht erfüllt waren. Dafür hätte der Vermieter aber sorgen müssen, weil die Einhaltung von DIN-Vorschriften im Zweifel zum vertragsgemäßen Zustand gehört. Daß dadurch erhebliche Umbaumaßnahmen mit entsprechenden Kosten nötig werden, ist unerheblich. Wenn die Gewährleistungsfristen gegen das Bauunternehmen schon abgelaufen waren, kam der Dachgeschoßausbau den Vermieter also teuer zu stehen.