Erhöhte Anforderungen an Architekten bei Altbausanierung

Wird ein Gebäude umgebaut und modernisiert, so schuldet der Architekt regelmäßig eine Bauaufsicht, die sich an den Besonderheiten einer Altbausanierung zu orientieren hat.

Die Kl. (Eigentümer) fordern Schadensersatz aus Architektenvertrag. Ihr 1971/72 errichtetes mehrstöckiges Wohn- und Geschäftshaus sollte 1991/92 umgebaut und modernisiert werden. Der von den Kl. zunächst beauftragte Architekt erbrachte die Grundlagenermittlung, die Vor- und Entwurfsplanung sowie die Ausführungsplanung. Anschließend beauftragten die Kl. am 12. Dezember 1991 die beiden beklagten Architekten mit dem Umbau und der Modernisierung dieses Hauses; die Bekl. sollten nach dem Vertrag alle Grundleistungen gemäß § 5 HOAI mit Ausnahme der Leistungsphasen 1 bis 3 erbringen. Die Innenwände mußten begradigt werden. Sie sollten nach der Ausschreibung der Bekl. durch Ausbessern des Putzes sowie durch Spachteln und Grundieren vorbereitet und tapeziert werden. Anfangs wurde versucht, die Wände nach Entfernung von Farben und Klebstoffresten durch Spachteln auszugleichen. Da dies nach der Behauptung der Kl. nicht erfolgversprechend war, er-teilten sie im April 1992 im Hinblick auf den bevorstehenden Übergabetermin im Mai 1992 den Auftrag, den gesamten Altputz zu entfernen und einen teuren, schnell trocknenden Gipsputz aufzutragen.

Die Bekl. stellten bei Verlegung von Heizungsrohren im Erdgeschoß fest, daß der Fußbodenaufbau mangelhaft war. Sie entschlossen sich deshalb zur Herausnahme des Fußbodenaufbaus im Erdgeschoß, nicht aber in den weiteren Geschossen. Nachdem der Kl. zu 2 den Vertrag Mitte Mai 1992 fristlos gekündigt hatte, ließen die Kl. die Fußböden auch in den übrigen Geschossen herausreißen und einen teuren Trockenestrich verlegen.

Die Parteien streiten vorliegend darüber, ob die geplanten und ausgeschriebenen Maßnahmen der Bekl. zum Umbau und zur Modernisierung im Hinblick auf Wände und Fußböden geeignet waren, sowie darüber, wer etwaige Mehrkosten zu tragen hat, die durch Änderungen bei dem Umbau entstanden sein sollen. Ferner streiten sie über einen von den Kl. behaupteten Mietausfall für einen Monat.

Landgericht und Berufungsgericht haben die Klage auf Zahlung von zuletzt 94.760,87 DM abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision der Kl. hat der Senat hinsichtlich der behaupteten Mehrkosten für Wände und Fußböden von insgesamt 75.609,37 DM angenommen.

Die Revision hat im Umfang der Annahme Erfolg. Sie führt insoweit zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. (...) II. 1. Das Berufungsgericht führt aus, eine Fehlplanung der Bekl. bei der Sanierung der Wände sei nicht schlüssig vorgetragen. Die Kl. hätten zunächst die von den Bekl. erbrachte Genehmigungs- und Ausführungsplanung vorlegen müssen; dies sei nicht geschehen. Es sei nicht ersichtlich falsch gewesen, daß die Bekl. versucht hätten, die Wände mit Gips zu begradigen. Die Kl. hätten nicht vorgetragen, daß dies der ursprünglichen Planung widersprochen habe. Wenn die Bekl. aufgrund der von den Kl. gebilligten und übergebenen Planung des zunächst beauftragten Architekten die Maßnahmen fortgeführt, geleitet, ausgeschrieben und überwacht hätten, sei ihnen auch kein Fehlverhalten bei der Bauüberwachung vorzuwerfen. Ein Anspruch stehe den Kl. auch deswegen nicht zu, weil die Parteien keinen bindenden Fertigstellungstermin vereinbart hätten.

2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die Pflichten der Bekl., die mit den Leistungsphasen 4 bis 9 des § 15 HOAI beauftragt waren, bei der Sanierung der Wände verkannt und erheblichen Vortrag der Kl. nicht berücksichtigt.

a) Sofern sich aus dem Architektenvertrag nichts weiteres ergibt, schuldet ein mit der Ausführungsplanung gemäß § 15 Nr. 5 HOAI beauftragter Architekt eine ausführungsreife zeichnerische Darstellung zur Lösung der Aufgabe; dazu gehören auch die erforderlichen textlichen Ausführungen. Die Ausführungsplanung soll die sach- und fachgerechte Vorbereitung der Vergabe ermöglichen.

b) Da das Berufungsgericht zum Inhalt des Architektenvertrages der Parteien keine weiteren Feststellungen trifft, ist für die Revisionsinstanz davon auszugehen, daß es nach den genannten Grundsätzen zu den Aufgaben der Bekl. gehörte, die notwendige Sanierung zur Begradigung der in sich schiefen und krummen Wände ausführungsreif zu planen und alsdann die dafür erforderlichen Arbeiten auszuschreiben. Nach der Behauptung der Kl. war die von den Bekl. zur Begradigung der Wände ausgeschriebene Maßnahme von vornherein untauglich. Trifft dies, wovon in der Revision auszugehen ist, zu und kam infolge der für den Umbau vorgesehenen Zeit nur noch eine bestimmte Ausführung in Betracht, so sind die Bekl. gemäß § 635 BGB zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der sich bei Berücksichtigung von Sowieso-Kosten aus der Differenz der Kosten zwischen einer ursprünglich möglichen preiswerteren Ausführung und der später notwendig gewordenen teureren Ausführung ergibt.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Vortrag der Kl. auch ohne Vorlage der Ausführungsplanung schlüssig. Hatten die Bekl. keine Maßnahme zur Begradigung der Wände geplant, so stellt dies ebenso einen Mangel dar, als wenn sie eine von Anfang an ungeeignete Maßnahme geplant und ausgeschrieben hätten. Ein etwa in der Planung des zuvor beauftragten Architekten liegender Mangel entlastet die Bekl. nicht, da sie die Ausführungsplanung als eigene Leistung schuldeten und eine zuvor erstellte Planung nicht unbesehen übernehmen durften. Ferner haben die Bekl. nicht vorgetragen, die nach der Behauptung der Kl. einzig sachgerechte Maßnahme hätte den vom Berufungsgericht angenommenen Kostenrahmen gesprengt. Der Hinweis des Berufungsgerichts, bei Altbausanierungen könnten unvorhersehbare Umstände zu Mehrkosten führen, ist angesichts der von Anfang an bekannten Unebenheiten der Wände ohne Bedeutung.

Der Anspruch der Kl. scheitert schließlich nicht daran, daß die Parteien keinen Termin für die Fertigstellung des Umbaus und der Modernisierung vereinbart hatten. Die Kl. machen als Schaden allein die Mehrkosten geltend, die nach ihrer Behauptung dadurch entstanden sind, daß im Zeitpunkt der Entdeckung des Mangels nur noch eine einzige Sanierungsmaßnahme in Betracht kam, damit das Gebäude dem künftigen Mieter fristgerecht überlassen werden konnte.

III. 1. Das Berufungsgericht führt aus, eine Fehlplanung der Bekl. bezüglich der Fußböden der Obergeschosse sei nicht schlüssig dargelegt. Es sei ihnen ferner nicht anzulasten, daß sie nicht sogleich, nachdem im Erdgeschoß ein nicht gebrauchstauglicher Fußboden festgestellt worden sei, veranlaßt hätten, daß auch in den übrigen Geschossen der vorhandene Fußbodenaufbau entfernt werde. Die Notwendigkeit hierzu habe sich erst nach Vertragskündigung ergeben.

2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die Pflichten eines Architekten bei der Bauüberwachung von Umbauten und Modernisierungen eines Gebäudes verkannt.

a) Bei Umbauten und Modernisierungen eines Gebäudes treten häufig Probleme auf, die bei Beginn der Arbeiten nicht voraussehbar waren, so daß regelmäßig eine intensivere Bauaufsicht als bei Neubauten erforderlich ist (vgl. Locher/Koeble/Frik, HOAI 7. Aufl. § 24 Rdn. 8). Tritt bei Bauarbeiten an einer Stelle der vorhandenen Altbausubstanz ein solches Problem auf, so muß der Architekt den Bauherrn unverzüglich hierüber unterrichten. Er muß ihn ferner aufklären, ob und inwieweit vergleichbare Probleme an anderen Stellen auftreten können und ihn über mögliche Lösungen beraten.

b) Diese Pflichten haben die Bekl. verletzt. Nachdem sie die Mängel des Fußbodens im Erdgeschoß, die eine Neuverlegung erforderten, erkannt hatten, mußten sie die Kl. als Bauherren unverzüglich über die naheliegende Möglichkeit unterrichten, daß der Fußbodenaufbau auch in den Obergeschossen mangelhaft sein könnte.

Eigentümer hatten Architekten beauftragt, die Sanierung ihres Altbauwohnhauses zu planen und zu überwachen. Dabei traten Probleme auf, weil die zunächst vorgesehene Begradigung der Innenwände durch Spachteln nicht möglich war, auch die Fußböden wiesen so erhebliche Mängel auf, daß umfangreiche Zusatzarbeiten nötig waren - dies im übrigen alles unter Zeitdruck, weil die Immobilie bereits vermietet war und zu einem bestimmten Zeitpunkt übergeben werden mußte. Durch die offensichtlich ungenügende Planung und Bauüberwachung entstanden Mehrkosten dadurch, daß man teurere (weil schneller zu realisierende) Varianten einsetzen mußte. Die Eigentümer verklagten deshalb die Architekten auf Schadensersatz.

Mit Urteil vom 18. Mai 2000 gab der Bundesgerichtshof der Klage statt. Gerade bei Umbauten und Modernisierungen eines Gebäudes träten häufig Probleme auf, die bei Beginn der Arbeiten nicht voraussehbar seien, so daß regelmäßig eine intensivere Bauaufsicht als bei Neubauten erforderlich sei, erklärten die Karlsruher Richter. Trete bei Bauarbeiten an einer Stelle der vorhandenen Altbausubstanz ein solches Problem auf, müsse der Architekt den Bauherrn unverzüglich darüber unterrichten und ihn ferner aufklären, ob und inwieweit vergleichbare Probleme an anderen Stellen auftreten könnten. Der Bauherr sei auch über mögliche Lösungen zu beraten.