Erhebungszeitraum für Vergleichsmieten

Es ist nicht erforderlich, daß bei Übermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständiger nur aktuelle Mieten zugrunde legt; nur Mieten, deren Gültigkeit länger als vier Jahre zurückliegt, dürfen nicht zum Vergleich herangezogen werden.

In der Sache hat die Klage nur teilweise Erfolg; begründet ist sie nur, soweit die Kl. mit ihr eine Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete auf 539,30 DM (= 9,54 DM/qm) erstreben.

1. Das hierüber hinausgehende Erhöhungsbegehren hält sich nicht im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG. Die von den Kl. gegen die Verwertbarkeit des Gutachtens vorgebrachten Einwände greifen nicht durch. (...)

Es ist auch nicht zu beanstanden, daß der Gutachter im Hinblick auf die von ihm ausgewählten Vergleichsobjekte u. a. auch Mieten aus dem Jahr 1993 berücksichtigt hat. Entgegen der Ansicht der Kl. ist es nicht erforderlich, daß der Gutachter Vergleichsmieten zum Stichtag der Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens im jeweiligen Rechtsstreit (hier: 1. Oktober 1996) erhebt. Denn nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG sind die zum Vergleich tauglichen Mieten solche, die "in den letzten 4 Jahren vereinbart (...) oder geändert worden sind".

Der Gesetzgeber selbst bringt damit zum Ausdruck, daß nur solche Mieten, deren Gültigkeit seit dem Zugang des Erhöhungsbegehrens länger als 4 Jahre zurückliegt, nicht zum Vergleich herangezogen werden dürfen. An diese Grenze hat sich der Gutachter indes gehalten. Für die Zulässigkeit der von ihm gewählten Erhebungszeitpunkte spricht außerdem, daß auch die Werte des Mietspiegels niemals in der von der Kl. geforderten Weise aktuell sein können.

In einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG hatte das Gericht ein Sachverständigengutachten eingeholt, das vom Vermieter beanstandet wurde. Er meinte, daß bei der Datenerhebung nur die zum Erhebungsstichtag gezahlte Miete zu berücksichtigen sei.

Dem schloß sich das Amtsgericht Charlottenburg in seinem Urteil vom 27. Juli 1998 nicht an und verwies auf den Wortlaut des Gesetzes, wonach auf die Mieten abzustellen ist, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurden, rückwärts gerechnet ab Zugang des Erhöhungsverlangens. Grundsätzlich dürfen nur solche Mieten nicht in die Ermittlung der ortsüblichen Miete einbezogen werden, die vor einem längeren Zeitraum als vier Jahre zurück vereinbart wurden.