Erheblicher Baulärm führt grundsätzlich zur Minderung

Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete. Das gilt auch dann, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, NJW-RR 2016, 1162, Anschluss BGH, Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; LG Berlin, Urt. v. 7. Juni 2017 - 18 S 211/16, WuM 2018, 25).

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung ausstehenden Mietzinses gerichtete Klage zutreffend abgewiesen, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang durch die von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen gemindert war.

Das Ausmaß der Beeinträchtigungen steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gemäß § 314 ZPO bindend fest, da der Kl. einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. nur Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.), nicht gestellt hat. Abgesehen davon sind die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verfahrensfehlerfrei. Die der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der eingereichten Lichtbilder und des unstreitigen Umfangs des Bauvorhabens bereits prima facie. Soweit die Berufung für die Geltendmachung eines Mangels durch den Mieter die „Vorlage eines tage- und stundengenauen“ Protokolls für erforderlich erachtet, verkennt sie das reduzierte Ausmaß der den Mieter treffenden Anforderungen zur Substantiierung seines Mangelvortrags (vgl. BGH, Beschl. v. 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, juris Tz. 18).

Die auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen auch einen - selbstverständlichen - Mangel der Mietsache dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 76/16, NJW-RR 2016, 1162, juris Tz. 4 ff.), ihrer geschäftsplanmäßigen Vertreterkammer (vgl. LG Berlin, Urt. v. 7. Juni 2017 - 18 S 211/16, WuM 2018, 25, juris Tz. 10) sowie der des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, GE 2008, 981 = NJW 2008, 2497, juris Tz. 23). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH stellen erhebliche (Lärm-) Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356, juris Tz. 30; BeschI. v. 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, juris Tz. 16).

Dabei spielt es aus den im Urteil der Kammer vom 16. Juni 2016 ausführlich dargetanen Erwägungen, auf die sie Bezug nimmt und an denen sie einschränkungslos festhält (vgl. Kammer, aaO., juris Tz. 8 ff.), auch keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen (vgl. ebenso BGH, Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, juris Tz. 22; BayObLG, Beschl. v. 4. Februar 1987 - RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050, juris Tz. 25 ff.; OLG Frankfurt a. M., Urt. v. 5. Juli 2017 - 2 U 152/16, ZMR 2017, 882, juris Tz. 39; LG Berlin, aaO., juris Tz. 12; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 Rz. 136c). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den - allein dem Zufall unterworfenen - rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber ist mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, aaO., juris Tz. 12).

Das von Berufung und der von ihr zitierten gegenläufigen Instanzrechtsprechung bemühte Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177) führt zu keiner dem Kl. günstigeren Beurteilung. Das gilt unabhängig davon, dass die sog. „Bolzplatz-Entscheidung“, die die gewährleistungsrechtlichen Folgen einer dauerhaften Umfeldveränderung betrifft, im hier zu beurteilenden Fall einer lediglich vorübergehenden baubedingten Umfeldveränderung bereits nicht einschlägig ist (vgl. Kammer, aaO., juris Tz. 17) und sie im Falle ihrer Übertragbarkeit in unaufgelöstem Widerspruch zur gegenteiligen - und von der Kammer uneingeschränkt geteilten - Rechtsprechung des XII. Zivilsenats stünde (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 - XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497, juris Tz. 22; LG Berlin, aaO., juris Tz. 10; Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2. Aufl. 2018, § 536 Rz. 202). Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgericht als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten des Kl. aus:

Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der den klagenden Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihm tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177, juris Tz. 41). Sie wären indes als redliche Vertragspartner - nicht anders als in de Fällen des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 22. Januar 2014 - VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881, juris Tz. 6 ff.) - gleichzeitig davon ausgegangen, dass den beklagten Mietern mit Blick auf den im Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall ihrer Mangelbeseitigungsansprüche zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine der Höhe nach maßvolle und zudem lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters zwar zu wirtschaftlicher Einbußen des Vermieters führt, dessen wirtschaftliche Existenz aber - anders als womöglich bei einer dauerhaften Umfeldveränderung - nicht gefährdet ist (vgl. Kammer, aaO., juris Tz. 12, 14). Nur auf diese Weise hätten die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter - und eben nicht dem Mieter - das (Gewährleistungs-) Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen sind Ausgangspunkt und maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwillens (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v 4. März 2004 - III ZR 96/03, NJW 2004, 1590, juris Tz. 24). Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Davon ausgehend ist die Kammer nicht gehindert, im Beschlussverfahren gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zu entscheiden, da selbst das Ergebnis einer - hier ohnehin nicht gebotenen - ergänzenden Vertragsauslegung zu Lasten des Kl. ausfällt. Die Auslegung eines Vertrages im Einzelfall aber obliegt dem Tatrichter und ist - von hier nicht einschlägigen Einzelfällen abgesehen - wegen ihrer eingeschränkten Revisibilität kein geeigneter Gegenstand für die Zulassung einer Revision (vgl. BGH, Beschl. v. 16. März 2010 - X ZR 41/08, juris Tz. 15; Urt. v. 15. Februar 2017 - VIII ZR 59/16, NJW 2017, 1660, juris Tz. 19). Bereits deshalb liegen die Negativvoraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht vor. Davon abgesehen erachtet auch der VIII. Zivilsenat des BGH bei einer dauerhaften nachteiligen Veränderung des Wohnumfelds eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters im gegebenen Kontext ohnehin nicht ausnahmslos, sondern lediglich grundsätzlich für geboten (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177, juris Tz. 35). Jedenfalls einen nach diesem Verständnis gegebenen Ausnahmefall können die Bekl. allein aufgrund der Dauer und der Intensität der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen für sich reklamieren (vgl. Kammer, aaO., juris Tz. 17).

Berufungsverfahren durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Wenn auf dem Nebengrundstück Bauarbeiten durchgeführt werden, versteht sich von selbst, dass der Wohnwert der gemieteten Wohnung – vorübergehend – beeinträchtigt wird, sodass eine Mietminderung in Betracht kommt. Diese tritt unabhängig davon ein, ob dem Vermieter gegen den Verursacher Ausgleichsansprüche zustehen, so das Landgericht Berlin in einem Hinweisbeschluss, in dem zur Begründung auch die sog. Bolzplatzentscheidung des BGH herangezogen wird.

Weil auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten unter erheblicher Geräuschentwicklung durchgeführt worden waren, minderten die Beklagten die Miete während der Dauer der Lärmbelästigung; den einbehaltenen Betrag verlangt der Kläger nunmehr von den Beklagten.

Das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab, das Landgericht Berlin wies die Berufung durch Beschluss zurück. Erhebliche Bau- bzw. Lärmimmissionen stellten einen Mietmangel dar, gleich, ob vom Vermieter oder von einem Dritten verursacht, unabhängig auch davon, ob dem Vermieter Ausgleichsansprüche gegenüber dem Verursacher zustünden. Die vom BGH in der „Bolzplatzentscheidung“ vom 29. April 2015 (GE 2015, 849) entwickelten Grundsätze führten zu keinem anderen Ergebnis; zum einen handele es sich hier um eine lediglich vorübergehende Beeinträchtigung; zum anderen würde auch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht zum Ausschluss der Minderungsberechtigung führen.

In den Entscheidungsgründen seines Urteils vom 23. April 2008 (GE 2008, 2497) hat der BGH in einem Fall, in dem sich der Vermieter trotz erheblicher Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück auf einen formularmäßig vereinbarten Minderungsausschluss berufen hatte, u. a. Folgendes ausgeführt:

„Die Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips und hat daher die Aufgabe, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherzustellen (Senatsurteil, BGHZ 163, 1, 6; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 536 Rn. 30; LG Hamburg, NZM 2004, 948 f.). Ein vollständiger Ausschluss der Minderung durch formularvertragliche Regelung verletzt deshalb das zu den wesentlichen Grundgedanken des Schuldrechts gehörende Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung. Das gilt auch, soweit – wie im vorliegenden Fall – der Minderungsausschluss allein Mängel betrifft, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Denn die Minderung setzt kein Verschulden auf Seiten des Vermieters voraus. Der Mieter kann vielmehr selbst dann mindern, wenn der Vermieter nicht über die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels verfügt (Kraemer in Bub/Treier, aaO. Kap. III Rn. 1363, 1330, 1344 m.w.N.; LG Hamburg aaO.). Insoweit wird dem Vermieter die Vergütungsgefahr auferlegt. Er verliert den Anspruch auf die vereinbarte Gegenleistung, weil er die von ihm geschuldete Leistung, die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, nicht erbringen kann. Ein vollständiger Ausschluss der Minderung bei von Dritten zu verantwortenden Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs ist mit diesen wesentlichen Grundgedanken der Minderung nicht vereinbar. Der Mieter müsste die volle Miete entrichten, ohne eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Er könnte die zu viel gezahlte Miete nicht zurückfordern und bliebe gegebenenfalls über einen langen Zeitraum endgültig zur vollen Mietzahlung verpflichtet, obwohl ihm der Vermieter den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch nur erheblich eingeschränkt gewähren kann. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB … Die Störung des Äquivalenzprinzips wird auch nicht dadurch kompensiert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung verursachenden Dritten gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen kann. Die Grenze der Zumutbarkeit im Sinne von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beurteilt sich nicht nach mietrechtlichen Vorschriften. Schon deshalb entsprechen die nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auszugleichenden Beeinträchtigungen nicht ohne Weiteres dem Umfang des Minderungsrechts. Darüber hinaus würde dem Mieter zusätzlich das Risiko der Insolvenz des die Beeinträchtigung verursachenden Dritten auferlegt (LG Hamburg aaO.).“

Auf diese Ausführungen (Minderung bei vorübergehendem Baulärm ohne irgendwelche konkludente Beschaffenheitsvereinbarungen, Nichtanwendbarkeit des § 906 BGB) ist der BGH an keiner Stelle seiner „Bolzplatzentscheidung“ eingegangen; im Gegenteil finden sich dort unter Rn. 33 und 35 folgende Bemerkungen:

„Der Senat hat zu dieser Frage (Anm. d Red.: Änderung des Wohnumfeldes) noch nicht abschließend Stellung genommen. Er hat allerdings in einer Fallgestaltung, in der es darum ging, ob in der durch die zeitweilige straßenbaubedingte Umleitung des Verkehrs verursachten erhöhten Lärmbelastung ein zur Mietminderung berechtigender Mangel zu sehen ist, ausgesprochen, dass bei einer vermieteten Wohnung, die sich in einer bestimmten Innenstadtlage und damit in einer Lage befunden hat, bei der jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen ist, die Mieter die mit den Arbeiten verbundene (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen haben. Eine solche vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt deshalb unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in solchen Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar (Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO. Rn. 12) … Der Senat führt diese Rechtsprechung nunmehr dahin fort, dass nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.“ Das Landgericht hat völlig recht, wenn es ausführt, dass diese Entscheidungen in „unaufgelöstem Widerspruch“ zueinander stünden, wenn man nicht berücksichtigen wollte, dass der einen Entscheidung nur vorübergehende, der anderen dagegen dauerhafte Veränderungen des Wohnumfeldes zugrunde lagen, also unterschiedliche Sachverhalte zu unterschiedlichen Betrachtungsweisen führen konnten und im Leitsatz c) der „Bolzplatzentscheidung“ nur „grundsätzlich“ ein nicht zur Minderung berechtigender Mangel beschrieben wird. Wenn das Landgericht dann in einer „selbst wenn“-Argumentation die Überlegungen des BGH zu einer ergänzenden Vertragsauslegung (was hätten die Parteien vereinbart, wenn sie die spätere Entwicklung auf dem Nachbargrundstück bedacht hätten?) übernimmt, kommt es zu dem m. E. einzig vertretbaren Ergebnis, dass zwar die Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters wegen fehlender Einflussmöglichkeit „suspendiert“ worden wäre, als Ausgleich hierfür aber dem Mieter das Minderungsrecht erhalten bleiben musste. Das Risiko einer wertmindernden Verschlechterung der Sache trägt nach allgemeinen Regeln der Eigentümer, wobei durch die Minderung wegen stärkerer Immissionen diese Verschlechterung lediglich „abgebildet“ wird (so MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 536 Rn. 16).

Aus welchem Grund dem Mieter dieses Risiko im Wege ergänzender Vertragsauslegung auferlegt werden soll, ist nicht nachvollziehbar, schon deswegen nicht, weil dem Mieter z. B. bei zeitlich befristeten (Geschäftsraum-) Mietverträgen nicht einmal die Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB verbliebe und bei unbefristeten Mietverhältnissen jedenfalls für die Kündigungsfrist weiterhin volle Miete gezahlt werden müsste, wenn denn der Mieter sich doch entschlösse, seinen jetzigen Lebensmittelpunkt aufzugeben (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO.; a. A. jedoch z. B. MünchKommBGB/Brückner, 7. Aufl., § 906 Rn. 63, der – wie der VIII. Senat des BGH – den Mieter ohne nähere Begründung an der „Situationsgebundenheit“ des Grundstücks teilhaben lassen will). Weil § 906 Abs. 2 BGB nur diejenige Vermögenseinbuße ausgleicht, die der Ausgleichsberechtigte durch Überschreiten der Zumutbarkeitsgrenze erleidet – also den unzumutbaren Teil der Beeinträchtigung (Palandt/Herrler, BGB, 77. Aufl., § 906 Rn. 29) –, lässt sich die Höhe des mietrechtlichen Minderungsbetrages an dem hier maßgeblichen Entschädigungsbetrag auch nicht festmachen; umgekehrt mag dem Grundstückseigentümer gegen Störer ein Entschädigungsanspruch in Höhe der Mietminderung zustehen.

Manche Entscheidungen der ZK 67 des LG Berlin sind von mir kritisiert worden (vgl. zuletzt GE 2018, 1250): Diese verdient volle Zustimmung.

Hans-Jürgen Bieber

Anmerkung der Redaktion: a. A. Beuermann, vgl. Fragen und Antworten, GE 2018 [22], 1427