Erhebliche Wohnflächenabweichung als Mangel

Es stellt jedenfalls einen Sachmangel der Wohnung im Sinne von § 537 I a. F. BGB dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag aufgeführte Fläche um mehr als 25 % unterschreitet. Im übrigen wird der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.

Das Mietverhältnis der Parteien ist beendet. Der Bekl. hat einen Teil des Mietzinses einbehalten, weil die vermietete Dachwohnung eine kleinere Wohnfläche hatte als im Mietvertrag angegeben. Die Kl. nehmen den Bekl. auf Zahlung des Restmietzinses in Anspruch. Das Amtsgericht Wolfhagen hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht Kassel geht mit dem Amtsgericht entsprechend einer vom Bekl. vorgelegten Berechnung nach DIN 283 davon aus, daß die Wohnfläche statt 75 m2, wie im Mietvertrag angegeben, nur 56,21 m2 beträgt. Das Landgericht hält die Minderung für berechtigt, sieht sich aber durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden vom 15.12.1997 (WM 1998, 144 ff.) an einer dem Bekl. positiven Entscheidung gehindert, sofern nicht die noch durchzuführende Beweisaufnahme eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung erbringen sollte. Das Landgericht hat folgende Frage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt: "a) Stellt es einen Sachmangel der Wohnung im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB dar, wenn deren Fläche erheblich von derjenigen abweicht, welche die Parteien bei Vertragsschluß übereinstimmend zugrunde gelegt haben? b) Ab welcher prozentualen Abweichung kann gegebenenfalls von einer erheblichen, einen Sachmangel begründenden Flächenabweichung ausgegangen werden?"

(...) Da die vorliegende Abweichung von der Quadratmeterzahl noch für eine Mehrzahl von Fällen eine Rolle spielen kann, deutet der Senat die Divergenzvorlage in eine Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung um, was grundsätzlich zulässig ist (MünchKommZPO-Rimmelspacher [2000], § 541 ZPO Rn. 19). Allerdings ist auch hier zu beachten, daß Rechtsfragen einem Rechtsentscheid nur zugeführt werden können, soweit sie für die Entscheidung des Rechtsstreits von Bedeutung sind (§ 541 ZPO a. F.). Von Bedeutung für den vorliegenden Rechtsstreit ist nicht die allgemeine Frage, ab welchem Abweichungsverhältnis ein Sachmangel angenommen werden kann. Diese Frage ist im übrigen auch schon vom OLG Dresden in Teilbereichen beantwortet worden. Für die Entscheidung des Landgerichts ist vielmehr nur erheblich, ob die vom Landgericht festgestellte Abweichung von 25 % die Annahme eines Sachmangels rechtfertigt. Diese Frage bejaht der Senat und nimmt einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel i. S. v. § 537 Abs. 1 BGB a. F. = § 536 Abs. 1 BGB n. F. (vgl. hierzu Palandt-Weidenkaff Bürgerliches Gesetzbuch, 61. Aufl. 2002, Einf. v. § 535 Rn. 77 f.) an. Bei dem Fall, der dem Rechtsentscheid des OLG Dresden zugrunde gelegen hat, ging es um eine Wohnflächendifferenz von 12,04 % (59,55 m2 statt 67,7 m2). Hierzu hat das OLG Dresden im Ergebnis ausgeführt, daß eine solche Wohnflächenabweichung noch eine konkrete Prüfung hinsichtlich der Gebrauchsbeeinträchtigung erforderlich machen würde. Nicht für jeden Mieter habe die Flächengröße bei der Anmietung eine entscheidende Rolle gespielt. Vielfach werde dem Mieter die Flächenabweichung nicht einmal auffallen, zumal sie häufig allein darauf beruhe, daß man bei Vertragsschluß von einer falschen Berechnungsweise ausgegangen sei. Solange der Mieter nicht ein ganz konkretes Angebot hinsichtlich der erforderlichen Wohnfläche abgebe, werde sich der Gebrauchswert der Wohnung eher zuletzt an der abstrakten Quadratmeterzahl des Mietvertrags bemessen lassen. Im Vordergrund stünden vielmehr Kriterien wie Lage und Ausstattung der Wohnung (ebenso LG Berlin NZM 1999, 41Z ff.; AG Wittenberg WM 2002, 370; kritisch insow.: Anm. Blank WM 1998, 467 ff.; Anm. Pauly WM 1998, 469; Kraemer, Mietfläche und Mietpreis, NZM 2000, 1121; vgl. auch Anm. Horst MDR 1998, 643 ff.; Vorlagebeschluß LG Hamburg ZMR 2000, 224 [= WM 2000, 74] mit Anm. Schütt WE 2000, 228; vgl. auch HansOLG Hamburg ZMR 2000, 609 ff. [= WM 2000, 348]). Der Senat läßt es dahinstehen, ob er sich dem Rechtsentscheid des OLG Dresden anschließen würde oder nicht. Auf diese Frage kommt es hier nicht an, da sie für den vorliegenden Fall nach der Vorlage des Landgerichts - wie ausgeführt - nicht erheblich ist. Eine festgestellte Wohnflächenabweichung - wie hier - von mehr als 25 % ist von der vom OLG Dresden zu beurteilenden Abweichung nämlich so weit entfernt, daß die vom OLG Dresden herangezogenen Umstände, die für die An-mietung einer Wohnung neben der Quadratmeterzahl ausschlaggebend sein können, die Minderfläche naturgemäß nicht mehr überlagern können. Bei einer Abweichung in dieser Größenordnung zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der im Mietvertrag festgehaltenen Wohnfläche ist es vielmehr evident, daß dem Mieter bedeutende Nutzungsmöglichkeiten entgehen. Dies beginnt mit Freiräumen vor Möbelstücken und endet beispielsweise bei den Beschränkungen, Möbel, Pflanzen oder Gerätschaften umstellen oder einkaufen zu kön-nen. Allein der erhebliche Umfang der räumlichen Einengung

d der im Mietvertrag festgehaltenen Wohnfläche ist es vielmehr evident, daß dem Mieter bedeutende Nutzungsmöglichkeiten entgehen. Dies beginnt mit Freiräumen vor Möbelstücken und endet beispielsweise bei den Beschränkungen, Möbel, Pflanzen oder Gerätschaften umstellen oder einkaufen zu kön-nen. Allein der erhebliche Umfang der räumlichen Einengung infolge der fehlenden Quadratmeter führt hier zu der Annahme, daß die Gebrauchstauglichkeit erheblich herabgesetzt ist und die Möglichkeit, daß im Ergebnis die Quadratmeterzahl im Verhältnis zu den möglichen anderen Wohnungsvorzügen keine Rolle bei der Anmietung gespielt habe, zu verneinen ist (vgl. zur Wohnflächendifferenz auch BGH NJW 1997, 2874 [= WM 1997, 625]; KG Jurisdok. KORE503612001).

Das OLG Dresden hat in einem Rechtsentscheid festgestellt, daß eine Wohnflächendifferenz von über 12 % allein nicht ausreiche, um einen Mietmangel (Gewerbemiete) anzunehmen. Das Kammergericht (GE 2002, 257) nimmt die Grenze bei etwa 10 % an.

Das Landgericht Kassel hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter dann zur Minderung berechtigt ist, wenn die Wohnfläche statt 75 m2 tatsächlich nur 56,21 m2 beträgt. Es sah sich durch den Rechtsentscheid des OLG Dresden daran gehindert und legte die Frage dem OLG Frankfurt/Main vor.

Das OLG Frankfurt erließ wegen grundsätzlicher Bedeutung einen Rechtsentscheid, wonach ein zur Minderung berechtigender Sachmangel jedenfalls dann vorliege, wenn die Wohnflächenabweichung mehr als 25 % betrage. Ob auch geringere Abweichungen zur Mietminderung berechtigen würden, ließ der Senat offen.