Erhebliche Pflichtverletzung des WEG-Verwalters

Erhebliche Pflichtverletzung des WEG-Verwalters; Abberufung; Untätigkeit des Beirats

1. Bei erheblichen Pflichtverletzungen des WEG-Verwalters geht das Recht der Wohnungseigentümer zur Abberufung des Verwalters und zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages verloren, wenn es nicht in angemessener Zeit nach Kenntnis der Verfehlungen ausgeübt wird.

2. Die Kenntnis des Verwaltungsbeirats, dem die Rechnungs- und Belegprüfung hinsichtlich der Abrechnungsunterlagen des Verwalters obliegt und der damit Informationspflichten gegenüber den Wohnungseigentümern hat, ist den Wohnungseigentümern zuzurechnen, wenn dem Beirat Tatsachen bekannt werden, die eine Abberufung des Verwalters rechtfertigen.

3. Dem Beirat ist jedoch eine angemessene Zeit zur Ermittlung der Voraussetzungen einer fristlosen Abberufung des Verwalters zuzubilligen.

B. Gemäß § 62 Abs. 1 WEG n. F. ist auf das vor dem 1. Juli 2008 anhängig gewordene Verfahren das bisherige Verfahrensrecht gemäß §§ 43 ff. WEG a. F. einschließlich der darin enthaltenen Verweisungen auf das FGG weiter anzuwenden.

I. Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG a. F. zulässig. Sie ist jedoch unbegründet, weil die angefochtene Entscheidung nicht auf einem Rechtsfehler beruht, worauf die weitere Beschwerde allein mit Erfolg gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG).

Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass die Antragsgegner die Antragstellerin zu Recht aus wichtigem Grund gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG abberufen haben und die im Anschluss daran der Antragstellerin gegenüber ausgesprochene Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund (§ 626 BGB) wirksam war. Dabei kann dahinstehen, ob sich der wichtige Grund zur Abberufung der Antragstellerin und zur Kündigung des Verwaltervertrages bereits aus dem eigenmächtigen Abschluss eines Fernwärmelieferungsvertrages im Juni/Juli 2003 oder erst in Zusammenschau mit dem Verschleierungsversuch in der Eigentümerversammlung vom 30.5.2004 ergibt. Die dazu getroffenen Feststellungen des Landgerichts sind aus der Sicht des Rechtsbeschwerdegerichts jedenfalls nicht zu beanstanden. Soweit das Landgericht eine Verwirkung des Abberufungs- und Kündigungsrechts der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Zeitablaufs abgelehnt hat, hat der Senat Zweifel, ob der Rechtsansicht des Landgerichts in allen Punkten gefolgt werden kann, kommt aber aufgrund eigener rechtlicher Würdigung zu demselben Ergebnis, so dass der angefochtene Beschluss jedenfalls nicht auf der abweichenden Rechtsansicht beruht.

1. Das Landgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Antragstellerin durch den eigenmächtigen Abschluss des Fernwärmelieferungsvertrages und die damit verbundene Umstellung der Beheizung der Wohnungseigentumsanlage von Ölheizung auf Fernwärme im Juni/Juli 2003 ohne Rücksprache und entsprechende Beauftragung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Befugnisse als Verwalterin überschritten hat.

Dass sich entsprechend weitreichende Befugnisse zum Abschluss eines Fernwärmelieferungsvertrages aus dem Gesetz ergeben würden (§ 27 WEG), nimmt die Antragstellerin selbst nicht für sich in Anspruch. Entgegen ihrer Auffassung lassen sich solche Befugnisse aber auch weder aus § 12 Abs. 5 a) der Gemeinschaftsordnung, noch aus Ziffer 7 Abs. 4 des Verwaltervertrages entnehmen. Eine Befugnis zum Abschluss von Verträgen und sonstigen Rechtsgeschäften steht dem Verwalter nach § 12 Abs. 5 a) der Gemeinschaftsordnung nur "im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben" zu. Klargestellt wird damit lediglich, dass der Verwalter im Rahmen der ihm durch Gesetz, Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder Vertrag zugewiesenen Aufgaben auch Verträge und Rechtsgeschäfte abschließen darf. Eine inhaltliche Erweiterung seiner Kompetenzen, die über die ihm vom Gesetz in § 27 WEG zugewiesenen Aufgaben als Vollzugsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der von ihr beschlossenen Maßnahmen und die ihm in der Gemeinschaftsordnung und im Verwaltervertrag übertragenen Aufgaben hinausgehen, ist damit nicht verbunden.

Nichts anderes ergibt sich aus Ziffer 7 des Verwaltervertrages, in dem die Vollmachten des Verwalters geregelt sind. Nach Ziffer 7 Abs. 4 des Verwaltervertrages war die Antragstellerin als Verwalterin bevollmächtigt, sämtliche Verträge, auch objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen "im erforderlichen Umfang" abzuschließen sowie zu kündigen. Der Einschub "im erforderlichen Umfang" ist einschränkend dahingehend zu verstehen, dass der Wohnungseigentumsverwalter nicht unbegrenzte Vertragsabschlusskompetenzen haben sollte, insbesondere nicht ermächtigt sein sollte, die nach dem Gesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Kompetenzen (§ 21 WEG) nach Gutdünken an sich zu ziehen. Vertragsabschlusskompetenzen stehen ihm vielmehr nur insoweit zu, als dies zur sachgerechten Erfüllung der ihm zugewiesenen Aufgaben erforderlich ist. Bestätigt wird dies durch die am Tag des Abschlusses des Verwaltervertrages ausgestellte Verwaltervollmacht, unter deren lit. b) es insoweit klarstellend heißt:

"Die Verwaltung ist insbesondere [...] vertretungsbefugt und kann:

[...]

b) Dienst-, Werk-, Versicherungs-, Hauswart- und Lieferverträge abschließen und kündigen, die zur Ausführung der Beschlüsse einer Eigentümerversammlung und der inhaltlichen Ausfüllung des Verwaltervertrages erforderlich sind."

Danach standen der Antragstellerin Vertragsabschlusskompetenzen nur im Rahmen der Ausführung entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft und im Rahmen der laufenden Verwaltung (vgl. Ziffer 7 Abs. 2 des Verwaltervertrages) zu. Die Rechtsauffassung des Landgerichts, dass die Umstellung der Beheizung einer Wohnungseigentumsanlage von Ölheizung auf Fernwärme nicht mehr in den Bereich der laufenden Verwaltung falle, ist angesichts der damit verbundenen wirtschaftlichen Konsequenzen und Beschränkungen der eigenen Handlungsfreiheit der Antragsgegner (keine Investitionskosten, aber Anschlussgebühr und hoher Grundpreis, über den diese umgelegt werden; Vertragsbindung über einen langen Zeitraum, hier: zehn Jahre; keine Möglichkeit mehr, Öl über den freien Markt zu beziehen und Preisschwankungen auszunutzen) nicht zu beanstanden und wird von der Antragstellerin selbst auch nicht angegriffen.

2. Das Landgericht ist ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Antragsgegner auf der Eigentümerversammlung am 30.6.2004 nicht über den bereits ein Jahr zuvor geschlossenen Fernwärmelieferungsvertrag informiert waren und dass die Antragstellerin die Antragsgegner bewusst in dem Glauben gelassen hat, dass es bei dem Auftritt der Mitarbeiter der Berliner Energieagentur GmbH lediglich um eine Informationsveranstaltung ginge.

Die Beweiswürdigung ist Sache des Tatrichters. Ihm obliegt es insbesondere zu beurteilen, ob ein vernommener Zeuge oder ein angehörter Beteiligter glaubwürdig ist oder nicht. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die Tatsachen- und Beweiswürdigung nur beschränkt, nämlich nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern, nachprüfen (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO). Die Tatsachenüberprüfung ist darauf beschränkt, ob der Tatrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend erforscht (§ 12 FGG), bei der Erörterung des Beweisstoffes alle maßgebenden Umstände berücksichtigt und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften sowie gegen Denkgesetze und zwingende Erfahrungssätze verstoßen hat (allg. Meinung; BayObLG, Beschluss v. 26.4.2001, Az. 2 Z BR 4/01, ZMR 2001, 827; BayObLG, WuM 1994, 229; OLG Hamburg, CuR 2005, 133 [134] = ZMR 2005, 803). Soweit nach diesen Grundsätzen eine Überprüfung der landgerichtlichen Entscheidung stattfindet, sind Rechtsfehler nicht erkennbar.

Entgegen der Rechtsansicht der Antragstellerin hat das Landgericht seine Befugnisse bei der Ermittlung des Sachverhalts nicht überschritten. Streitigkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, die vor dem 1. Juli 2008 anhängig geworden sind, unterliegen nach § 43 Abs. 1 WEG a. F. dem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) und damit dem Amtsermittlungsgrundsatz nach § 12 EGG. Wenn das Gericht einen Sachverhalt zu erforschen hat, kann es nach § 12 EGG formlose Ermittlungen durchführen (Freibeweis) oder in der in § 15 EGG vorgesehenen Form Beweise erheben (Strengbeweis). Ob und in welchem Umfang sich das Gericht zur Aufklärung des Sachverhalts der Anhörung Beteiligter bedienen will, steht dementsprechend im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts (Bumiller/Winkler, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 8. Aufl. 2006, § 12 Rn. 55). Es kann diese auch gegen den Widerspruch eines Verfahrensbevollmächtigten befragen (BayObLG 75, 365). Anhaltspunkte für ein ermessensfehlerhaftes Verhalten des Landgerichts sind insoweit nicht gegeben. Eine Anhörung einzelner Wohnungseigentümer zur Aufklärung des Sachverhalts war hier bereits deshalb angezeigt, weil den Antragsgegnern andere Beweismittel nicht zur Verfügung standen und eine Anhörung deshalb schon aus Gründen der Waffengleichheit geboten erschien. Auch eine Verwertung dieser Aussagen im Rahmen der Beweiswürdigung ist zulässig, denn nach §§ 286, 287 ZPO, die im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechend gelten (Bassenge/Roth, FGG/RPflG, 11. Aufl. 2007, FGG § 12, Rn. 7 mit Rechtsprechungsnachweisen), trifft das Gericht seine Feststellungen unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts des Verfahrens aus freier Überzeugung. Dass das Landgericht sich des Umstands bewusst war, dass die Angaben der Beteiligten nicht wie die Aussagen eines (neutralen) Zeugen gewichtet werden können, wird daran deutlich, dass es diese Aussagen im Rahmen seiner Beweiswürdigung ans Ende gestellt und nur zur "Abrundung" seiner letztendlich auf andere Indizien gestützten Überzeugungsbildung verwendet hat.

Auch die Tatsache, dass das Landgericht im Rahmen seiner Beweiswürdigung keinen Widerspruch zwischen der Einlassung einzelner Antragsgegner und der Aussage der von Antragstellerseite benannten Zeugen C. und S. gesehen hat, kann mit der Rechtsbeschwerde nicht erfolgreich angegriffen werden. Das Landgericht hat in seiner Beweiswürdigung zu diesem vermeintlichen Widerspruch Stellung genommen und ihn dadurch aufgelöst, dass es ausgeführt hat, beide Zeugen seien bei der Informationsveranstaltung auf der Eigentümerversammlung am 30.6.2004 aufgrund ihrer eigenen Kenntnis vom Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die Wohnungseigentümer entsprechend informiert gewesen seien, tatsächlich hätten sie keine einzige konkrete Tatsache benennen können, aus der entsprechende Rückschlüsse auf die Kenntnis der Wohnungseigentümer hätten gezogen werden können. Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Insbesondere machen die in der Rechtsmittelschrift in Bezug genommenen Fragen einzelner Wohnungseigentümer, aufgrund derer die Zeugen C. und S. auf eine entsprechende Kenntnis der Wohnungseigentümer rückgeschlossen haben wollen, auch dann Sinn, wenn es sich aus Sicht der Wohnungseigentümer nur um eine Informationsveranstaltung im Vorfeld des möglichen Abschlusses eines Wärmelieferungsvertrages gehandelt hat. Fragen, die eine konkrete Kenntnis des Vertragsengagements und seines Inhalts voraussetzen, sind ausweislich der in der Sitzungsniederschrift vom 26.6.2007 auf den Seiten 5-8 protokollierten Aussagen des Zeugen C. und der per Fax am 25. Juli 2007 an das Landgericht übersandten schriftlichen Aussage des Zeugen nicht gestellt worden.

Es kann auch dahinstehen, inwieweit das Landgericht die Formulierung zu TOP 2 im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 30.6.2004, dass über vertragliche Pflichten und Tätigkeiten der Berliner Energieagentur GmbH "für die Zukunft" berichtet wurde, zu Recht als Indiz dafür angesehen hat, dass auf der Eigentümerversammlung von einem bereits geschlossenen Vergleich nicht ausgegangen wurde. Es hat sich dabei nur um einen von vielen und jedenfalls nicht den tragenden Gesichtspunkt gehandelt, den das Landgericht in seine Beweiswürdigung einfließen lassen hat. Die genannte Formulierung lässt jedenfalls die daraus gezogenen Schlüsse des Landgerichts zu. Es ist nicht Sache des Beschwerdegerichts, dem seine eigene Wertung entgegenzusetzen. Entscheidend ist, dass die Beweiswürdigung des Landgerichts, die sich neben den genannten Kriterien auch auf das Schreiben des damals noch unbefangenen Antragsgegners T. vom 4. Mai 2005, das Schreiben des Geschäftsführers der Antragstellerin vom 17. Juni 2005 und den Protokollvermerk zur Eigentümerversammlung vom 4. November 2005 über den erstmals am 14. April 2005 durch den Verwaltungsbeirat entdeckten Wärmelieferungsvertrag stützt, in sich schlüssig ist und keine Wertungswidersprüche aufweist.

3. Das Landgericht hat schließlich jedenfalls im Ergebnis auch zutreffend entschieden, dass die Antragsgegner ihr Recht zur Abberufung und zur Kündigung des Verwaltervertrages nicht dadurch verloren haben, dass sie die Abberufung erst auf der Eigentümerversammlung vom 30. November 2005 beschlossen und der Antragstellerin gegenüber im unmittelbaren Anschluss daran schriftlich die Kündigung des Verwaltervertrages ausgesprochen haben, obwohl der Verwaltungsbeirat bereits seit der Belegprüfung am 14. April 2005 und der Übergabe des Vertrages mit der Berliner Energieagentur am 26. April 2005 Kenntnis von dem eigenmächtigen Abschluss des Fernwärmelieferungsvertrages durch die Antragstellerin hatte.

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Antragsgegner in ihrer Gesamtheit erstmalig auf der Eigentümerversammlung vom 4. November 2005 über den genannten Vertragsschluss informiert wurden. Etwas anderes hat auch die Antragstellerin nicht darlegen können. Eine etwaige Kenntnis einzelner Miteigentümer ist insoweit - so zutreffend das Landgericht unter Hinweis auf OLG Köln, NZM 2001, 826 f. und OLG Frankfurt, NJW 1988, 1169 f. - nicht ausreichend. Bei einer juristischen Person oder einem Personenverbund ist für den Beginn der Kündigungsfrist des § 626 Abs. 2 BGB ebenso wie für die Kenntnis im Rahmen der Prüfung der Verwirkung maßgebend die Kenntnis des Vertretungsorgans, dem die Ausübung des Kündigungsrechts zusteht (so für die Genossenschaft die Kenntnis der Generalversammlung, BGH, NJW 1984, 2689-2690).

Die Wohnungseigentümer als Antragsgegner müssen sich hier auch nicht ausnahmsweise so behandeln lassen, als ob die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits vor dem 4. November 2005 Kenntnis von dem eigenmächtig abgeschlossenen Fernwärmelieferungsvertrag hatte. Das Landgericht hat dazu ausgeführt, dass eine frühere Kenntnis des Verwaltungsbeirates der Eigentümerversammlung hier bereits deshalb nicht zuzurechnen sei, weil ein Vertreterhandeln seitens des Verwaltungsbeirats nicht vorliege und auch die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Beschluss gefasst habe, bei dem sie sich die Kenntnis des Verwaltungsbeirats analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen müsse, wie es bei der Entscheidung des OLG Düsseldorf (ZWE 2002, 82 ff., vgl. auch OLG Köln, Beschluss v. 27.6.2001, Az. 16 Wx 87/01, dokumentiert bei Juris) der Fall gewesen sei. Der Senat hat Zweifel, ob dieser Rechtsansicht uneingeschränkt gefolgt werden kann. Nach § 29 Abs. 3 WEG ist es u. a. Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die Rechnungs- und Belegprüfung des Wohnungseigentumsverwalters durchzuführen und mit einer Stellungnahme zu versehen. Diese Tätigkeit schließt ein, die Wohnungseigentümergemeinschaft in angemessener Zeit zu informieren, wenn ihm bei Prüfung der vom Verwalter vorgelegten Unterlagen Tatsachen bekannt werden, die eine Abberufung des Verwalters und eine Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen könnten. Er kann dazu die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung veranlassen oder selber gemäß § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen, wenn der Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen. Aufgrund dieser organschaftlichen Befugnisse des Verwaltungsbeirats erscheint es angemessen, die Antragsgegner so zu behandeln, als ob die Wohnungseigentümergemeinschaft informiert gewesen wäre, sofern der Verwaltungsbeirat diese nicht in angemessener Zeit einberufen hat, nachdem er selbst Kenntnis erlangt hat (so für die Kenntnis der Generalversammlung einer Genossenschaft bei entsprechender Kenntnis des Aufsichtsrats BGH, NJW 1984, 2689-2690 und BGH, NJW-RR 2007, 690-692 und für die Wissenszurechnung eines Mitglieds des für die Kündigung zuständigen Organs, BGH, Urt. v. 5.4.1990, Az. IX ZR 16/89, NJW-RR 1990, 1333). Dem Verwaltungsbeirat steht aber eine Überlegungsfrist zu. Diese ist vorliegend nach Auffassung des Senats nicht überschritten, so dass es im Ergebnis bei der vom Landgericht getroffenen Einschätzung bleibt.

Es kann dem Verwaltungsbeirat nicht vorgeworfen werden, dass er zunächst den Sachverhalt umfassend ermittelt hat, bevor er die Eigentümerversammlung einberufen und über die kündigungsrelevanten Tatsachen informiert hat. Dazu gehören zunächst die Umstände, die für die Berechtigung der Kündigung eine Rolle spielen, wie die Umstände des Vertragsschlusses und die Erwägungen, die die Antragstellerin veranlasst haben mögen, den Fernwärmelieferungsvertrag abzuschließen (Vertragsabschlussprovision, geschäftliche Verbindungen des ehemaligen Geschäftsführers der Antragstellerin zu der Berliner Energieagentur, Wirtschaftlichkeitsberechnungen zugunsten der Wohnungseigentümer). Mit entscheidend für die Willensbildung der Wohnungseigentümer sind aber auch die eventuelle tatsächliche wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit des Vertragsabschlusses, das Ausmaß eines eventuellen Schadens, die Einsicht der Antragstellerin in ihr Fehlverhalten, die Möglichkeit einer vorzeitigen Auflösung des Fernwärmelieferungsvertrags und die Bereitschaft der Antragstellerin, für einen eventuellen Schaden aufzukommen. Ausweislich der von den Antragsgegnern eingereichten zeitlichen Aufstellung der Ereignisse (Seite 11 des zum Schriftsatz vom 11.4.2007 eingereichten Anlagenkonvoluts) hat es zwischen dem 26.4.2005 (Übergabe des Vertrages mit der Berliner Energieagentur) und dem 4.11.2005 (Eigentümerbeschluss über kurzfristige Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit dem einzigen Tagesordnungspunkt "Fristlose Kündigung des Verwaltervertrages") umfangreichen Schriftverkehr und Gespräche zwischen dem Verwaltungsbeirat und der Antragstellerin sowie der Berliner Energieagentur zur Aufklärung des Sachverhalts und der Übernahme einer eventuellen Schadensregulierung durch die Antragstellerin gegeben. Letztere hat die Antragstellerin mit Schreiben vom 28.10.2005 abgelehnt. Es entsprach umsichtigem Verwalterhandeln und war auch im Interesse der Antragstellerin, dass der Verwaltungsbeirat bis zu diesem Schreiben mit einer Information der Eigentümerversammlung gewartet hat. Dies kann den Antragsgegnern nicht als unzulässige Verschleppung ihrer Entscheidung über die Abberufung der Antragstellerin vorgeworfen werden, zumal es an einem schutzwürdigen Vertrauen der Antragstellerin fehlt, die in die Ermittlungstätigkeit des Verwaltungsbeirats eingebunden war und wusste, dass es für die Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidend auf den verursachten Schaden und ihre Bereitschaft, zur Schadensbegrenzung beizutragen, ankommen würde.

Die auf der Eigentümerversammlung am 30. November 2005 beschlossene Abberufung der Antragstellerin und in der Folge erfolgte Kündigung des Verwaltervertrages hat das Landgericht demzufolge unter Berücksichtigung des § 23 Abs. 2 WEG und der danach erforderlichen Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei der Einberufung der Eigentümerversammlung, die eine spontane Beschlussfassung am 4. November 2005 ausschloss, jedenfalls im Ergebnis zu Recht als rechtzeitig angesehen. Der Ausschluss des Laufs der Zweiwochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB für die Frage der Rechtzeitigkeit des Ausspruchs der Kündigung gegenüber der Antragstellerin ist insoweit nicht zu beanstanden. [...]

Bei erheblichen Pflichtverletzungen des WEG-Verwalters geht das Recht der Wohnungseigentümer zur Abberufung des Verwalters und zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages verloren, wenn es nicht in angemessener Zeit nach Kenntnis der Verfehlungen ausgeübt wird. Die Kenntnis des Verwaltungsbeirats ist den Wohnungseigentümern zwar zuzurechnen, dem Beirat ist jedoch eine angemessene Zeit zur Ermittlung der Voraussetzungen einer fristlosen Abberufung des Verwalters zuzubilligen.

Der Verwalter hatte eigenmächtig einen Vertrag über die Wärmelieferung geschlossen. Der Beirat fand bei der Rechnungsprüfung später Unterlagen darüber. Aber erst nach Vorliegen der Rechnungen des Wärmelieferanten wurde eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, in der der Verwalter dann abberufen wurde (LG Berlin GE 2008, 592, 611). Hiergegen hat der Verwalter weitere Beschwerde an das KG eingelegt.

Das KG bestätigt den Beschluss des LG mit einer nicht unerheblichen rechtlichen Abweichung. Während das LG den Wohnungseigentümern die Kenntniserlangung durch den Beirat nicht zugerechnet hatte, nimmt das KG eine Pflicht zum Tätigwerden des Beirats gegenüber den Wohnungseigentümern an. Nur über die Zubilligung einer geräumigen Informationsfrist nach Feststellungen zur Schadenshöhe wurde vom KG eine Verwirkung der Abberufungsgründe verneint.

Mit der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund ist es nicht getan, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Pflichtverletzung des Verwalters ein Schaden entstanden ist. Von dem abberufenen Verwalter kann Schadensersatz verlangt werden. Diese bemisst sich nach dem Vermögensnachteil, welchen die Gemeinschaft durch das schuldhafte Fehlverhalten des Verwalters erlitten hat.