Erhebliche Verwahrlosung der „Messiewohnung“ als Kündigungsgrund, umfangreicher Rattenbefall, Abmahnung

Bei einer erheblichen Verwahrlosung der Wohnung, in der ganze Zimmer flächendeckend vollgestellt sind, das Bad nicht mehr zu betreten und zu benutzen ist sowie Rattenbefall mit Rattenkegeln in der ganzen Wohnung und angeknabberten Türen ist der Vermieter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. war zum Ausspruch der fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB befugt, da ihr eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist aufgrund der anzunehmenden erheblichen Verwahrlosung der Wohnung nicht zuzumuten war. Danach liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung unter anderem dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Dies setzt voraus, dass die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder eine schwerwiegende, die Substanz der Mietsache konkret gefährdende Pflichtwidrigkeit des Mieters erkennbar ist (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, BGB § 543 Tz. 57). Dies ist vorliegend der Fall.

Das Amtsgericht hat in den Entscheidungsgründen festgestellt, dass es sich bei der Wohnung um eine sogenannte „Messiewohnung“ handelt, in der ersichtlich ganze Zimmer flächendeckend vollgestellt waren und aus den von Kl. vorgelegten Fotografien deutlich wird, dass das Bad nicht mehr zu betreten und zu benutzen war. Zutreffend weist das Amtsgericht ferner darauf hin, dass dem Vorbringen der Bekl., die Gegenstände, die auf den Fotografien zu sehen sein, seien lediglich zum Zweck des Abtransports durch die Firma … aus den Schränken genommen und bereitgestellt worden, schon im Hinblick auf die reine Masse der Gegenstände an der Sache vorbeigeht. Im Übrigen zeigen die Fotografien deutlich keinesfalls nur von der … in mit deren Namen bezeichneten Kartons verpackte Gegenstände, sondern eine massive Vermüllung der Wohnung, so dass von einer geordneten Bereitstellung nicht die Rede sein kann. Die Bekl. hat auch ihren von dem Amtsgericht zu Recht als nicht glaubhaft angesehenen Vortrag, sie habe eine ganze Menge Gegenstände selbst schon zur Entsorgung bereitgestellt, weil sie sich neue Einrichtungsgegenstände bestellt habe, in der Berufung nicht substantiiert. Nach wie vor ist nicht ersichtlich, inwiefern sie sich ungeachtet ihrer dargelegten PKH-Bedürftigkeit eine neue Wohnungseinrichtung hätte leisten können.

Zu dem festgestellten extremen Zustand der erheblichen Verwahrlosung der Wohnung in dem dargelegten Umfang kommt der von der Bekl. nicht bestrittene fotografisch dokumentierte Zustand des Badezimmers hinzu, der als solcher schon die Annahme einer Vernachlässigung der Wohnung in einem besonders schweren Fall begründet. Allein der massive Umfang der dort vorgefundenen Rattenkegel, die den Schluss auf eine bereits länger andauernde Verwahrlosung zulassen, indiziert prima facie eine substantielle Schädigung und konkrete Gefährdung der Mietsache. Ferner ist die Bekl. dem Vorbringen der Kl. nicht entgegengetreten, zum Teil seien bereits die Türen der Wohnung durch Anknabbern beschädigt.

Mithin waren bereits konkrete Substanzschäden eingetreten, das Bad gar nicht mehr nutzbar, und es drohte eine Verschlimmerung der Situation, verbunden mit der Gefahr des Eintretens weiterer Substanzschäden. Hinzu kommt, dass die Bekl. nach ihrem eigenen Vortrag schon seit längerer Zeit vor dem Ausspruch der Kündigung nicht regelmäßig in der Wohnung anwesend war und offensichtlich ihre Obhuts- und Garantenpflicht ignoriert hat (und immer noch ignoriert), indem sie den auch von ihr festgestellten Rattenbefall der Kl. nicht angezeigt hat und keine durchgreifenden Maßnahmen gegen die offensichtliche Gefahr ausgehend von Schädlingsbefall ergriffen hat.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes war vorliegend infolge der dargelegten Verwahrlosung der Wohnung in einem äußerst schweren Fall eine Abmahnung jedenfalls gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich, da durch die festgestellte erhebliche Vernachlässigung der Wohnung, dies insbesondere auch im Hinblick auf die fehlende Einsicht und das Herunterspielen durch die Bekl., die Vertragsgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann (vgl. Staudinger/Volker Emmerich [2014] BGB § 543 Tz. 80a m.w.N.; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 543 Tz. 66; vgl. auch Kammer, Beschl. v. 12. Mai 2016 - 67 S 110/16, GE 2016, 868, Tz. 4 bei juris). […]

Nach der Rechtsprechung des LG Berlin kann der Mieter die Wohnung bis zur Grenze der Substanzgefährdung nach seinem Geschmack gestalten, auch vermüllen (GE 2011, 691), bis hin zur Ablagerung menschlicher Exkremente (GE 2015, 1599). Bei eingetretenen Substanzschäden mit drohender Verschlimmerung ist das anders.

In der „Messiewohnung“ der Mieterin waren ganze Zimmer flächendeckend vollgestellt; das Bad war nicht mehr zu betreten und zu benutzen. Ein schon länger dauernder Rattenbefall war nach dem massiven Umfang der vorgefundenen Rattenkegel wahrscheinlich; Wohnungstüren waren auch schon durch Anknabbern beschädigt. Nach einem Wasserschaden und während weiterer Sanierungsarbeiten wohnte die Mieterin überwiegend bei einem Bekannten; nachdem die Vermieterin den Zustand der Wohnung dokumentiert hatte, kündigte sie fristlos.

Das Amtsgericht hatte noch die Klage abgewiesen; die Berufung beim Landgericht Berlin war erfolgreich. Die Wohnung sei in einem extremen Zustand erheblicher Verwahrlosung gewesen; dazu komme der besonders schwere Fall der Vernachlässigung im Badezimmer mit den zahlreichen Rattenkegeln. Es seien schon konkrete Substanzschäden eingetreten, und es habe eine weitere Verschlimmerung der Situation gedroht. Eine Abmahnung sei hier ausnahmsweise entbehrlich gewesen wegen der erheblichen Vernachlässigung der Wohnung, der fehlenden Einsicht und dem Herunterspielen durch die Mieterin, so dass die Vertragsgrundlage zwischen den Parteien schwerwiegend erschüttert sei. Auch eine Räumungsfrist komme nicht in Betracht, da sich die Mieterin ohnehin überwiegend nicht mehr in der Wohnung aufhalte.

Bei „Rattenkegeln“ handelt es sich nicht um einen Druckfehler, sondern um einen Fachausdruck für die Kotablagerungen. Im Internet heißt es dazu: Eine Ratte frisst im Monat ca. 1 kg Getreide und „produziert“ in diesem Zeitraum 2.000 Rattenkegel und einen halben Liter Urin.

Wie das Landgericht Berlin hat im Übrigen auch unlängst das LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom 23. Februar 2017 - 7 S 7084/16 -) entschieden. Die Wohnung war stark verschmutzt und mit Gegenständen so vollgestellt, dass ein Raum gar nicht betreten werden konnte. Das Badezimmer war nicht benutzbar und die Wohnung lediglich mit einem in der Küche aufgestellten Radiator beheizt.