Erhaltungsverordnung zum Milieuschutz

Erhaltungsverordnung zum Milieuschutz; Prenzlauer Berg "Falkplatz"; Genehmigung zur Änderung baulicher Anlagen; Modernisierungs- und lnstandsetzungsmaßnahmen in Mietwohnung; Auflage mit Miet-obergrenzen; zulässige Anfechtungsklage; Genehmigungsanspruch; zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung; bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen; Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung offengelassen

1. Eine Auflage zur Festschreibung von Mietobergrenzen ist bei der Genehmigung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in einer Mietwohnung im Gebiet einer Milieuschutzsatzung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) rechtswidrig, wenn gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB ein Anspruch auf die Genehmigung besteht.

2. Die Änderung einer baulichen Anlage dient der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen i. S. d. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB, wenn die bauordnungsrechtlich festgeschriebene Grundausstattung mit Küche, Bad und Toilette mit Wasserspülung und die nach der Verkehrsauffassung erforderlichen zeitgemäßen Frisch- und Abwassereinrichtungen, elektrischen Anschlüsse und eine Heizungsanlage nebst den damit sinnvollerweise verbundenen Einrichtungen eingebaut werden, falls die neue Ausstattung der Wohnung in ihrer konkreten Ausführung nicht über den Mindeststandard hinausgeht.

Die Kl. wenden sich gegen Mietobergrenzen als Auflagen in einer Genehmigung zur Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Gebiet einer Milieuschutzverordnung.

Die Kl. sind Eigentümer eines Grundstücks in Berlin-Prenzlauer Berg, das mit einem Mietwohnhaus bebaut ist. Das Grundstück liegt im Bereich der Verordnung über die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebietes "Falkplatz" im Bezirk Prenzlauer Berg von Berlin vom 9. Dezember 1997 (GVBl. S. 641). U. a. für dieses Gebiet hat das Bezirksamt in seinem Beschluß vom 21. September 1999 (ABl. S. 4289) Mietobergrenzen festgelegt, die - nach diesem Beschluß - in jede Genehmigung als Nebenbestimmung aufzunehmen sind.

Die Kl. beantragten unter dem 9. Februar 2000 die Genehmigung von Baumaßnahmen im Vorderhaus in den leerstehenden Wohnungen im Erdgeschoß links und im 2. OG links sowie in den vermieteten Wohnungen im 4. OG rechts und links. Dem Antrag fügten sie eine vom Bezirksamt zur Verfügung gestellte vorgedruckte Tabelle mit Angaben zu den Modernisierungskosten und den Auswirkungen der Baumaßnahmen auf die Mieten der zwischen 62,46 und 86,92 qm großen Wohnungen bei. Danach sollten in den vermieteten Wohnungen Gas-etagenheizungen mit angeschlossener Warmwasserversorgung eingebaut werden und in den leerstehenden Wohnungen darüber hinaus die Küchen modernisiert und Isolierglasfenster eingebaut werden. Ferner sollten in der Wohnung im Erdgeschoß links die Elektro- und Gasanschlüsse erneuert und der Grundriß geändert sowie in der Wohnung im 2. OG links die Abwasserversorgung erneuert werden. Die Kosten des Heizungseinbaus mit Warmwasserversorgung gaben die Kl. mit Beträgen zwischen 12.000 DM und 15.000 DM je Wohnung an, die Gesamtkosten sollten zwischen 14.000 DM und 22.000 DM betragen. Die Nettokaltmiete nach Durchführung der Baumaßnahmen sollte für die Wohnung im 4. OG rechts 7,15 DM/qm und in den anderen Wohnungen 7,36 DM/qm betragen. Die Kl. legten ferner die Modernisierungsvereinbarungen mit den Mietern im 4. OG und den Mietvertrag vom 30. März 2000 für die Wohnung im 3. OG links vor, in denen eine den Angaben im Antrag entsprechende Nettokaltmiete nach Beendigung der Baumaßnahmen vereinbart war, die gestaffelt im Abstand von einem Jahr um jeweils etwa 10 % ansteigen sollte.

Das Bezirksamt Prenzlauer Berg von Berlin erteilte den Kl. durch Bescheid vom 1. März 2000 die beantragte Genehmigung mit den angefochtenen Nebenbestimmungen. Die Kl. wurden verpflichtet, innerhalb von fünf Jahren ab Fertigstellungsmitteilung keine höhere Miete zu verlangen oder entgegenzunehmen (Ziff. 2) und dies dem Stadtplanungsamt unaufgefordert nachzuweisen (Ziff. 1). Ferner wurde in dem Bescheid unter "Befristung" ausgeführt, mit den Maßnahmen dürfte erst nach Unanfechtbarkeit des Bescheides begonnen werden. Zur Begründung führte die Behörde aus, mit den Nebenbestimmungen solle sichergestellt werden, daß die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem Erhaltungsgebiet nicht gefährdet werde, wobei die von den Kl. schriftlich zugesicherten Miethöhen die in diesem Gebiet geltenden Grenzwerte einhielten.

Die Kl. legten gegen den Bescheid Widerspruch ein mit dem Ziel, eine auflagenfreie Genehmigung zu erhalten, wobei sie sich zur Begründung auf den Beschluß der Kammer vom 11. Februar 2000 - VG 19 A 18.00 - (GE 2000, S. 353) bezogen. Das Bezirksamt Prenzlauer Berg von Berlin änderte durch Widerspruchsbescheid vom 11. Juli 2000 den Ausgangsbescheid dahingehend, daß die "Befristung" aufgehoben wurde. Im übrigen wies das Bezirksamt den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, das Gebiet "Falkplatz" sei durch Rechtsverordnung als Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt worden, und die begehrte Genehmigung stehe im Ermessen der Behörde, weil die Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Nr. 1 BauGB nicht vorlägen. Die beantragten Modernisierungsmaßnahmen entsprächen nicht dem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung, da insoweit auf den Wohnungsbestand des Erhaltungsgebietes abzustellen sei, in dem von einer durchschnittlichen Ausstattung auszugehen sei, wenn mindestens 2/3 der Wohnungen das entsprechende Merkmal aufwiesen. Dieses Verständnis des Gesetzes ergebe sich aus dem Schutzzweck, der dazu diene, Wohnraum für die im Gebiet typischerweise wohnende Bevölkerung zu bewahren. Nach dem Ergebnis der Studie "Sozialstruktur und Mietentwicklung in den Erhaltungsgebieten Prenzlauer Berg 1999 von TOPOS" seien noch nicht 2/3 der Wohnungen mit Zentralheizungen bzw. Gasetagenheizungen, Bädern oder Duschbädern sowie Warmwasserversorgung ausgestattet. Lediglich im Falle des Einbaues einer Innentoilette anstelle einer Außentoilette sei von der Anpassung an den durchschnittlichen Ausstattungsstandard auszugehen. Auch in sonstigen, insbesondere bauordnungsrechtlichen Vorschriften aus der Errichtungszeit des Gebäudes würden die von den Kl. begehrten Maßnahmen nicht gefordert, und das Wohnungsaufsichtsgesetz für Berlin stelle ebenfalls keine abweichenden Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse. In Ausübung seines Genehmigungsermessens habe das Bezirksamt am 21. September 1999 beschlossen, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu genehmigen, wobei es nach § 36 Abs. 1 VwVfG zulässig sei, mit Auflagen zur Mietbegrenzung das Erreichen der gesetzlichen Zielsetzung sicherzustellen. Die im Bescheid genannte Mietobergrenze sei durch sozialwissenschaftliche Untersuchungen als Grenzwert für die Belastungsfähigkeit der ansässigen Bevölkerung festgestellt worden. Diese Nebenbestimmung sei auch nicht unverhältnismäßig, da keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, daß die Miet-obergrenze zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit führe. Die aufschiebende Befristung werde nachträglich gestrichen, um zu verdeutlichen, daß es sich bei den Nebenbestimmungen um gesondert anfechtbare Auflagen handele. Der Hinweis der Kl. auf die Entscheidung der Kammer sei unerheblich, da deren Beschluß sich mit einem Formfehler bei der Anwendung von Zwangsmitteln befasse.

Die Kl. haben rechtzeitig die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung sie geltend machen, es bestehe überhaupt keine Genehmigungspflicht. Die Erhaltungsgebietsverordnung sei nicht von § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gedeckt, weil keine Verdrängungsgefahr bestehe angesichts des Leerstandes unsanierter Wohnungen und des mieterfreundlichen Wohnungsmarktes, weil die Abwanderungsbewegung auf dem schlechten Zustand der unsanierten Wohnungen beruhe, deren Bewohner die Sanierung wünschten, und weil der Bekl. durch die Behinderung von Sanierungsmaßnahmen die Krise in der Bauwirtschaft verschärfe, die wiederum die im Gebiet ansässige Bevölkerung träfe, soweit sie in der Bauwirtschaft berufstätig sei. Die Kl. seien durch die Nebenbestimmungen auch beschwert, da sie vom Bezirksamt eine Genehmigung nur hätten erhalten können, indem sie den übersandten Vordruck benutzten und ausfüllten. Die Nebenbestimmung sei jedenfalls rechtswidrig, weil sie einen Anspruch auf auflagenfreie Genehmigung hätten, denn der zeitgemäße Ausstattungszustand richte sich nicht nach dem Substandard im Erhaltungsgebiet, sondern nach der Verkehrsauffassung in Verbindung mit dem bauordnungsrechtlich geforderten Mindeststandard. Die Kl. beantragen, den Bescheid des Bekl. vom 1. März 2000 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11. Juli 2000 insoweit aufzuheben, als er mit Nebenbestimmungen versehen worden ist.

Der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Er bezieht sich auf die Begründung des Widerspruchsbescheides und führt im übrigen unter Vorlage der Gutachten der TOPOS Stadtforschung zum Erhaltungsgebiet "Falkplatz" vom Oktober 1996 und Mai 1999 aus, die Genehmigungspflicht betreffe nur die Modernisierung, und nicht die gesamten von den Kl. durchgeführten Maßnahmen. Nur beim Einbau von Gasetagenheizungen nebst Warmwasserversorgung und dem Einbau von Isolierglasfenstern in Küche und Bad handele es sich um Modernisierungsmaßnahmen, während die Erneuerung der Elektroanlage, der Frisch- und Abwasserstränge sowie eine sogenannte Badmodernisierung lediglich Erhaltungsmaßnahmen seien, die sich nicht mieterhöhend auswirken dürften. Die begehrten Modernisierungsmaßnahmen gingen über den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung im konkreten Erhaltungsgebiet hinaus, da nach der bereits zitierten Auswertung von TOPOS lediglich 52,7 % der Wohnungen mit modernen Heizungen ausgestattet seien und lediglich 20,4 % eine zentrale Warmwasserversorgung hätten. Das Bezirksamt habe zur behutsamen Verbesserung der Wohnausstattung die Genehmigung erteilt und durch die Auflage der Gefahr der Verdrängung der Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen entgegengewirkt. In den Erhaltungsgebieten in Prenzlauer Berg wohnten Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen, wobei etwa 1/3 der Haushalte unterhalb der untersten Einkommensgrenze lägen. Da das Zivilrecht bei Modernisierungen keine Höchstbelastungsgrenzen kenne, sei es erforderlich, durch Verwaltungsakt die Miete zu begrenzen. Diese Mietobergrenze gelte weiterhin für fünf Jahre, da lediglich die "Befristung" des Bescheides durch den Widerspruchsbescheid entfallen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorganges des Bekl. Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

1. Die Teilanfechtungsklage gegen die Nebenbestimmungen des Genehmigungsbescheides ist zulässig. Das Bezirksamt hat im Widerspruchsbescheid zutreffend darauf hingewiesen, daß es sich bei den Nebenbestimmungen unter Ziff. 1 und 2 des Ausgangsbescheides um Auflagen handelt, also um Bestimmungen, durch die den Begünstigten ein Tun, Dulden oder Unterlassen vorgeschrieben wird (vgl. § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG). Auflagen sind grundsätzlich selbständig anfechtbar, da es nicht eine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit ist, ob die Aufhebung der Auflage einen rechtswidrigen Verwaltungsakt hinterläßt, wenn nicht eine isolierte Anfechtbarkeit offenkundig von vornherein ausscheidet (vgl. BVerwGE 81, S. 185 f., 186; BVerwGE 88, S. 348 f., 349). Davon, daß der Verwaltungsakt offenkundig rechtswidrig wäre, wenn die Auflage aufgehoben wird, kann vorliegend nicht ausgegangen werden, da die Kl. nachvollziehbar geltend machen, sie hätten Anspruch auf eine auflagenfreie Genehmigung.

Der Zulässigkeit der Klage steht auch nicht entgegen, daß die Kl. sich in ihrem Genehmigungsantrag auf die vom Bezirksamt vorgegebenen Mietobergrenzen eingelassen, mit den Mietern der vermieteten Wohnungen entsprechende Modernisierungsvereinbarungen abgeschlossen und bei der Neuvermietung eine an den Mietobergrenzen orientierte Miete verlangt haben. Denn die Kl. werden durch die Auflagen jedenfalls nicht nur für die Zeit unmittelbar nach Durchführung der Baumaßnahmen beschwert, sondern für die Dauer von fünf Jahren. Daher würden die Kl. durch die Auflagen gezwungen, von ihren Vereinbarungen mit den Mietern abzuweichen, mit denen sie gestaffelte Mieterhöhungen vereinbart haben, die bereits nach Ablauf eines Jahres zu einer Miete über der vom Bezirksamt festgelegten Mietobergrenzen führen würde. Ferner weisen die Kl. zutreffend darauf hin, daß sie unabhängig von der mit den Mietern vereinbarten Miethöhe durch die Auflage beschwert werden, dem Bekl. entsprechende Nachweise vorzulegen.

2. Die zulässige Klage ist auch begründet, da die Nebenbestimmungen rechtswidrig sind und die Kl. daher in ihren Rechten verletzen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Für die den Kl. auferlegte Pflicht, es zu unterlassen, höhere als die vom Bezirksamt Prenzlauer Berg vorgeschriebenen Mieten zu nehmen und entsprechende Nachweise vorzulegen, gibt es keine Rechtsgrundlage.

Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde durch Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB). Sie ist zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB). In diesem Fall darf eine Nebenbestimmung dem Verwaltungsakt nicht beigefügt werden, weil sie weder durch Rechtsvorschrift zugelassen ist, noch sicherstellen kann, daß die gesetzlichen Voraussetzungen der Genehmigung erfüllt werden (vgl. § 36 Abs. 1 VwVfG).

Die Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB liegen vor. Die Auffassung des Bekl., bei der Auslegung des Gesetzes müsse in den Gesetzestext hineingelesen werden, daß es sich um den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung im Erhaltungsgebiet handele, überzeugt nicht. Mit der Vorschrift werden auf der einen Seite Luxusmodernisierungen ausgeschlossen und auf der anderen Seite die Herstellung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen weitgehend erlaubt. Die Auffassung des Bekl. beruht möglicherweise auf einem Mißverständnis des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Juni 1997 - 4 C 2.97 (UPR 1998, 26 ff.), das allerdings noch zu dem Gesetz in seiner früheren Fassung ergangen ist, und überträgt pauschal zivilrechtliche Rechtsprechung (vgl. BGH, Beschluß vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91 - JZ 1993 S. 623 = GE 1992, 375) ins öffentliche Baurecht. Der Bekl. verkennt dabei, daß in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB mit dem Hinweis auf die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen auf einen objektiven Standard abgestellt wird, den der BGH bei der Auslegung des § 541 b Abs. 1 BGB gerade ablehnt. Im übrigen ist es nicht ausgeschlossen, daß die 2/3-Grenze des Bekl. bereits heute überschritten ist. Immerhin trägt er selbst vor, daß nach einer Erhebung im Jahre 1999 bereits 52,7 % der Wohnungen mit modernen Heizungen ausgestattet waren. Ferner formuliert § 541 b Abs. 1 BGB mit "allgemein üblich" jedenfalls nach der Auslegung des BGH höhere Anforderungen als § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB mit "durchschnittlich", da der Durchschnitt bereits bei 50 % erreicht wäre.

Der Wortlaut des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB bietet keine Anhaltspunkte für die vom Bekl. vertretene Rechtsauffassung. Vielmehr verweisen die zu berücksichtigenden bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen auf einen allgemein geltenden Soll-Maßstab. Deshalb wird auch in der vom Bekl. für seine Rechtsansicht zitierten Kommentierung zwar im Ansatz angenommen, mit der durchschnittlichen Wohnung seien die Wohnverhältnisse im konkreten Milieuschutzgebiet gemeint (so Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Stock, BauGB, § 172 Rn. 187), aber wegen des weiteren Tatbestandsmerkmals abgeleitet, daß in Gebieten mit einem niedrigen Ausstattungsniveau in einfacher Art der Ausführung jedenfalls Bäder und Toiletten sowie die Grundinstallation der Elektro-, Frischwasser- und Abwassereinrichtungen zu genehmigen seien, während dies bei Zentralheizungen nur bei einem entsprechenden zeitgemäßen Gebietsniveau angenommen wird (a. a. O. Rn. 188 - 189). Diese Einschränkung wird in der übrigen Kommentierung nicht geteilt (vgl. Brügelmann-Neuhausen, BauGB, § 172 Rn. 93; Schrödter-Köhler, BauGB, § 172 Rn. 97 b), sondern in Übereinstimmung mit der Begründung der Gesetzesänderung in ihrer zunächst vom Bundestag beschlossenen Fassung (vgl. BT-Drucksache 13/7589, S. 29) auch eine zentrale Heizanlage als anspruchsbegründend angesehen. Zwar ist die zunächst vorgesehene Genehmigungsfreiheit derartiger Baumaßnahmen nicht Gesetz geworden. Aus der Genehmigungspflicht folgt jedoch hinsichtlich der Voraussetzungen des Genehmigungsanspruchs für die Art der Maßnahmen keine Beschränkung. Vielmehr dient das Genehmigungsverfahren der präventiven öffentlich-rechtlichen Kontrolle aller Modernisierungsmaßnahmen, um sicherzustellen, daß bei im Grundsatz sachgerechten Modernisierungsmaßnahmen auf eine kostengünstige Ausführung hingewirkt wird (vgl. BT-Drucksache 13/7886, S. 11 - 12). Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts München (Einzelrichterurteil vom 15 . Juni 1998 - M 8 K 97.8559 -) folgt daher auch aus dem Gesetzeszweck keine Beschränkung auf die im Satzungsgebiet bereits weitgehend übliche Ausstattung, denn es soll gerade nicht der unterdurchschnittliche ("Sub-") Standard in diesen Gebieten festgeschrieben werden (vgl. BT-Drucksache 13/7589, S. 29; und zur früheren Fassung des Gesetzes: Verwaltungsgericht München, Urteil vom 9. Dezember 1996 - M 8 96.1009 -).

Die zu genehmigenden Baumaßnahmen sind nach ihrer Art zunächst aus den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen abzuleiten. Eine Beschränkung folgt daraus, daß die Erfüllung von Mindestanforderungen abweichend von der zunächst vorgeschlagenen Fassung des Gesetzes nicht generell zur Zulässigkeit entsprechender Baumaßnahmen führt (vgl. BT-Drucksache 13/7588, S. 47), sondern diese lediglich zu berücksichtigen sind. Im Hinblick auf den Schutzzweck des Gesetzes sind daher jeweils auch die Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen auf die Mietbelastung vorhandener oder zukünftiger Bewohner der Wohnung in den Blick zu nehmen. Mit besonderen Belastungen für die Mieter verbundene Baumaßnahmen, wie insbesondere der Einbau eines Fahrstuhls, der nach dem im Gesetzgebungsverfahren angeführten § 34 Abs. 5 MBO in Gebäuden mit mehr als fünf Vollgeschossen erforderlich ist (vgl. insoweit noch BT-Drucksache 13/7589, S. 29), lösen wegen der einschränkenden Formulierung des Gesetzes (vgl. dazu BT-Drucksache 13/7588, S. 47) die Genehmigungspflicht nicht aus. Unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen gehören nach der Verkehrsauffassung zum heutigen Ausstattungsstandard einer typischen Mietwohnung die Grundausstattung mit Küche, Bad und Toilette mit Wasserspülung (vgl. dazu §§ 39 Abs. 1 Satz 1, 40 Abs. 1 Satz 1, 45 Abs. 2 und 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BauO Bln und § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 und § 45 Abs. 3 Sätze 1 und 2 MBO), zeitgemäße Frisch- und Abwassereinrichtungen, elektrische Anschlüsse sowie eine Heizungsanlage. Die letztgenannte Ausstattung ist zwar bauordnungsrechtlich nicht vorgeschrieben, entspricht aber den heutigen Anforderungen an eine Mietwohnung und wird daher durchweg als Beispiel angeführt (vgl. BT-Drucksache 13/7588, S. 47, Brügelmann-Neuhausen, BauGB, § 172 Rn. 93; Schrödter-Köhler, BauGB, § 172 Rn. 97 b, Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Stock, BauGB, § 172 Rn. 190). Stehen Baumaßnahmen in einem engen Zusammenhang mit den oben genannten zusätzlichen Ausstattungen, sind sie ebenfalls zu genehmigen, wenn sie nach Art und Umfang keine besonderen Auswirkungen auf die am Markt erzielbare Miete der betroffenen Wohnung haben. Dies gilt insbesondere für Grundrißveränderungen, die wegen der Ersteinrichtung eines Bades zwingend geboten sind, und die beim Einbau einer Heizung naheliegende Koppelung mit der Warmwasserversorgung. Sind die obengenannten Einrichtungen in einer Wohnung bereits vorhanden und sollen sie lediglich erneuert werden, ist erst recht keine Nebenbestimmung zulässig. Dies gilt vorliegend insbesondere für den Einbau der Isolierglasfenster, die nach den Angaben des Prozeßbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung lediglich die vorhandenen Fenster ersetzen und keine zusätzlichen Lärmschutzmerkmale aufweisen.

Daher besteht bei den von den Kl. zum Gegenstand ihres Antrages gemachten Baumaßnahmen nach der Art der baulichen Veränderungen ein Anspruch auf Genehmigung, sofern die Ausstattung der Wohnungen in ihrer konkreten Ausführung nicht über den Mindeststandard hinausgeht. Dazu liegen zwar keine exakten Informationen vor. Der Bekl. geht jedoch davon aus, daß die angegebenen Maßnahmen im Bereich des Normalen lägen (Vermerk vom 7. Juni 2000). Die Kl. haben in ihrem Antrag die voraussichtlichen Kosten der Baumaßnahmen genannt, und diese bewegen sich in einem Bereich, der nicht den Verdacht aufkommen läßt, es würden besonders edle Materialien verwendet und zusätzliche Luxusgegenstände eingesetzt (Heizungseinbau mit Warmwasserversorgung zwischen 12.000 DM und 15.000 DM, Gesamtkosten zwischen 14.000 DM und 22.000 DM). Der Prozeßbevollmächtigte der Kl. hat in der mündlichen Verhandlung ferner erläutert, daß unter der im Antrag ungenau bezeichneten Küchenmodernisierung der Austausch unbrauchbarer Herde und Spülen und das Anbringen eines Fliesenspiegels zu verstehen seien. Soweit Grundrißveränderungen erforderlich würden, beruhten diese regelmäßig darauf, daß der vorhandene Raum einer Innentoilette mit häufig etwa 80 cm Breite für den Einbau einer Dusche oder Badewanne zu eng sei und daher eine Wand etwas versetzt werden müsse.

Da die Nebenbestimmungen aus den vorgenannten Gründen rechtswidrig sind, kommt es nicht darauf an, ob die Erhaltungsverordnung wirksam ist. Wäre auch insoweit die Rechtsansicht der Kl. zutreffend, würde dies zu keiner anderen Entscheidung führen, da die im Hauptausspruch des Bescheides erteilte Genehmigung bestandskräftig ist und daher die Entscheidung der Kammer bei einer - unterstellten - Unwirksamkeit der Verordnung nicht über die Aufhebung der Nebenbestimmungen hinausgehen dürfte.

Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Auflagen auch dann rechtswidrig wären, wenn die Rechtsansicht des Bekl. im Ansatz zutreffend wäre und die Entscheidung über die Erteilung der Genehmigung von der Behörde nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffen wäre. In diesem Fall könnte ein Ermessensfehler im Sinne des § 114 Satz 1 VwGO vorliegen, weil das Ermessen nicht ausgeübt, sondern in Umsetzung des Beschlusses des Bezirksamtes vom 6. Oktober 1999 ohne Abwägung der Umstände des Einzelfalles generell jede Genehmigung mit entsprechenden Nebenbestimmungen versehen wird (Ziffer 2 Satz 2 des Beschlusses), obwohl auch nach Auffassung des Bezirksamtes bei bestimmten Baumaßnahmen eine Genehmigung zu erteilen ist (Ziffer 3 des Beschlusses). Ferner wäre jedenfalls die Festschreibung der Mietobergrenze für fünf Jahre zweifelhaft, weil auch nach Auffassung des Bezirksamtes eine laufende Überprüfung und gegebenenfalls eine Anpassung der Beträge nach Maßgabe der Sozialstruktur und Einkommensverhältnissse erforderlich ist (Ziffer 8 des Beschlusses).